Расторжение договора аренды недвижимости — распространённая ситуация как для физических, так и для юридических лиц․ Если стороны пришли к обоюдному согласию о прекращении арендных отношений, оптимальным способом оформить это является дополнительное соглашение о расторжении договора․ В статье разберём, как правильно составить документ, какие пункты в него включить, и приведём образец․
Правовые основания расторжения договора аренды
Основные нормы регулируются Гражданским кодексом РФ:
- Ст․ 450 ГК РФ — расторжение договора по соглашению сторон;
- Ст․ 452 ГК РФ — порядок изменения и расторжения договора (соглашение совершается в той же форме, что и сам договор);
- Ст․ 655 ГК РФ — передача имущества арендатору и его возврат по акту приёма-передачи;
- Ст․ 651 ГК РФ, обязательная государственная регистрация договора аренды недвижимости, заключённого на срок от года․
Важно помнить: если договор аренды проходил государственную регистрацию в Росреестре, то и соглашение о его расторжении подлежит регистрации․ До момента регистрации обременение (аренда) будет числиться в ЕГРН․
Обязательные пункты дополнительного соглашения
Грамотно составленное соглашение должно содержать:
- Реквизиты сторон — полностью совпадающие с указанными в основном договоре аренды;
- Ссылку на основной договор — номер и дату его заключения;
- Дату прекращения действия договора — конкретное число, с которого аренда считается прекращённой;
- Порядок возврата имущества — сроки и ссылка на акт приёма-передачи;
- Финансовые расчёты — состояние взаиморасчётов, возврат обеспечительного платежа (депозита), наличие или отсутствие задолженности;
- Отсутствие претензий — фиксация того, что стороны не имеют друг к другу претензий;
- Количество экземпляров и подписи сторон․
Образец дополнительного соглашения
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 1
о расторжении договора аренды недвижимого имущества
г․ Москва «___» ________ 20__ г․
Общество с ограниченной ответственностью «Пример», ИНН 77*, в лице генерального директора Иванова И․ И․, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и
Индивидуальный предприниматель Петров П․ П․, ИНН 50, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,
совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:
Стороны договорились расторгнуть Договор аренды недвижимого имущества № от «» _______ 20__ г․ (далее — Договор) по соглашению сторон в соответствии со ст․ 450 ГК РФ․
Договор считается расторгнутым с «___» ________ 20__ г․
Арендатор обязуется передать, а Арендодатель, принять арендованное имущество, расположенное по адресу: г․ Москва, ул․ Примерная, д․ , помещение № , по акту приёма-передачи в срок до «___» ________ 20__ г․
Стороны подтверждают, что взаимные расчёты по Договору произведены в полном объёме․ Обеспечительный платёж в размере ______ (__________) рублей подлежит возврату Арендатору в течение банковских дней с момента подписания акта приёма-передачи․
Стороны не имеют друг к другу претензий по Договору․
Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон․
Соглашение вступает в силу с момента подписания (а при необходимости регистрации — с момента государственной регистрации в Росреестре)․
Реквизиты и подписи сторон:
Арендодатель: ООО «Пример», ИНН 77*, КПП 77*, ОГРН 1, юр․ адрес: 1*, г․ Москва, ул․ Примерная, д․ , р/с 40702*, банк ПАО «Банк», к/с 30101*, БИК 04․
Генеральный директор ____________ /Иванов И․ И․/
Арендатор: ИП Петров П․ П․, ИНН 50, ОГРНИП 3, адрес: 1*, г․ Москва, ул․ Образцовая, д; , кв․ ․
____________ /Петров П․ П․/
Акт приёма-передачи при возврате имущества
Отдельно стоит подчеркнуть: при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю, и этот факт оформляется актом приёма-передачи․ В акте фиксируются:
- состояние помещения и находящегося в нём имущества;
- показания счётчиков (электроэнергия, вода, тепло);
- передача ключей, пропусков, документации;
- выявленные повреждения (при наличии) и порядок их устранения или компенсации․
Без подписанного акта арендодатель вправе считать, что имущество не возвращено, и продолжать начислять плату за пользование․
Типичные ошибки при составлении
- Отсутствие точной даты прекращения договора — порождает споры о периоде начисления арендной платы;
- Неурегулированный вопрос с обеспечительным платежом;
- Отсутствие регистрации соглашения в Росреестре при зарегистрированном договоре;
- Подписание соглашения неуполномоченным лицом (без доверенности);
- Отсутствие акта приёма-передачи имущества․
Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества — простой, но юридически значимый документ․ Его правильное оформление защищает обе стороны от будущих претензий: арендодателя, от неоплаченного периода пользования, арендатора — от требований оплаты после фактического выезда․ Не забудьте оформить акт приёма-передачи и, при необходимости, зарегистрировать прекращение аренды в Росреестре․
Обратите внимание: приведённый образец носит ознакомительный характер․ Для сложных ситуаций (задолженность, неотделимые улучшения, субаренда) рекомендуется обратиться к юристу․