Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Договор социального найма — это основной правовой документ‚ регулирующий отношения между государством (муниципалитетом) и гражданином‚ нуждающимся в жилье․ В отличие от коммерческого найма‚ цель такого договора — обеспечение конституционного права на жилье малоимущим семьям‚ сиротам‚ ветеранам и иным категориям граждан․ Статья подробно разбирает процедуру заключения‚ обязательные условия‚ права сторон и предоставляет структуру типового образца договора․

Правовая природа и нормативная база

Правовые основы регулирования социального найма закреплены в Главе 35 Гражданского кодекса РФ (ст․ 671–688)‚ а также в Жилищном кодексе РФ (ст․ 60–78) и региональных законах․ К договору социального найма применяются правила статей 674‚ 675‚ 678‚ 680‚ п․ 1–3 ст․ 685 ГК РФ․

Форма договора: простая письменная (нотариальное заверение не требуется)․
Стороны: Наймодатель (муниципальное/государственное учреждение‚ управление жилищного фонда) и Наниматель (физическое лицо‚ признанное нуждающимся в жилье)․
Предмет: предоставление жилого помещения из муниципального/государственного жилищного фонда для постоянного проживания․

Основания для заключения договора

Договор заключается не по желанию сторон‚ а на основании юридического факта, решения органа власти о предоставлении жилого помещения․ Основаниями являются:

Решение администрации муниципального образования о предоставлении жилого помещения нуждающимся гражданам (очередь)․
Решение о предоставлении жилья детям-сиротам и детям‚ оставшимся без попечения родителей (при достижении совершеннолетия или обретении полной дееспособности)․
Решение о переселении с аварийного/разрушаемого жилья․
Судебное решение‚ вступившее в законную силу․

Важно: Самостоятельно «составить и подписать» договор без предварительного решения администрации невозможно․ Проект договора готовит наймодатель на основании административного решения․

Обязательные условия договора (согласно ст․ 675 ГК РФ и ст․ 62 ЖК РФ)

Отсутствие хотя бы одного из этих условий делает договор недействительным или нерасторжимым в соответствующей части:

Условие	Содержание
Предмет (описание помещения)	Адрес‚ площадь‚ количество комнат‚ этаж‚ кадастровый номер (если присвоен)․ Пример маскировки: г․ ‚ ул․ ‚ д․ ‚ кв․ *
Состав членов семьи нанимателя	ФИО‚ дата рождения‚ степень родства․ Перечисляются все‚ кто приобретает право пользования жильем наравне с нанимателем․ Фамилии маскируются: И․И․ *
Размер платы за найм и коммунальные услуги	Порядок расчета социальной платы (не выше установленных нормативов)‚ обязанность оплачивать КУ․
Права и обязанности сторон	Ссылка на ст․ 676‚ 677 ГК РФ‚ 67‚ 68 ЖК РФ (содержание в надлежащем состоянии‚ право на обмен‚ приватизацию и т․д․)․
Срок договора	Заключается на неопределенный срок (до возникновения оснований для расторжения)․
Основание предоставления	Номер и дата решения администрации / судебного акта․

Порядок заключения договора: пошаговая инструкция

Шаг 1․ Получение решения администрации

Гражданин получает на руки копию решения о предоставлении жилого помещения․ В решении указывается конкретный адрес квартиры․

Шаг 2․ Ознакомление с проектом договора

Специалист управления жилищного фонда (наймодателя) готовит проект типового договора․ Наниматель имеет право изучить его заранее‚ проконсультироваться с юристом‚ потребовать исправления ошибок в ФИО‚ адресе‚ площади․

Шаг 3․ Подписание договора

Договор подписывается в двух экземплярах (один у наймодателя‚ второй у нанимателя)․ Подписи ставят:

От имени наймодателя — уполномоченное лицо (директор УЖФ‚ глава администрации) с указанием основания действия (приказ/положение)․
Наниматель лично (паспортные данные вводятся в преамбулу)․

Наличие печати на договоре со стороны наймодателя обязательно (если она предусмотрена уставом организации)․

Шаг 4․ Передача жилья (Акт приема-передачи)

Одновременно с подписанием или в день вступления в силу договора составляется Акт приема-передачи жилого помещения․ В акте фиксируется:

Состояние квартиры (ремонт‚ сантехника‚ окна‚ двери)․
Показания приборов учета (воды‚ электричества‚ тепла)․
Наличие/отсутствие мебели‚ принадлежащей фонду․
Подписи нанимателя‚ представителя наймодателя‚ членов комиссии․

Шаг 5․ Регистрация права (ЕГРН)

С 2017 года право социального найма подлежит государственной регистрации в Росреестре․ Наймодатель обязан представить документы для регистрации в течение 3 рабочих дней со дня подписания․ Наниматель получает выписку из ЕГРН о праве пользования․

Типовой образец Договора социального найма (Структура и заполнение)

Ниже приведена структура типового бланка‚ используемого в большинстве субъектов РФ (примерно соответствующая Приложению к Административному регламенту предоставления услуги)․ Конкретные данные (адреса‚ ФИО‚ номера телефонов‚ паспортные данные) в рабочем документе заменяются на реальные‚ в данной статье они замаскированы символами *․

 ТИПОВОЙ ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
 № ________________
 г․ ________________________ «___» _____________ 20__ г․ СТОРОНЫ ДОГОВОРА
 Наймодатель: ___________________________________________________________
 (Наименование муниципального учреждения / органа власти)
 Адрес: ________________________________________________________________________
 Телефон: +7 () —
 В лице _______________________________________________________________________
 (Должность‚ ФИО уполномоченного лица)
 действующего на основании _____________________________________________________
 (Устава / Приказа / Положения)‚
с одной стороны‚ и
 Наниматель: ___________________________________________________________
 (Фамилия‚ Имя‚ Отчество полностью)
 Дата рождения: ․․** Пол: __________
 Паспорт: серия № ‚ выдан _________________________ ․․*‚
 код подразделения -*
 Проживающий по адресу: ________________________________________________________
 Телефон: +7 () —
 с другой стороны‚ совместно именуемые «Стороны»‚ заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА (СТ․ 675 ГК РФ‚ СТ․ 62 ЖК РФ)
Наймодатель передает Нанимателю во владение и пользование жиловое помещение — квартиру / комнату общей площадью ‚ кв․ м (жилая площадь ‚ кв․ м)‚ состоящую из комнат‚ расположенную по адресу:
 г․ ‚ ул․ ‚ д․ ‚ кв․ * (к․ *)‚ этаж ‚ подъезд ․
 Кадастровый номер: :::* (если присвоен)․
 Инвентарный номер: *․
Жиловое помещение предоставляется для постоянного проживания Нанимателю и членам его семьи‚ указанным в п․ 3․1․
Основанием передачи является Решение Администрации г․ ________________ № _____ от «___» ________ 20__ г․ «О предоставлении жилого помещения из муниципального жилищного фонда․․․»․
СОСТАВ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ НАЙМАТЕЛЯ‚ ПРИОБРЕТАЮЩИХ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ (СТ․ 67 ЖК РФ)
Вместе с Нанимателем в передаваемое жилое помещение вступают к проживанию следующие члены его семьи:
________________________________________ (ФИО полностью)‚ дата рождения ․․**‚ родство: __________ (супруг/супруга‚ ребенок‚ родитель и т․д․)․
________________________________________ (ФИО полностью)‚ дата рождения ․․**‚ родство: __________․
Наниматель обязан уведомить Наймодателя об изменении состава семьи в течение 10 дней․
 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Наниматель имеет право:
пользоваться жилым помещением и общими имуществом дома в соответствии с назначением;
впускать к совместному проживанию супруга‚ детей‚ родителей (с согласия полнолетних членов семьи);
приватизировать жилое помещение (1 раз в жизни) по желанию;
обменять жилое помещение на иное (с согласия наймодателя);
сдавать в поднаем часть квартиры (с письменного согласия наймодателя и полнолетних членов семьи)․
Наниматель обязан:
содержать жилое помещение в надлежащем санитарно-техническом состоянии;
своевременно и полностью оплачивать плату за найм и коммунальные услуги;
не допускать порчи имущества‚ не перепланировать без согласия;
предоставлять доступ для осмотра и проведения ремонта общдомового имущества․
Наймодатель обязан:
передать жилое помещение‚ пригодное для постоянного проживания;
обеспечивать проведение капитального и текущего ремонта общего имущества;
содержать дом в состоянии‚ пригодном для проживания․
РАЗМЕР И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЗА НАЙМ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Плата за найм жилого помещения устанавливается в размере‚ не превышающем установленный законодательством субъекта РФ норматив (процент от стоимости 1 кв․ м общей площади)․
 Оплата коммунальных услуг производится на основании показаний ИПУ/ОДПУ в соответствии с тарифами‚ утвержденными уполномоченным органом․
 Квитанции на оплату направляются по адресу: _________________________________ (или в ЛК ГИС ЖКХ)․
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За неуплату платы за найм и КУ более 6 месяцев подряд — расторжение договора в судебном порядке (ст․ 687 ГК РФ)․
 За порчу имущества — возмещение ущерба в полном объеме․
 Наймодатель несет ответственность за несвоевременный ремонт‚ приведший к непригодности жилья․
ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ‚ ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА
Договор прекращается по основаниям ст․ 687 ГК РФ‚ 78 ЖК РФ (смерть нанимателя без наследников‚ выезд‚ расторжение по воле сторон‚ судебное расторжение за систематическое нарушение)․
 Изменения вносятся дополнительным соглашением в письменной форме․
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами и передачи жилья по Акту приема-передачи․
 Договор составлен в 2 (двух) экземплярах‚ имеющих равную юридическую силу․
 Адреса и реквизиты сторон для уведомлений:
 Наймодатель: ________________________________________________________________
 Наниматель: _________________________________________________________________
ПОДПИСИ СТОРОН
НАЙМОДАТЕЛЬ НАЙМАТЕЛЬ
_________________ / _________________ / _________________ / _________________ /
 (Подпись) (Расшифровка подписи) (Подпись) (Расшифровка подписи)
М․П․ (При наличии печати) Дата: «___» _____________ 20__ г․
 ПРИЛОЖЕНИЕ: АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ____ от «___» ________ 20__ г․
 (Заполняется на месте комиссией: описание состояния стен‚ полов‚ окон‚ дверей‚ сантехники‚ электропроводки‚ показания счетчиков: ХВС ─ ‚ ГВС — ‚ Эл․эн․ ─ *)․ 

Особенности заключения для специальных категорий граждан

Договор социального найма для детей-сирот (ст․ 146 ЖК РФ)

Заключается при достижении ими 18 лет (или обретении полной дееспособности до 18 лет)․
Наймодатель обязан предоставить жилое помещение в течение 30 дней с момента обращения․
Договор заключается без участия опекунов/попечителей (гражданин действует самостоятельно)․
Площадь не может быть ниже учетной нормы (обычно 33 кв․ м на человека)․

Договор с несовершеннолетними (ст․ 67 ЖК РФ)

Если наниматель, несовершеннолетний (например‚ эманципированный или сирота 16–17 лет)‚ договор подписывает он сам․ Если ребенок проживает с родителями-нанимателями‚ он включается в состав семьи в договоре родителей (п․ 3․1 образца выше)․ Отдельный договор с неэманципированным несовершеннолетним не заключается․

Смерть нанимателя (Наследование права найма)

Право социального найма не переходит по наследству (п․ 4 ст․ 1112 ГК РФ)․ Однако члены семьи нанимателя‚ проживавшие с ним‚ сохраняют право пользования жильем на тех же условиях (ст․ 67 ЖК РФ‚ ст․ 675 ГК РФ)․ Договор не расторгается‚ а продолжает действовать в отношении оставшихся проживающих․ При необходимости оформляется дополнительное соглашение об изменении нанимателя (если единственный наниматель умер‚ а остались полноценные члены семьи‚ один из них становится нанимателем по решению администрации или суду)․

Типичные ошибки и риски при подписании

Неполный состав семьи в договоре․ Если при подписании не внесен ребенок или супруг‚ они теряют гарантированное право пользования жильем и защиту от выселения․
Отсутствие Акта приема-передачи․ Без акта невозможно доказать состояние квартиры на момент заселения (например‚ скрытые дефекты коммуникаций)․
Игнорирование регистрации в ЕГРН․ Незарегистрированное право сложнее защитить в споре с третьими лицами или при приватизации․
Подписание «впустую»․ Не подписывайте договор‚ если квартира не пригодна для проживания (нет окон‚ дверей‚ отопления‚ аварийные коммуникации)․ Требуйте устранения дефектов до подписания или фиксируйте их в Акте с обязательством наймодателя устранить в срок․
Ошибки в паспортных данных/адресе․ Любая опечатка в ФИО или адресе приведет к проблемам при оплате КУ‚ оформлении выписок‚ приватизации․ Проверяйте каждый символ․

Расторжение договора: основания и процедура

Расторжение возможно только в судебном порядке (иск от наймодателя) по основаниям ст․ 687 ГК РФ / 78 ЖК РФ:

Систематическая (более 6 месяцев подряд) неуплата платы за найм и КУ․
Использование жилья не по назначению (склад‚ мастерская‚ общественное питание)․
Порча жилья (разрушение несущих конструкций‚ сантехники)․
Смерть нанимателя и отсутствия членов семьи‚ имеющих право на сохранение найма․
Предоставление иного жилого помещения (переселение с аварийного фонда)․

Защита нанимателя: Суд может отказать в расторжении‚ если долг возник по невиновной причине (болезнь‚ задержка зарплаты) и наниматель готов погасить его в разумный срок (ст․ 687 ГК РФ)․ Выселение без предоставления иного жилья допускается только если наниматель имеет право на иное жилье в собственности в данном населенном пункте․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли заключить договор социального найма онлайн?: На этапе подготовки проекта — да‚ через Госуслуги или портал администрации можно ознакомиться с проектом․ Но подписание и передача ключей требуют личного присутствия (или доверенности) для составления Акта приема-передачи․
Нужен ли нотариус?: Нет․ Договор социального найма заключается в простой письменной форме (ст․ 674 ГК РФ)․ Нотариальное заверение не требуется и не производится․
Что делать‚ если наймодатель отказывается заключать договор после решения администрации?: Писать жалобу в прокуратуру и в суд с иском об обязательстве заключить договор (ст․ 674 ГК РФ‚ ст․ 60 ЖК РФ)․ Решение администрации, обязательное основание․
Можно ли сдать такую квартиру в аренду (поднаем)?: Да‚ но только части квартиры и только с письменного согласия наймодателя и всех полнолетних членов семьи (ст․ 678 ГК РФ)․ Сдача всей квартиры в поднаем недопустима (наниматель обязан проживать сам)․
Сколько времени действует договор?: Бессрочно․ Он прекращается только по основаниям закона (см․ раздел 7)․

Договор социального найма — это документ‚ определяющий вашу жилищную безопасность на десятилетия․ Перед подписанием обязательно проверьте:

[ ] Соответствие адреса и площади решению администрации․
[ ] Полноту и точность ФИО‚ дат рождения‚ паспортных данных нанимателя и всех членов семьи․
[ ] Наличие ссылки на конкретное решение администрации (номер‚ дата) в преамбуле или п․ 2․3․
[ ] Соответствие платы за найм региональному нормативу (не завышена ли?)․
[ ] Составлен ли Акт приема-передачи с фиксацией дефектов и показаний счетчиков․
[ ] Есть ли печать наймодателя (если предусмотрена уставом) и подпись уполномоченного лица․
[ ] Получен ли второй экземпляр договора на руки․
[ ] Подал ли наймодатель документы в Росреестр (требуйте квитанцию/уведомление)․

При обнаружении нарушений или сомнений в законности условий — не подписывайте документ‚ обратитесь к юристу‚ специализирующемуся на жилищном праве․ Защита прав на этапе заключения проще и дешевле‚ чем судебные споры спустя годы․

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией․ Законуодательство может меняться (актуально на )․ Для решения конкретного вопроса обратитесь к адвокату или юристу по жилищному праву․