После полного погашения ипотечного кредита заёмщик сталкивается с необходимостью снять обременение с объекта недвижимости. В большинстве случаев это происходит без суда — по совместному заявлению сторон в Росреестр. Однако если банк уклоняется от снятия обременения, ликвидирован, не выдаёт закладную или отказывается подписывать документы, единственным выходом становится исковое заявление о снятии обременения (ипотеки).
Когда требуется обращение в суд
Иск о снятии обременения подаётся в следующих ситуациях:
- банк отказывается подавать совместное заявление в Росреестр после погашения кредита;
- кредитная организация ликвидирована или реорганизована, а правопреемник не определён;
- банк утратил закладную и не выдаёт её дубликат;
- залогодержатель уклоняется от возврата закладной с отметкой об исполнении обязательства;
- имеется спор о факте полного погашения задолженности;
- ипотека возникла в силу закона, а кредитор признан банкротом.
Досудебный порядок
Перед подачей иска рекомендуется направить в банк письменную претензию с требованием снять обременение. Претензия отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении или вручается лично под отметку на втором экземпляре. Срок ответа — обычно 10–30 дней. Отсутствие реакции или отказ станет основанием для обращения в суд.
Куда подаётся иск
Исковое заявление подаётся в районный (городской) суд по месту нахождения ответчика (банка) либо по месту нахождения недвижимости — в зависимости от характера требований. Если требование связано с правами на объект недвижимости, применяется исключительная подсудность — иск подаётся по месту нахождения объекта (ст. 30 ГПК РФ).
Структура искового заявления
Шапка документа
В правом верхнем углу указываются:
- наименование суда (например, Ленинский районный суд г. Москвы);
- истец: Иванов Иван Иванович, адрес: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 2, тел.: +7 (9) -*-;
- ответчик: ПАО «Банк*», адрес: г. Москва, ул. Центральная, д. 5*;
- цена иска (если заявляются требования о взыскании убытков или неустойки).
Описательная часть
В этой части излагаются обстоятельства дела:
- дата заключения кредитного договора и договора ипотеки (номер договора: № * от «» 20 г.);
- сведения об объекте недвижимости (адрес, кадастровый номер: 77:*::);
- сведения о регистрации ипотеки в ЕГРН;
- дата полного погашения кредита, реквизиты платёжных документов;
- информация об обращении в банк и полученном отказе (или отсутствии ответа).
Мотивировочная часть
Необходимо сослаться на нормы права:
- п. 1 ст. 352 ГК РФ — залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
- п. 3 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», погашение регистрационной записи об ипотеке;
- ст. 29 ФЗ «Об ипотеке», обязанность залогодержателя возвратить закладную;
- ст. 131–132 ГПК РФ — требования к форме и содержанию иска.
Просительная часть
Пример формулировки:
«Прошу суд: прекратить ипотеку в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 2, кадастровый номер 77::*:, возникшую на основании кредитного договора № от «» 20 г., заключённого с ПАО «Банк*», в связи с полным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Обязать ответчика совершить действия по погашению регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН».
Приложения к иску
- копия кредитного договора и договора ипотеки;
- справка банка о полном погашении задолженности (при наличии);
- платёжные документы, подтверждающие внесение платежей;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая наличие обременения;
- копия претензии и ответ банка (при наличии);
- квитанция об уплате госпошлины (300 рублей для физических лиц по неимущественному требованию);
- копии иска для ответчика.
Судебная практика
Суды, как правило, удовлетворяют подобные иски, если истец докажет факт полного исполнения кредитных обязательств. Ключевым доказательством является справка об отсутствии задолженности и выписка по счёту. Если банк не предоставляет справку, суд может истребовать её по ходатайству истца.
Иск о снятии обременения ипотеки — эффективный инструмент защиты прав собственника, когда банк добровольно не исполняет свои обязанности. Грамотно составленное заявление с полным пакетом доказательств практически гарантирует положительный результат. При возникновении сложностей рекомендуется обратиться к юристу по жилищным спорам.