Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Продление договора аренды, частая практика в деловом обороте; Однако переход на неопределенный срок имеет свою специфику, регулируемую Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) и законодательством о государственной регистрации прав на недвижимость. В этой статье мы подробно разберем, как правильно составить дополнительное соглашение, какие риски существуют при непрохождении регистрации и предоставим актуальный образец на 2026 год.

Правовые основы продления на неопределенный срок

Согласно ст. 610 ГК РФ, если по истечении срока договора аренды стороны продолжают исполнять свои обязательства, договор считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях. Однако стороны могут зафиксировать эту волю заранее или в момент истечения срока, подписав дополнительное соглашение.

Ключевые положения закона:

Ст. 621 ГК РФ: Договор аренды здания/сооружения на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации. То же относится и к дополнительным соглашениям, меняющим его существенные условия (включая срок).
Позиция судов (КонсультантПлюс, 2026): Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию в Росреестре. В этом случае (при условии продолжения пользования имуществом) договор считается возобновленным на неопределенный срок по факту (ст. 610 ГК РФ), но правовая защита сторон слабеет.
Возможность продления: Должна быть зафиксирована в действующем договоре или согласована сторонами дополнительно. Иначе могут возникнуть юридические трудности при регистрации или спорах.

Когда требуется государственная регистрация доп. соглашения?

Регистрация в Росреестре обязательна, если:

Основной договор аренды был зарегистрирован (срок аренды 1 год и более).
Дополнительное соглашение заключается на срок 1 год и более (включая формулировку «на неопределенный срок», так как это подразумевает превышение года).

Важно: Даже если вы пишете «продлить на неопределенный срок», для Росреестра это изменение существенного условия зарегистрированного договора. Подача документов на регистрацию — залог юридической силы соглашения.

Структура и обязательные условия дополнительного соглашения

Практикующие юристы рекомендуют включать в документ следующие блоки (образец ниже подготовлен с учетом судебной практики 2025–2026 гг.):

Шапка: Наименование документа, место и дата составления (Дата не может быть раньше даты основного договора).
Стороны: Полные наименования/ФИО, реквизиты (ИНН, ОГРН/паспорт), основания действия (Устав, Доверенность № * от .. г.). Персональные данные и номера документов в рабочих копиях маскируются: *.
Ссылка на основной договор: Номер, дата заключения, номер госрегистрации (если был).
Предмет соглашения: Четкая формулировка: «Продлить срок действия Договора на неопределенный срок, начиная с .. г.».
Условия арендной платы: Указание, сохраняется ли плата, меняется ли порядок/размер индексации.
Остальные условия: Стандартная фраза: «Во всем остальном условия Договора остаются без изменений и в полной силе».
Порядок расторжения: Критически важно для неопределенного срока. Указать срок уведомления (обычно не менее 3 месяцев, ст. 610 ГК РФ), форму уведомления (письменно, почтой/ЭДО).
Регистрация: Обязательство сторон подать документы в Росреестр (кто платит госпошлину, кто представляет).
Подписи и печати.

Образец дополнительного соглашения о продлении на неопределенный срок (2026 год)

Ниже приведен универсальный образец для нежилого помещения / здания / сооружения. Для жилого найма (найм жилья) применяются нормы Жилищного кодекса, форма может незначительно отличаться.

 ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ №
 к Договору аренды № от .. г.
 г. * «___» __________ 20 г. Мы, нижеподписавшиеся:
Арендодатель: ООО «» / ИП / Гражданин , именуемое(ый) в дальнейшем «Арендодатель», в лице Генерального директора / Собственника , действующего(ей) на основании Устава / Доверенности № * от .. г., с одной стороны,
и
Арендатор: ООО «» / ИП / Гражданин , именуемое(ый) в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального директора / Собственника , действующего(ей) на основании Устава / Доверенности № * от .. г., с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь ст. 610, 621 ГК РФ, договорились о нижеследующем:
ПРОДЛИТЬ срок действия Договора аренды № * от .. г. (далее — Договор), зарегистрированного в ЕГРН .. г. под регистрационным номером :-/ (если применимо), на неопределенный срок, начиная с «___» __________ 20* г. на тех же условиях, что и ранее.
АРЕНДНАЯ ПЛАТА за пользование Арендованным имуществом (адрес: г. , ул. , д. , пом. ) сохраняется в прежнем размере и порядке расчета, установленном п. * Договора.
 (ИЛИ: Установить новый размер арендной платы в размере руб. в месяц с порядком оплаты не позднее числа текущего месяца).
ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК:
 Каждая из Сторон имеет право расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив другую Сторону об этом в письменной форме не позднее чем за 3 (три) месяца (или иной срок, установленный ст. 610 ГК РФ / согласованный Сторонами) до предполагаемой даты расторжения.
 Уведомление считается полученным: при личном вручении — под роспись; при почтовой отправке — с даты вручения почтовым отправлением; при направлении по ЭДО — с момента получения подтверждения доставки.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ:
 Настоящее Дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в Росреестре в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ. Расходы по госпошлине и регистрации несет Арендатор / Арендодатель / Стороны поровну. Стороны обязуются предоставить необходимые документы для регистрации в течение * рабочих дней с даты подписания.
 ВОСТАНОВЛЕНИЕ УСЛОВИЙ:
 Во всем остальном условия Договора аренды № от .. г. остаются без изменений и в полной силе.
ПОДПИСИ СТОРОН
АРЕНДОДАТЕЛЬ АРЕНДАТОР
________________ / * / ________________ / * /
 М.П. М.П. 

Типовые ошибки и риски (разбор практики 2026 г.)

Ошибка 1: Формулировка «Продлить на 11 месяцев» вместо неопределенного срока

Частая попытка избежать регистрации — продлевать договор на 11 месяцев (или 364 дня) цепочкой соглашений.

Риск: Суды (ВАС РФ, Обзор практики) могут признать это уклонением от регистрации. Договор будет считаться заключенным на неопределенный срок по факту (ст. 610 ГК РФ), но без регистрации вы теряете преимущества зарегистрированного договора (невозможность выкупа, защита от добросовестного приобретателя, приоритет при продаже).
Совет: Если отношения долгосрочные — оформляйте неопределенный срок или фиксированный > 1 года с регистрацией. Это честнее и безопаснее.

Ошибка 2: Отсутствие условия о порядке расторжения

Если в доп. соглашении не прописан срок уведомления о расторжении, применяется общая норма ст. 610 ГК РФ — не менее 3 месяцев. Но споры часто возникают из-за формы уведомления (достаточно ли СМС/email). Пропишите в соглашении: «Только письменная форма, почтой или ЭДО».

Ошибка 3: Несвоевременная подача на регистрацию

Соглашение подписано, стороны работают, но документы в Росреестр не поданы. После года арендатор может потребовать выкупа (если это предусмотрено законом/договором), а арендодатель — не сможет доказать срок расторжения. Подавайте документы в течение месяца после подписания.

Пакет документов для подачи в Росреестр (2026)

Заявление по установленной форме (при подаче через МФЦ/Госуслуги/нотариуса).
Дополнительное соглашение в 3 экземплярах (2 на регистрацию + 1 остается в Росреестре/МФЦ) — оригиналы с синими печатями/подписями.
Основной договор аренды (копия, заверенная сторонами, если оригинал уже в архиве Росреестра).
Квитанция об оплате госпошлины (в 2026 г. для юрлиц — 2000 руб., для физлиц, 350 руб. за объект; актуальные ставки проверяйте на gosuslugi.ru).
Доверенности на представителей (если подписывают не руководители по Уставу).
Согласие залогодержателя (если объект в залоге у банка).

Особенности для разных типов имущества

Тип имущества	Нюансы продления на неопределенный срок
Нежилое помещение / Здание / Сооружение	Регулируется ГК РФ (гл. 34, 35). Регистрация обязательна при сроке > 1 года. Образец выше полностью применим.
Земельный участок	Регулируется ГК РФ и Земельным кодексом. Требуется согласие залогодержателя (если есть). Важно: целевое назначение земли не должно противоречить использованию. Форма соглашения аналогична, но предмет — участок (кадастровый номер: :::).
Жилое помещение (Найм жилья)	Регулируется ЖК РФ (гл. 35, 36). Социальный найм — только на неопределенный срок (продлевать не нужно, он бессрочен). Коммерческий найм — по правилам ГК РФ. Регистрация обязательна при сроке > 1 года.

Чек-лист перед подписанием

[ ] Проверены реквизиты сторон (ЕГРЮЛ/ЕГРИП/Паспорт), актуальны на дату подписания.
[ ] Номер и дата основного договора указаны верно.
[ ] Есть ссылка на номер госрегистрации основного договора (если был).
[ ] Четко написана фраза «на неопределенный срок» и дата вступления в силу.
[ ] Прописан механизм расторжения (срок уведомления, форма).
[ ] Определен плательщик госпошлины за регистрацию.
[ ] Подписи стоят рядом с расшифровкой (ФИО), даты проставлены.
[ ] Печати (если есть) наносятся четко, не накладываясь на текст.

Оформление дополнительного соглашения о продлении аренды на неопределенный срок — процедура стандартная, но требующая внимательности к деталям: формулировке срока, условиям расторжения и обязательной государственной регистрации. Использование грамотного образца (как приведенный выше) и своевременная подача документов в Росреестр защитят права как арендодателя, так и арендатора от непредвиденных рисков в 2026 году и далее.

Рекомендация: Перед подписанием сложных или высокобюджетных договоров проконсультируйтесь с профильным юристом по недвижимости для учета индивидуальных рисков вашей сделки.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормативная база актуальна на . Персональные данные в образцах заменены на * в целях безопасности.