Земля — один из главных ресурсов государства и объект гражданского оборота; В Российской Федерации правовой режим земельных участков определяется прежде всего их целевым назначением‚ которое закрепляется через деление земель на категории и установление видов разрешённого использования․ В данной статье подробно рассмотрим две наиболее востребованные категории — земли населённых пунктов (городские земли) и земли сельскохозяйственного назначения․
Категории земель по Земельному кодексу РФ
Согласно п․ 1 ст․ 7 Земельного кодекса РФ‚ все земли в России по целевому назначению подразделяются на семь категорий:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населённых пунктов;
- земли промышленности‚ энергетики‚ транспорта‚ связи‚ радиовещания‚ телевидения‚ информатики и иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса․
Закрепляя принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель‚ законодательство связывает его с учётом трёх основных факторов: природных‚ социальных и экономических․
Как поясняет руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев (контакты: +7 () —): «Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например‚ земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешённого использования (например‚ для индивидуального жилого строительства — ИЖС)»․
Земли населённых пунктов (городские земли)
В эту категорию попадают земельные участки‚ расположенные в границах города‚ посёлка‚ деревни и т․ п․ и предназначенные непосредственно для застройки и развития населённых пунктов — как городских‚ так и сельских․
Особенности правового режима
- Правовой режим конкретизируеться градостроительным регламентом‚ который является составным элементом правил землепользования и застройки (ПЗЗ)․
- Территория делиться на территориальные зоны: жилые‚ общественно-деловые‚ производственные‚ зоны рекреации‚ транспортной инфраструктуры и др․
- Возможные виды разрешённого использования: ИЖС‚ ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный участок)‚ многоквартирная застройка‚ размещение торговых и офисных объектов․
Интересно‚ что земли населённых пунктов могут иметь и сельскохозяйственное целевое назначение — это означает‚ что такие участки внутри границ посёлка или города могут использоваться для сельхозпроизводства‚ например под полевые участки ЛПХ․
Земли сельскохозяйственного назначения
Это земли‚ расположенные за чертой населённых пунктов и предоставленные для нужд сельского хозяйства‚ а также предназначенные для этих целей․
Состав категории
В соответствии с законодательством в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются:
- сельскохозяйственные угодья — пашня‚ сенокосы‚ пастбища‚ залежи‚ земли‚ занятые многолетними насаждениями (садами‚ виноградниками);
- земли‚ занятые внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями;
- земли‚ занятые агролесомелиоративными и агрофитомелиоративными насаждениями;
- земли‚ занятые водными объектами (в т․ч․ прудами‚ образованными водоподпорными сооружениями);
- земли‚ занятые зданиями и сооружениями‚ используемыми для производства‚ хранения и первичной переработки сельхозпродукции;
Виды разрешённого использования
- ведение личного подсобного хозяйства (полевой участок);
- крестьянское (фермерское) хозяйство;
- садоводство и огородничество;
- животноводство;
- рыбные промыслы;
- производство сельскохозяйственной продукции;
- дачное строительство (в отдельных случаях)․
Ключевые различия городских и сельскохозяйственных участков
Принципиальное отличие перечисленных угодий заключается в порядке определения и содержании их правового режима:
- Для земель населённых пунктов целевое назначение конкретизируется градостроительным регламентом и правилами землепользования и застройки․
- Для сельскохозяйственных земель режим определяется категорией и видом разрешённого использования‚ при этом особо охраняются ценные сельхозугодья, пашня и плодородные почвы․
- Перевод земель из одной категории в другую (например‚ сельхозземель в земли населённых пунктов) осуществляется по специальной процедуре и часто требует решения органов государственной власти․
Ответственность за использование не по целевому назначению
Собственники и иные правообладатели земельных участков обязаны использовать землю в соответствии с её целевым назначением‚ определяемым категорией и разрешённым использованием․ Нарушение этой обязанности влечёт:
- административную ответственность (штрафы по ст․ 8․8 КоАП РФ);
- в отдельных случаях — принудительное изъятие земельного участка в судебном порядке․
При этом гражданин‚ должностное лицо или организация вправе обжаловать привлечение к ответственности за использование участка не по целевому назначению в установленном законом порядке․
Практические рекомендации
- Перед покупкой участка проверьте кадровый номер‚ категорию земель и вид разрешённого использования по выписке из ЕГРН․
- Изучите градостроительный регламент территориальной зоны (для городских участков)․
- Если планируете строительство дома на сельхозземлях, убедитесь‚ что вид разрешённого использования это допускает (например‚ садоводство или ЛПХ)․
- При необходимости смены категории или ВРИ обращайтесь в уполномоченные органы местного самоуправления․
За консультацией по вопросам земельного права можно обратиться к специалистам юридической компании «Интерцессия» (г․ Москва‚ ул․ *‚ д․ ; тел․: +7 () —)․