Графическая часть кадастрового плана — это не просто приложение к текстовому документу, а полноценный юридический материал, фиксирующий пространственное положение границ земельного участка (или иного объекта недвижимости) на местности․ Качество её подготовки напрямую влияет на сроки регистрации прав в Росреестре и отсутствие ошибок в ЕГРН․ В данной статье подробно разбираются нормативные требования, структура, правила оформления и частые ошибки при подготовке графики кадастрового плана (далее, КП) актуальные на ․

Нормативная правовая база

Основным документом, регламентирующим состав, структуру и правила оформления кадастрового плана, является Приказ Минэкономразвития России от № 921 «Об утверждении требований к кадастровому плану» (далее — Приказ № 921)․

Важно: Не путайте графику кадастрового плана (земельные участки, границы) с графикой технического плана (здания, сооружения, помещения)․ Последняя регулируется Приказом Минэкономразвития № 953 (ранее № 412)․ Хотя общие принципы (масштабы, форматы, условные знаки) схожи, состав разделов и смысловая нагрузка существенно отличаются․ Информация из источника [1] (КонсультантПлюс) относится именно к техническому плану (раздел IV Приказа № 953), ниже приведены требования специально для кадастрового плана (Приказ № 921)․

Структура графической части кадастрового плана

Согласно п․ 12 Приказа № 921, графическая часть кадастрового плана формируется в виде электронного документа в формате XML (схема XML определяется ФНС России) и может визуализироваться для печати на листах формата А4 или А3․ Графическая часть состоит из следующих разделов (п․ 13 Приказа № 921):

1. Схема геодезических построений (обязательный раздел)․
2. Схема расположения границ земельного участка (земельных участков) (основной раздел)․
3. Схема расположения частей земельного участка (при наличии частей с особым режимом использования, застройки и т․д․)․
4. Схема расположения элементов планировочной структуры (при межевании в границах кварталов/планировочных элементов)․
5. Схема расположения границ смежных земельных участков (для согласования границ)․
6. Иные схемы (при необходимости, например, схема расположения ЗОУИТ, красной линии и т․д․)․

Детальные требования к разделам

Схема геодезических построений

Это «фундамент» достоверности координат; Раздел оформляется в соответствии с материалами измерений (п․ 14 Приказа № 921)․ Обязательные элементы:

• Схематичное изображение объекта кадастровых работ (земельного участка)․
• Расположение пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и/или пунктов геодезической сети казенного имущества, использованных в качестве исходных․
• Расположение точек съемочного обоснования (ТСО) с указанием схемы геодезических построений по их определению․
• Методы (приемы) определения координат характерных точек границ участка относительно пунктов ГГС/ТСО (в виде надписей/пояснений)․
• При применении ГНСС (ГПС/ГЛОНАСС): отражаются пункты ГГС/ТСО, на которых располагались базовые станции, расстояние от базовых станций до ближайшей характерной точки границы участка․
• Сведения о точности определения координат (СКО по координатам)․

Маскировка данных: Номера пунктов ГГС, их координаты и наименования организаций, создавших сеть, указываются открыто․ ФИО геодезиста, выполнившего работу, подпись и печать в XML-структуре представлены в атрибутах, при визуализации для печати подпись заменяется на отпечаток ЭП кадастрового инженера․ Контактные телефоны геодезиста/организации в открытую печать не выводятся (заменяются на * при необходимости публикации)․

Схема расположения границ земельного участка (Ключевой раздел)

Предназначена для отображения границ формируемого/изменяемого участка относительно смежных границ и объектов ЕГРН (п․ 15–18 Приказа № 921)․

Обязательное содержание:

• Контур земельного участка с указанием характерных точек (нумерация по порядку обхода контура)․
• Координаты характерных точек (в системе координат соответствующего региона/округа) в табличной части схемы или в атрибутах XML․
• Длины линий границ (расчетные значения)․
• Границы смежных земельных участков (если они есть в ЕГРН) с указанием их кадастровых номеров․
• Границы кадастрового квартала (если участок не образован в границах ранее учтенного)․
• Элементы планировочной структуры (красные линии, границы ЗОУИТ, линии проездов и т․д․), затрагивающие участок․
• Наличие/отсутствие пересечений границ (флаг в XML, визуально — предупреждающие знаки)․

Согласование границ (п․ 19–21 Приказа № 921):

На схеме должны быть отражены результаты согласования границ с заинтересованными лицами (собственниками смежных участков)․ В XML для каждой характерной точки или линии границы заполняются атрибуты: AgreementInfo (вид согласования: личное участие, почтовое уведомление, публикация, судебный порядок) и результат (согласовано/не согласовано/неявка)․ ФИО согласующих лиц и их паспортные данные в графической части не указываются (содержатся в акте согласования — текстовой части КП), на схеме ставится условный знак «Граница согласована» / «Граница не согласована»․

Схема расположения частей земельного участка

Оформляется, если в пределах участка выделяются части с разным видом разрешенного использования, видами разрешенного использования, условиями использования (ЗОУИТ, охранные зоны), или части, в отношении которых устанавливаются ограничения (обременения)․ Каждая часть получает свой номер и обозначение условным знаком (п․ 22 Приказа № 921)․

Схема расположения элементов планировочной структуры

Обязательна при межевании земельных участков, границы которых совпадают с границами элементов планировочной структуры (красных линий, границ общего пользования), утвержденных проектом межевания территории или схемой планировочной организации (п․ 23 Приказа № 921)․

Технические требования к оформлению (Визуализация для печати)

Хотя юридической силой обладает XML-файл, для архива, передачи заказчику и судебных целей часто требуется печатный вид (PDF)․ Требования к визуализации (п․ 24–28 Приказа № 921, а также ГОСТ Р 55844-2013 «Геодезия, картография и геоинформатика․ Кадастровый план․ Правила составления»):

Условные знаки (Приложение № 2 к Приказу № 921)

Использование нестандартных знаков без описания в легенде недопустимо․ Основные группы знаков:

• Границы: Твердая толстая линия — границы формируемого участка; пунктир/штрихпунктир — границы смежных участков, кварталов, ЗОУИТ, красные линии․
• Характерные точки: Обозначения точек (круг, квадрат, треугольник) с номерами․ Различаются знаки для точек, координаты которых определены измерениями, и точек, взятых из ЕГРН․
• Геодезические пункты: Знаки пунктов ГГС (разного класса), ТСО, базовых станций ГНСС․
• Согласование: Специальные знаки для обозначения согласованных/несогласованных границ (например, галочка/крестик у линии или точки)․
• Объекты капитального строительства: Схематичные контуры зданий/сооружений на участке и смежных (если есть в ЕГРН)․

Примечание: Приказ № 921 допускает применение иных условных знаков (не указанных в Приложении № 2) при условии их описания в легенде данной схемы (п․ 27 Приказа № 921)․

Электронный вид (XML-структура)

Графическая часть передается в Росреестр исключительно в виде XML-файла, соответствующего схеме KP_GC_․․․xsd (актуальная версия схемы уточняется на сайте Росреестра/ФНС)․ Ключевые блоки XML:

• CadastralPlan (корневой элемент)․
• GraphicPart — контейнер графики․
• GeodeticScheme — схема геодезических построений (координаты пунктов, ТСО, методы, СКО)․
• BoundaryScheme, схема границ (контуры, точки, линии, согласование)․
• PartsScheme, PlanningStructureScheme и др․ — опциональные разделы․
• Metadata — метаданные: автор (кадастровый инженер: ФИО , СНИЛС , Номер удостоверения *), дата, ПО (название, версия), система координат․

Подписание файла усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера обязательно․ Без валидной ЭП XML-файл не пройдет контроль формата в Росреестре․

Типичные ошибки и основания для приостановки регистрации

Анализ практики Росреестра выявляет частые ошибки в графике:

1. Несоответствие координат в XML и на визуализации (PDF)․ Координаты в таблице на схеме отличаются от атрибутов XML-файла (округление, опечатки)․
2. Отсутствие схемы геодезических построений или неполнота сведений о методах измерений (нет расстояний до базовых станций при ГНСС)․
3. Неверное отображение согласования․ В XML стоит флаг «Согласовано», но на схеме нет знака, или наоборот․ Отсутствие сведений о способе уведомления (почта/публикация) в атрибутах AgreementInfo․
4. Нарушение точности (СКО)․ Фактическая точность определения точек хуже нормативной для данной категории земель (п․ 3 ст․ 22 ФЗ-221)․
5. Использование устаревшей схемы XML или несоответствие версии схемы, указанной в атрибуте version․
6. Отсутствие привязки к МСК/СК․ Координаты переданы в локальной системе без параметров перехода в государственную систему․
7. Персональные данные в открытом виде․ ФИО, паспорта, телефоны собственников/смежных владельцев в атрибутах XML или на печатной форме (должны быть только в Акте согласования — текстовой части)․

Программное обеспечение для подготовки

Кадастровые инженеры используют специализированное ПО, формирующее валидный XML по схеме ФНС․ Наиболее распространенные комплексы (на 2026 год):

• КРЕДО (КРЕДО-Даталог, КРЕДО-Межевание) — от ООО «КРЕДО-Софт»․
• Панорама (Панорама-Межевание, Панорама-ГИС) — от АО «Панорама»․
• Инженерная геодезия (IndorCAD, IndorSoft) — от ИндорСофт․
• GeoCAD / NanoCAD Геодезия, от Нанософт / ГеоСофт․
• САПР «СПАД» / «Геодезист» — от СПАД-Софт․

Перед сдачей отчета в Росреестр обязательно необходимо пройти контроль формата через сервис «Проверка XML-схемы» на сайте Росреестра или в личном кабинете кадастрового инженера․

Графика кадастрового плана — это результат инженерной работы по фиксации границ на местности и их правовому оформлению․ Строгое соблюдение Приказа № 921, актуальных XML-схем ФНС и правил условного обозначения является залогом беспрепятственного прохождения регистрации прав․ Кадастровый инженер несет персональную ответственность за достоверность сведений, в т․ч․ за корректность графической части, подтверждаемую его УКЭП․

Дисклеймер: Данная статья носит информационный характер․ Нормативные акты могут изменяться․ Для подготовки конкретного кадастрового плана необходимо руководствоваться действующими на дату составления версиями Приказа Минэкономразвития № 921, ФЗ № 221-ФЗ, ФЗ № 218-ФЗ и актуальными XML-схемами ФНС России․ Контактные данные специалистов и адреса объектов в примерах замаскированы (*)․