Ситуация, когда многоквартирный дом оказывается без управления, встречается всё чаще․ Управляющая компания ушла или обанкротилась, собственники не выбрали новый способ управления — и дом фактически остаётся «брошенным»․ Разберёмся, почему так происходит, чем это опасно и как действовать жильцам․
Почему дом остаётся без управления
Существует несколько типичных причин:
- Управляющая компания прекратила деятельность — ликвидирована, обанкротилась или исключена из реестра лицензий;
- Собственники не выбрали способ управления на общем собрании либо выбранный способ не был реализован;
- Дом переведён на непосредственное управление, но жильцы фактически ничем не управляют: договоры с подрядчиками не заключены, ответственное лицо не назначено;
- Договор с УК расторгнут, а новая организация не найдена․
Нередко инициатива по переводу дома на непосредственное управление исходит не от жильцов, а от самой УК, которая таким образом пытается снять с себя ответственность․ Важно помнить: решение о способе управления принимают только собственники на общем собрании․
Чем опасен дом без управления
Если дом фактически никем не обслуживается, последствия накапливаются быстро:
- Некому проводить текущий ремонт — протекающие крыши, разрушающиеся подъезды, неисправные инженерные системы остаются без внимания;
- Нет ответственного лица — при аварии на общедомовом имуществе непонятно, к кому предъявлять претензии;
- Накапливаются долги перед ресурсоснабжающими организациями;
- Дом обветшалый ускоренно изнашивается, а капремонт по программе фонда может быть запланирован лишь на 2030-е годы;
- Снижается стоимость квартир и качество жизни жильцов․
Как показывает практика, дом с непосредственной формой управления, где жильцы не организованы, фактически становится брошенным: никто ничего не контролирует․
Что говорит закон
Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ, если собственники не выбрали способ управления или выбранный способ не реализован, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации․ Конкурс проводится, если в течение года до его дня способ управления так и не был определён․
До выбора УК домом может временно управлять организация, имеющая лицензию и определённая в установленном порядке․
Если выбрано непосредственное управление (статья 164 ЖК РФ), то собственники сами заключают договоры на содержание и ремонт общего имущества, на коммунальные услуги․ Порядок такого управления детально прописан в Постановлении Правительства РФ № 416․ Жильцы сами решают, кто из них — или какое доверенное лицо — будет вести переговоры с поставщиками услуг и подрядчиками․
Что делать жильцам: пошаговая инструкция
Шаг 1․ Выяснить текущий статус дома
Направьте запрос в Государственную жилищную инспекцию и администрацию муниципалитета․ Уточните, какой способ управления выбран, действует ли договор с УК, включён ли дом в реестр․
Шаг 2․ Инициировать общее собрание собственников
Любой собственник вправе выступить инициатором․ На повестку выносяться вопросы:
- выбор способа управления (УК, ТСЖ/ЖСК, непосредственное управление);
- утверждение договора управления;
- выбор лица, уполномоченного заключать договоры с подрядчиками (при непосредственном управлении)․
Шаг 3․ Обратиться в администрацию
Если собрание не состоялось или кворум не набран, требуйте от органа местного самоуправления проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации — это их прямая обязанность по закону․
Шаг 4․ Зафиксировать состояние дома
Составьте акты о необходимых ремонтных работах, привлеките специалистов․ Это пригодится для претензий, обращений в ГЖИ и требований о досрочном капремонте за счёт средств фонда капитального ремонта․
Шаг 5․ Жаловаться при бездействии
Если чиновники или коммунальщики бездействуют — пишите в ГЖИ, прокуратуру, а также на платформу «Госуслуги․ Дом»․
Куда обращаться
- Государственная жилищная инспекция региона, контроль за содержанием дома․ Адрес: г․ , ул․ , д․ ; телефон: +7 () —**․
- Администрация муниципального образования (отдел ЖКХ) — проведение конкурса по отбору УК․ Адрес: г․ , ул․ , д․ *․
- Прокуратура района — при бездействии должностных лиц․
- Фонд капитального ремонта региона — вопросы досрочного капремонта․ Телефон горячей линии: 8-800—**․
Дом без управления — это не приговор, но и не ситуация, которая разрешится сама собой; Закон даёт собственникам все инструменты: от выбора новой управляющей компании до требования к муниципалитету провести конкурс․ Главное — организоваться, провести общее собрание и не откладывать решение: чем дольше дом остаётся без хозяина, тем дороже обойдётся восстановление его инженерных систем и конструкций․