Банкротство управляющей организации (УК) — ситуация, которая в последние годы встречается всё чаще. Для жителей многоквартирного дома (МКД) это означает риск остаться без управления, накопить долги и столкнуться с юридическими сложностями. В этой статье разберём, что происходит при банкротстве УК, какие права есть у собственников и как действовать пошагово.

Почему управляющие компании банкротятся

Основные причины банкротства УК:

• низкая собираемость платежей с жителей;
• долги перед ресурсоснабжающими организациями (РСО), тепло-, водо-, электроснабжающими компаниями;
• неэффективное управление и вывод активов;
• исключение домов из реестра лицензий субъекта РФ из-за нарушений лицензионных требований.

Чаще всего инициатором банкротства выступает именно ресурсоснабжающая организация, которой УК задолжала крупную сумму. Процедура банкротства, долгая и дорогостоящая (в среднем от 30–50 тысяч рублей в месяц, срок рассмотрения дела, до 7 месяцев), поэтому РСО идёт на неё, только если рассчитывает реально получить деньги с должника.

Что происходит с домом при банкротстве УК

Ключевой момент: с даты исключения сведений об МКД из реестра лицензий субъекта РФ управляющая организация не вправе осуществлять деятельность по управлению домом, в т.ч; начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги и выставлять платёжные документы (за исключением ряда случаев, предусмотренных законом).

Кроме того, арбитражный управляющий вправе отказаться от исполнения договора управления, если он препятствует восстановлению платёжеспособности УК либо его исполнение повлечёт убытки по сравнению с аналогичными сделками (пункты 1 и 2 статьи 102 Закона о банкротстве). На практике это означает, что дом может остаться без управления в трёхмесячный срок — и к такому сценарию совет дома должен готовиться заранее, а не в момент объявления процедуры.

Права собственников при банкротстве УК

Жилищный кодекс РФ защищает интересы жителей. Собственники помещений вправе:

1. В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если УК не выполняет его условия;
2. Принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления домом (например, перейти на ТСЖ или непосредственное управление);
3. Включиться в реестр кредиторов, если УК должна жителям деньги (например, переплаты, средства на неоказанные услуги). Если не включиться в реестр, арбитражный управляющий перераспределит имущество банкрота между другими кредиторами, и вернуть свои средства будет практически невозможно.

Нужно ли платить по квитанциям во время банкротства УК?

Это самый частый вопрос жителей. Ответ однозначный: обязанность оплачивать коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт не снимается из-за банкротства управляющей компании. Иначе накопятся долги и пени, а РСО могут ограничить подачу ресурсов.

Однако важно уточнить, кому именно платить:

• если УК исключена из реестра лицензий — она не вправе выставлять квитанции, платить нужно напрямую ресурсоснабжающим организациям и в фонд капремонта;
• если процедура банкротства только началась, но лицензия действует, платежи продолжают идти УК до смены способа управления.

Пошаговый алгоритм действий для жителей

1. Проверьте статус УК. Информацию о деле о банкротстве можно найти в картотеке арбитражных дел и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Также проверьте наличие дома в реестре лицензий вашего региона.
2. Создайте инициативную группу / активизируйте совет дома. Единолично решить проблему сложно, нужна организованность жителей.
3. Проведите общее собрание собственников и выберите новый способ управления: другую УК, ТСЖ/ЖСК или непосредственное управление.
4. Уведомьте старую УК о расторжении договора и потребуйте передать техническую документацию на дом.
5. При наличии долгов УК перед жителями, подайте заявление о включении в реестр требований кредиторов в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.
6. Продолжайте оплачивать коммунальные услуги по актуальным реквизитам, чтобы не копить задолженность.

Риски и подводные камни

• Потеря переплат и авансов. Деньги, уплаченные УК авансом, вернуть сложно, только через реестр кредиторов и в порядке очереди.
• Проблемы с передачей документации. УК-банкроты нередко «теряют» техпаспорта и акты, их придётся восстанавливать.
• Доначисления. Бывают спорные ситуации, например, доначисление платы за коммунальные услуги на основании актов техника УК в отношении собственников, не проживающих в квартире. Такие начисления можно и нужно оспаривать.
• Переходный период. Пока не выбрана новая УК, домом временно управляет орган местного самоуправления либо жители обязаны провести конкурс через муниципалитет.

Куда обращаться за помощью

При возникновении сложностей жители могут обратиться:

• в Государственную жилищную инспекцию своего региона, по вопросам лицензирования и нарушений УК;
• в администрацию муниципалитета — по вопросам организации конкурса на выбор новой УК;
• к юристу по жилищным спорам — для включения в реестр кредиторов и защиты интересов в суде. Например, консультации по подобным делам оказывают специалисты в крупных городах: адвокат Иванов И. И. (г. Москва, ул. Примерная, д. 1, тел. +7 (4) —), юридическая компания «ЖКХ-Право» (г. Самара, тел. +7 (8) —**).

Банкротство управляющей компании — не катастрофа, а управляемая ситуация, если действовать быстро и организованно. Главное для собственников: не прекращать оплату коммунальных услуг, оперативно выбрать новый способ управления домом и не забыть заявить свои требования в деле о банкротстве, если УК должна жителям деньги. Чем раньше совет дома начнёт готовиться к смене управляющей организации, тем меньше потерь понесут жители.