Аренда помещений у крупных организаций, в т.ч. у ПАО «Сбербанк», часто сопровождается необходимостью проведения ремонта или модернизации объекта. В таких случаях в договор аренды включаются положения о неотделимых улучшениях. Рассмотрим, что это такое, как правильно оформить договор и на какие моменты обратить внимание.
Что такое неотделимые улучшения
Неотделимые улучшения — это изменения арендованного имущества, которые невозможно отделить без нанесения ущерба объекту. К ним относятся:
- перепланировка помещений;
- замена инженерных систем (электрика, водоснабжение, вентиляция);
- монтаж встроенных перегородок, потолков, напольных покрытий;
- установка систем кондиционирования и пожарной сигнализации.
В отличие от капитального ремонта, который возвращает объекту первоначальное состояние, неотделимые улучшения повышают качественные характеристики имущества и увеличивают его стоимость.
Правовая основа
Отношения сторон регулируются статьёй 623 ГК РФ. Ключевые правила:
- Улучшения, произведённые с согласия арендодателя, подлежат возмещению арендатору, если иное не предусмотрено договором.
- Улучшения, выполненные без согласия, возмещению не подлежат.
- Договором может быть установлено, что улучшения становятся собственностью арендодателя без компенсации.
Структура договора аренды с неотделимыми улучшениями (образец)
Преамбула
ПАО «Сбербанк», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице * (директор филиала Иванов И. И.), действующего на основании доверенности № от ..20 г., с одной стороны, и ООО «», именуемое «Арендатор», в лице генерального директора Петрова П. П., с другой стороны, заключили настоящий договор.
Предмет договора
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение общей площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. , ул. , д. , кадастровый номер .
Условия о неотделимых улучшениях
Пример формулировки:
«Улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, произведённые за счёт собственных средств Арендатора и с письменного согласия Арендодателя, не подлежат возмещению Арендатору и по окончании срока действия договора переходят в собственность Арендодателя без дополнительной компенсации».
Альтернативный вариант — с возмещением:
«Стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия Арендодателя, подлежит возмещению Арендатору в течение * дней с момента передачи улучшений по акту приёма-передачи либо засчитывается в счёт арендной платы».
Порядок согласования улучшений
- Арендатор направляет арендодателю заявление с описанием планируемых работ и проектной документацией;
- Арендодатель в срок до * рабочих дней выдаёт письменное согласие либо мотивированный отказ;
- по завершении работ стороны подписывают акт приёма-передачи улучшений.
Арендная плата и зачёт улучшений
Допускается вариант, при котором стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счёт арендной платы. В этом случае в договоре фиксируются размер ежемесячного зачёта и общий период погашения.
Ответственность сторон и расторжение
При досрочном расторжении договора судьба улучшений определяется условиями договора: либо арендодатель возмещает неамортизированную часть затрат, либо улучшения остаются у него без компенсации.
Бухгалтерский и налоговый учёт
Если улучшения передаются арендодателю с возмещением, арендатор отражает их как капитальные вложения с последующей реализацией. Если без возмещения, затраты амортизируются арендатором в течение срока аренды. У арендодателя полученные безвозмездно улучшения признаются внереализационным доходом.
Практические рекомендации
- Всегда получайте письменное согласие арендодателя до начала работ.
- Фиксируйте стоимость работ сметой и актами выполненных работ.
- Чётко прописывайте судьбу улучшений при расторжении договора.
- Сохраняйте всю переписку и проектную документацию.
Контакты для консультаций
По вопросам аренды помещений Сбербанка можно обратиться по телефону горячей линии: 8-800-*— или в ближайший офис по адресу: г. , ул. , д. *. Перед подписанием договора рекомендуется привлечь юриста для проверки условий о неотделимых улучшениях.