Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Статья подготовлена на основе актуальной нормативной базы и информации, доступной на . Материал носит информационный характер и не заменяет юридическую консультацию.

Что такое договор социального найма?

Договор социального найма, это соглашение между наймодателем (муниципальным образованием, представленным администрацией города) и нанимателем (гражданином, признанным нуждающимся в жилье), в соответствии с которым наймодатель предоставляет нанимателю и проживающим совместно с ним членами его семьи жиловое помещение из муниципального жилищного фонда за плату.

Ключевая особенность: наниматель получает право владения и пользования жильем для проживания, но не право собственности. Сделки купли-продажи, дарения, заклада такого жилья не допускаются (ст. 67 Жилищного кодекса РФ).

Нормативная правовая база

Регулирование отношений строится на следующих актах:

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) — главной закон (гл. 7 «Найм жилого помещения в специализированном жилищном фонде», ст. 60–82).
Постановление Правительства РФ от № 1256 — актуальные изменения в правила предоставления и учета.
Приказ Госстроя России от № 17-132 — утверждает Типовую форму договора социального найма (Приложение № 6), обязательную к применению.
Региональные законы Ростовской области и административные регламенты Администрации г. Шахты (например, постановления об утверждении административных регламентов предоставления муниципальных услуг).

Кто может претендовать на заключение договора в г. Шахты?

Право на получение жилого помещения по договору социального найма имеют граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилье. Основные категории (ст. 51 ЖК РФ):

Граждане, не имеющие в собственности или праве социального найма жилого помещения в данном муниципальном образовании (или имеющие его менее установленной нормы, 18 кв. м на человека).
Проживающие в жилых помещениях, непригодных для проживания (аварийные, санитарно-неблагополучные).
Проживающие в специализированных жилых помещениях (общежития, дома-интернаты) без права на иное жилье.
Выпускники детских домов, интернатов, лица, оставшиеся без попечения родителей.
Судей, прокуроров, следователей, сотрудников следственных органов (по специальным законам).

Важно: Для встаивания на учет необходимо обратиться в Отдел жилищных отношений Администрации г. Шахты (адрес: , тел.: ) или через портал Госуслуги (услуга «Постановка на учет граждан, нуждающихся в жилье»).

Порядок заключения договора: пошаговая инструкция

Шаг 1. Получение решения о предоставлении жилья

После достижения очереди Комиссию по жилищным вопросам принимает решение о предоставлении конкретного жилого помещения. Решение направляется нанимателю.

Шаг 2. Ознакомление с жилым помещением

Наниматель осматривает квартиру. Составляется Акт приема-передачи жилого помещения (двусторонний), в котором фиксируется состояние квартиры, показания счетчиков, наличие дефектов.

Шаг 3. Подготовка пакета документов

Для подписания договора необходимо предоставить в Отдел жилищных отношений (или МФЦ):

Заявление о заключении договора социального найма (по установленной форме).
Паспорт нанимателя и всех заселяемых членов семьи (оригиналы + копии).
Свидетельства о рождении детей / Свидетельство о браке / Развод (оригиналы + копии).
Решение Комиссии о предоставлении жилого помещения.
Справка о составе семьи (Форма № 9 или выписка из домовой книги) — подтверждает, кто будет проживать.
Декларация о составе семьи (для расчета платы/субсидии).
Справка о доходах (для назначения субсидии на оплату ЖКУ, если требуется).
Документы, подтверждающие право на предоставление жилья (если есть льготы: справка об инвалидности, удостоверение участника ВОВ и т.д.).

Примечание: Персональные данные (ФИО, адреса регистрации, номера телефонов, серии паспортов) в настоящей статье скрыты под маской * в целях безопасности.

Шаг 4. Подписание Типового договора

Договор составляется в 3 экземплярах (Наймодатель, Наниматель, Управляющая организация/ЖЭУ). Используется строго Типовая форма (Приложение № 6 к Приказу Госстроя № 17-132).

Структура и обязательные условия Типового договора

Согласно Приказу Госстроя № 17-132, договор должен содержать:

Раздел / Пункт	Содержание
Преамбула	Наименование наймодателя (Администрация г. Шахты), ФИО нанимателя, паспортные данные , адрес предоставляемого помещения .
Предмет договора (п. 1)	Описание жилого помещения: адрес *, этаж, количество комнат, общая/жилая площадь, кадастровый номер, инвентарный номер.
Члены семьи нанимателя (п. 2)	Перечень лиц, приобретающих право пользования жильем наравне с нанимателем (супруг/а, дети, родители и др.). ФИО и даты рождения *.
Срок договора (п. 3)	Заключается на неопределенный срок (п. 2 ст. 69 ЖК РФ).
Плата за найм и ЖКУ (п. 4-5)	Размер платы за найм (устанавливается местным самоуправлением), порядок оплаты коммунальных услуг. С 2024 г. применяются правила Постановления № 1256.
Права и обязанности сторон (п. 6-10)	Обязанность содержать жилье в хорошем состоянии, не перепланировать без согласия, платить за ЖКУ, не загрязнять общее имущество. Право на капитальный ремонт за счет фонда кап. ремонта.
Основания расторжения (п. 11-13)	См. раздел 7 ниже.
Подписи сторон	Подпись уполномоченного лица Администрации (ФИО ) и нанимателя. Дата: .

Права и обязанности нанимателя (кратко)

Права (ст. 69 ЖК РФ):

Владение и пользование жилым помещением наравне с членами семьи.
Заселение в жилое помещение родственников (с согласия всех полнолетних проживающих) и неродственников (только с согласия наймодателя, норма не менее 18 кв. м/чел).
Возмещение стоимости произведенных отделочных ремонтов и улучшений при расторжении договора (п. 3 ст. 70 ЖК РФ).
Приватизация жилого помещения (один раз в жизни, ст. 15 ФЗ «О приватизации жилищного фонда…»).
Получение услуг связи у любого оператора (с 2024 г. оператор не может отказать в монтаже, см. изменения в Законе о связи).

Обязанности (ст. 70 ЖК РФ):

Своевременно и полностью оплачивать плату за найм и коммунальные услуги.
Содержать жилое помещение в надлежащем санитарно-техническом состоянии.
Не использовать жилье для целей, отличных от проживания (бизнес, склад и т.д.).
Не допускать порчи имущества, шума (после 23:00), загрязнения общего имущества.
Допускать представителей управляющей организации для осмотра/ремонта (с уведомлением).

Основания для расторжения договора и выселения (Риски)

Согласно ст. 83 ЖК РФ и п. 7.3.3 Типового договора/Правил взаимодействия, наймодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора и выселении без предоставления иного жилья в случаях:

Невнесение платы за найм и ЖКУ в течение 6 месяцев подряд (если иное не установлено законом). Важно: при наличии долга нужно немедленно связаться с Отделом жилищных отношений для реструктуризации или оформления субсидии.
Использование жилья не по назначению.
Причинение существенного порчи жилому помещению.
Систематическое нарушение правил пользования жильем (шум, мусор, запрет доступа для осмотров) — после предупреждения.

Выселение с предоставлением иного жилья (по нормам общежития — до 6 кв; м/чел) возможно при:

Снесении/реконструкции дома.
Признании дома аварийным.
Расторжении договора по вине нанимателя (п. 1-3 выше) — только если есть иждивенцы-несовершеннолетние или инвалиды I/II группы (ст. 84 ЖК РФ). В остальных случаях — без предоставления жилья.

Особенности в г. Шахты (Локальный контекст)

Управляющие организации: Обслуживанием фонда занимаются ООО «УК », МУП «ЖЭУ » и др. Реквизиты для оплаты указаны в квитанции/договоре.
Комиссия по жилищным вопросам: Заседения проходят в Администрации г. Шахты (адрес: ) по графику, публикуемому на официальном сайте shakhty-gorod.ru.
Субсидии: Оформление через МФЦ «Мои Документы» (адреса: ) или Госуслуги. Нужен пакет: договор найма, декларация о доходах/составе семьи, справки о доходах за 12 мес.
Капитальный ремонт: Взносы накапливаются в Региональном операторе (Фонд кап. ремонта Ростовской области). План работ можно уточнить на сайте fondkapremonta61.ru;

Наследование и смена нанимателя

Договор социального найма не наследуется. Однако право на найм переходит к членам семьи нанимателя, проживавшим совместно с ним на момент смерти (п. 3 ст. 67 ЖК РФ).

Для оформления смены нанимателя (переоформления договора) к Отделу жилищных отношений подаются:

Заявление от претендента (совместно проживавшего).
Свидетельство о смерти бывшего нанимателя.
Документы, подтверждающие совместное проживание (выписка из домовой книги, справка ФЛС/ЕРЦ).
Согласие остальных полнолетних проживающих (нотариальная или лично при инспекторе).

Частые вопросы (FAQ)

Можно ли сдать в подаренную квартиру по соц. найму?

Нет. Сдача внаем (субаренда) жилого помещения, полученного по договору социального найма, запрещена (п. 2 ст. 69 ЖК РФ). Допускается только временное проживание родственников/знакомых без платы.

Что делать, если квартира в аварийном состоянии?

Написать заявление в Управляющую организацию и Администрацию г. Шахты (Отдел жилищных отношений) с требованием провести освидетельствование и включить дом в программу сноса/реконструкции. При признании аварийным, право на выселение с предоставлением равнозначного жилья.

Как оформить субсидию на оплату ЖКУ?

Подать заявление на Госуслугах или в МФЦ. Основной документ — Договор социального найма + Декларация о составе семьи и доходах. Срок рассмотрения — до 10-26 рабочих дней. Субсидия назначается на 6 месяцев (для непенсионеров) или 12 месяцев (пенсионерам).

Можно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире?

Да, но только всю квартиру целиком и только со согласием всех нанимателей комнат в данной квартире. Приватизировать отдельную комнату по соц. найму нельзя.

Полезные контакты в г. Шахты (справочно)

Указаны общие реквизиты учреждений. Конкретные ФИО руководителей, кабинеты и внутренние телефоны скрыты ().

Администрация г. Шахты (Отдел жилищных отношений): ул. , д. . Тел.: . Сайт: shakhty-gorod.ru.
МФЦ «Мои Документы» (отделения): ул. , д. ; пр. , д. . Режим работы: Пн-Пт , Сб .
Управляющие компании (УК): Список актуальных УК и привязку домов к УК см. на сайте Администрации в разделе «Жилищно-коммунальное хозяйство» -> «Реестр управляющих организаций».
Фонд капитального ремонта Ростовской области: Горячая линия: 8-800—. Сайт: fondkapremonta61.ru.
Прокуратура г. Шахты (контроль за соблюдением жилищного законодательства): ул. , д. . Тел.: .