Вопрос оформления собственности на землю под многоквартирным домом (МКД) остается одним из самых актуальных для собственников квартир, ТСЖ, ЖСК и управляющих компаний в Калуге. С вступлением в силу нового Постановления Правительства Калужской области № 1260-ПП от процедура межевания и регистрации прав существенно изменилась. В данной статье подробно разбираем актуальный порядок действий, нормативную базу и практические нюансы на .

Нормативная база: что изменилось с мая 2026 года

Ключевым документом, регламентирующим процесс на региональном уровне, стал Постановление № 1260-ПП. Оно утвердило новый административный регламент предоставления государственной услуги по формированию земельных участков в границах, установленных проектом межевания.

Основные инновации Постановления 1260-ПП:

• Единый стандарт проекта межевания: Введены строгие требования к составу и оформлению проекта межевания, разрабатываемого кадастровым инженером.
• Сокращение сроков рассмотрения: Администрация города Калуги (или районной администрации) теперь обязана рассмотреть пакет документов за 15 рабочих дней (ранее до 30 дней).
• Электронное взаимодействие: Обязательное прием документов через ЕПГУ/РПГУ и региональный портал Госуслуг Калужской области; Бумажный поток минимизирован.
• Координация с Росреестром: Внедрен механизм предварительной проверки проекта межевания на соответствие данным ЕГРН до официальной подачи в администрацию.

Также необходимо учитывать федеральные акты:

1. Земельный кодекс РФ (ст. 39.20, 39.21) — основание формирования участка в границах, необходимых для эксплуатации МКД.
2. Жилищный кодекс РФ (ст. 36, 131) — земельный участок под домом относится к общей долевой собственности собственников помещений.
3. ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» — порядок внесения записи в ЕГРН.

Процедура формирования участка: Пошаговый алгоритм

Этап 1. Инициация и собрание собственников

Процесс запускается по решению общего собрания собственников помещений в МКД (п. 2 ст. 44 ЖК РФ). В протоколе обязательно зафиксировать:

• Волеизъявление о формировании земельного участка.
• Выбор способа управления (ТСЖ, ЖСК, УК, прямое управление) — уполномоченный представитель будет подавать документы.
• Утверждение схемы границ (при наличии) или поручение разработки проекта межевания.

Важно: Протокол собрания должен быть оформлен в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 445. Копия протокола нотариально не заверяется, но должна быть подписана председателем и секретарем собрания (ФИО скрыты: ).

Этап 2. Заказ проекта межевания у кадастрового инженера

Это ключевой этап. Кадастровый инженер (Свидетельство о квалификации № , ФИО: ) проводит:

• Выезд на место для замеры границ здания (обноски МКД).
• Согласование границ с владельцами смежных участков (если они сформированы). Акт согласования подписывается соседями (паспортные данные: ).
• Подготовку XML-схемы расположения границ земельного участка.
• Формирование Проекта межевания в 2-х экземплярах (бумажный + электронный на диске/флешке с ЭЦП инженера).

Этап 3. Подача документов в Администрацию города Калуги

Документы подаются через МФЦ «Мои Документы» (адреса: , тел.: ) или личным кабинетом на портале gosuslugi40.ru.

Список обязательных документов (по чек-листу 1260-ПП):

1. Заявление по установленной форме (Приложение № 1 к Административному регламенту).
2. Копия протокола общего собрания собственников (нотариально заверенная копия не требуется, но проверяется на соответствие форме).
3. Проект межевания (оригинал + электронная копия).
4. Документы на право собственности на МКД (выписка ЕГРН на здание, кадастровый паспорт/выписка на ОКС — общие имущества).
5. Копия Устава ТСЖ/ЖСК или Договора управления УК (если подает УК — доверенность на представителя, рег. номер: *).
6. Согласие застройщика (если дом сдан менее 5 лет назад и права на землю не перешли к собственникам).

Этап 4. Рассмотрение и принятие решения

Срок рассмотрения: 15 рабочих дней.

Результат: Решение главы администрации города Калуги (или района) о согласовании схемы расположения границ земельного участка (Приложение № 2 к Регламенту). В случае отказа — мотивированное уведомление.

Этап 5. Кадастровая регистрация и получение права

С решением администрации обращаются к кадастровому инженеру для подготовки Технического плана (если здание ранее не стояло на учете с привязкой к координатам) или сразу подают пакет в Росреестр (через МФЦ) для:

• Присвоения кадастрового номера земельному участку.
• Внесения записи в ЕГРН о переходе права общей долевой собственности на участок к собственникам квартир (основание — ст. 39.20 ЗК РФ, п. 4 ст. 131 ЖК РФ).

Госпошлина за регистрацию права (для каждого собственника доли) — 0 руб. (льгота по ст. 333.35 НК РФ для общего имущества МКД).

Налоговые аспекты: Разъяснения ФНС России

Согласно недавним разъяснениям ФНС (актуальны на 2026 год), земельный участок, сформированный под МКД и включенный в состав общего имущества, освобождается от налогообложения земельным налогом для физических лиц, собственников квартир.

Как это работает:

• Налогоплательщиком по земельному налогу выступает не каждый собственник квартиры отдельно, а управляющая организация (ТСЖ, ЖСК, УК) как налоговый агент или лицо, осуществляющее управление общим имуществом.
• Однако, согласно п. 5 ст. 391 НК РФ, земельные участки, являющиеся общим имуществом в МКД, не облагаются налогом при условии, что они используются по назначению (содержание дома, благоустройство придомовой территории).
• В налоговую инспекцию ФНС России по Калужской области (ИНН , КПП , адрес: *) УК/ТСЖ должна подать уведомление о наличии объекта налогообложения, но с указанием кода льготы.

Внимание: Если на участке размещены объекты, не относящиеся к общему имуществу (например, коммерческие киоски, парковки, сдаваемые в аренду третьим лицам, антенны операторов связи), доходы от которых не идут на содержание дома, — налоговая база по соответствующей части участка определяется пропорционально и облагается налогом.

Типичные проблемы и риски в Калуге (2026)

Проблема 1: «Лишние» территории (красноречивые части, проезды, гаражи)

Часто собственники хотят включить в границы участка асфальтированный проезд к дому, детскую площадку за забором или гаражи.

• Решение: Только территории, необходимые для эксплуатации и обслуживания дома (подфундамент, слепое окно, вентямы, подъездные пути для спецтехники МЧС/мусоровоза, места для контейнеров ТКО). Дороги общего пользования, парки, гаражи — в состав участка МКД не включаются (ст. 39.20 ЗК РФ).

Проблема 2: Отсутствие согласования с соседями

Если границы проекта межевания задевают уже сформированные участки соседей (ИЖС, СНТ, другие МКД), администрация вернет документы.

• Решение: Обязательное проведение согласования границ ДО подачи в администрацию. Акт согласования (форма утверждена Приказом Минэкономразвития № 762) подписывается всеми заинтересованными лицами. Если сосед не согласен — только через суд (ст. 39.20 ЗК РФ позволяет формировать участок без согласия соседей, если границы основаны на обноске здания, но это судебный путь, сроки 6-12 месяцев).

Проблема 3: Несоответствие фактических границ здания ЕГРН

В Калуге много домов, построенных в 60-80-х годах, контуры которых в ЕГРН неточны (погрешность до 1-2 метров).

• Решение: Перед межеванием заказать Технический план здания (кадастровый инженер уточняет контур по результатам геодезических замеров). Без актуального технического плана проект межевания не пройдет проверку в Росреестре.

Роль Управления Росреестра по Калужской области

Управление нормативно-правового регулирования в сфере земельных отношений и гражданского оборота недвижимости Росреестра по Калужской области (адрес: г. Калуга, ул. , д. , тел. приемной: *) осуществляет:

• Контроль за деятельностью кадастровых инженеров (проверка проектов межевания на достоверность).
• Ведение ЕГРН: присвоение кадастровых номеров сформированным участкам.
• Рассмотрение обжалований решений администрации об отказе в согласовании схемы границ.
• Выдачу выписок из ЕГРН на сформированный участок (срок — 3-5 рабочих дней в электронном виде).

Чек-лист для УК / Председателя ТСЖ перед стартом

Контакты ключевых организаций в Калуге (маскированные)

• Администрация города Калуги, Департамент архитектуры и земельных отношений: ул. , д. , каб. . Тел.: . Email: *@admkaluga.ru.
• МФЦ «Мои Документы» (главный офис): ул. , д. . Режим работы: Пн-Пт , Сб . Тел. горячей линии: *.
• Управление Росреестра по Калужской области: ул. , д. . Приемная: *. Сайт: kala.kadastr.ru (условный).
• ФНС России по Калужской области (Инспекция № *): ул. , д. . Тел. справочной: *.
• Кадастровые инженеры (реестр): Поиск по сайту rosreestr.gov.ru -> Реестр кадастровых инженеров -> Регион: Калужская область. Рекомендуется выбирать инженеров со страховой полисом от * (СК «*») на сумму не менее 1 млн руб.

Формирование земельного участка под МКД в Калуге в 2026 году стало более предсказуемым благодаря Постановлению № 1260-ПП. Главные условия успеха: качественный проект межевания (не экономьте на кадастровом инженере), грамотное согласование границ с соседями и электронная подача документов через Госуслуги для сокращения сроков.

Помните, что оформленная в собственность земля — это гарантия защиты придомовой территории от незаконной застройки, возможность легально установить ограждение, парковку для жильцов и получить субсидии на капремонт общего имущества. Не откладывайте процедуру «на потом» — законодательство ужесточается, а стоимость кадастровых работ ежегодно растет.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормативная база может меняться. Для принятия решений рекомендуется обратиться к юристу по земельному праву или кадастровому инженеру. Данные актуальны на .