Ситуация, когда на аукцион (торги) по праву заключения договора аренды, безвозмездного пользования или иного перехода прав в отношении государственной/муниципальной собственности подана только одна заявка или признан только один участник, регулируется специальными нормами законодательства. В данной статье подробно разбираются правовые основания, обязательность заключения договора, ключевые условия и представлена типичная структура такого документа.

Правовая база и нормативное регулирование

Ключевыми нормативными актами, регулирующими данную процедуру, являются:

• Федеральный закон от № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (ст. 17.1, ч. 1, п. 15) — устанавливает право передачи имущества без торгов единственному участнику.
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) — ст. 435 (публичная оферта), ст. 437 (акцепт оферты), ст. 438 (формы договора). Размещение информации о торгах на официальном сайте признается публичной офертой, а подача заявки — акцептом.
• Приказ ФАС России от № 67 «Об утверждении Правил проведения конкурсов или аукционов…» — регламентирует процедуру признания торгов несостоявшимися и обязанность организатора заключить договор.
• Специальные законы (например, Земельный кодекс РФ, ГК РФ в части аренды гос. имущества, региональные законы).

Основания для заключения договора без повторных торгов

Согласно п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ и Правилам № 67, организатор торгов обязан заключить договор с лицом, подавшем единственную заявку, или признанным единственным участником аукциона, при выполнении следующих условий:

1. Торги признаны несостоявшимися по причине подачи единственной заявки на участие либо признания участником торгов только одного заявителя.
2. Заявка единственного участника соответствует всем требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе (включая требования к квалификации участников).
3. Договор заключается на условиях и по цене, предусмотренным заявкой и документацией, но не ниже начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона.

Порядок действий организатора торгов

1. Подведение итогов торгов: Составление протокола о результатах аукциона с указанием основания признания торгов несостоявшимися (единственная заявка/единственный участник).
2. Проверка заявки: Комиссия проверяет соответствие заявки и документов участника требованиям документации о торгах.
3. Принятие решения: Официальное признание лица единственным участником торгов.
4. Направление проекта договора: Организатор направляет участнику проект договора на условиях документации о торгах.
5. Подписание договора: Стороны подписывают договор в срок, установленный документацией о торгах (обычно в течение 10–30 рабочих дней).
6. Обеспечение исполнения обязательств: Участник предоставляет обеспечение (если предусмотрено документацией), вносит первый платеж.

Ключевые условия договора (Образец структуры)

Ниже представлена типовая структура договора аренды (или иного перехода прав) с единственным участником аукциона. Конкретные реквизиты сторон, адреса, паспортные данные, кадастровые номера, суммы и даты заменены на маску () в целях конфиденциальности.

Образец структуры договора

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА)
г. , «» 202 г.

ОРГАНИЗАТОР ТОРГОВ: , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», действующий на основании , с одной стороны,
И
ЕДИНСТВЕННЫЙ УЧАСТНИК АУКЦИОНА: , именуемый в дальнейшем «Арендатор», действующий на основании , с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование земельный участок (объект недвижимости), расположенный по адресу: , с кадастровым номером , площадью * кв.м., категорией земель , видом разрешенного использования  (далее — «Объект аренды»).
Передача осуществляется на условиях и по цене, предусмотренным заявкой на участие в аукционе № * от «» 202 г. и Документацией об аукционе № * от «» 202 г.

СРОК ДОГОВОРА
Договор заключается на срок * лет/месяцев, исчисляемый с момента государственной регистрации договора (или с момента подписания сторон, если регистрация не требуется).
Срок действия: с «» 202 г. по «» 202 г.
АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
Годовая арендная плата устанавливается в размере * () рублей 00 копеек.
 Данная сумма не ниже начальной (минимальной) цены договора, указанной в извещении об аукционе.
Арендная плата вносится Арендатором: [ежеквартально / ежемесячно / ежегодно] не позднее * числа месяца, следующего за отчетным периодом.
Первый платеж (аванс) в размере * руб. внесен Арендатором в счет оплаты аренды за период с «» по «» на основании квитанции № * от «» 202 г.
Индексация арендной платы производится [не ранее одного раза в год / в порядке, установленном законодательством / не производится].
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Арендатор обязуется:
 ‒ Использовать Объект аренды строго в соответствии с видом разрешенного использования;
 ‒ Своевременно и полностью уплачивать арендную плату;
 ― Содержать Объект в надлежащем состоянии;
 ‒ Не допускать загрязнения, захламления территории;
 ‒ Оформить государственную регистрацию права аренды (если срок ≥ 1 года) за свой счет в срок не позднее * дней.
Арендодатель обязуется:
 ‒ Передать Объект аренды по акту приема-передачи;
 ― Не препятствовать законному пользованию Арендатором;
 ― Обеспечить Арендатора документами для регистрации права.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
В качестве обеспечения исполнения обязательств по Договору Арендатор предоставил [банковскую гарантию / залоговый депозит / поручительство] на сумму * руб. (срок действия до «» 202 г.).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За просрочку платежа Арендатор выплачивает неустойку (пени) в размере * % от суммы долга за каждый день просрочки.
За нецелевое использование, штраф в размере * руб. и/или расторжение договора в судебном порядке.
Стороны несут ответственность за нарушение условий Договора в соответствии с ГК РФ и ФЗ.
ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА
Основания: истечение срока, соглашение сторон, судебное решение, изъятие земельного участка для государственных нужд, иные основания (ст. 619 ГК РФ).
В случае досрочного расторжения по вине Арендатора, внесенные платежи не возвращаются, а улучшения, неразделительно связанные с участком, переходят в собственность Арендодателя без компенсации (если иное не предусмотрено законом).

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
Досудебный порядок (претензия) обязателен. Срок ответа — 30 календарных дней.
Судебные споры рассматриваются в Арбитражном суде по месту нахождения Объекта аренды ().

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Договор составлен в  экземплярах, по одному для каждой Стороны и для регистрирующего органа (Росреестр).
Приложения (Акт приема-передачи, План участка, Копия протокола итогов аукциона, Заявка участника) являются неотъемлемой частью Договора.

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

АРЕНДОДАТЕЛЬ: АРЕНДАТОР:
* *
Подпись: ______________ / * / Подпись: ______________ / * /
М.П. М.П.

Обязательные приложения к договору

При передаче договора на государственную регистрацию (Росреестр) или в архив организатора торгов обязательно прикладываются:

• Акт приема-передачи Объекта аренды (подписанный обеими сторонами).
• Копия Протокола о результатах аукциона (с отметкой о признании торгов несостоявшимися и участника — единственным).
• Копия Заявки на участие в аукционе (как акцепт оферты).
• Копия Документации об аукционе (или ссылка на официальный сайт, где она размещена).
• Справка о кадастровой стоимости / Начальная цена договора (для подтверждения соответствия цены).
• Документы, подтверждающие полномочия подписантов (Устав, Положение, Доверенность № * от «» 202 г.).
• Квитанция об оплате госпошлины за государственную регистрацию права аренды.

Особенности и риски (Судебная практика)

Цена договора

Цена в договоре не может быть ниже начальной цены, указанной в извещении. Если в заявке участник предложил цену выше начальной, договор заключается по предложенной цене. Если цена в заявке равна начальной — по начальной. Снижение цены по сравнению с извещением недопустимо.

Соответствие заявки документации

Если заявка единственного участника содержит несоответствия (ошибки в реквизитах, отсутствие необходимых гарантий, несоответствие квалификации), организатор не имеет права заключить договор. В этом случае торги признаются несостоявшимися по иным основаниям, и проводится повторная процедура.

Сроки заключения

Документация о торгах должна устанавливать разумный срок для подписания договора (обычно 10–20 рабочих дней после направления проекта). Просрочка организатором подписания может быть расценена как уклонение от заключения договора.

Государственная регистрация

Договор аренды гос./мун. имущества сроком на 1 год и более подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (ст. 609, 651 ГК РФ). Право аренды возникает с момента регистрации. Ответственность за подачу документов на регистрацию, как правило, возлагается на Арендатора.

Чек-лист для проверки перед подписанием

Рекомендуется перед подписанием тщательно сверить проект договора с Документацией об аукционе, Заявкой участника и Протоколом итогов торгов. В случае возникновения споров по условиям или отказе организатора подписать договор, единственный участник имеет полное право обратиться в Арбитражный суд с иском об обязательстве заключить договор (ст. 445 ГК РФ) или к ФАС России с жалобой на действия организатора торгов.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Для подготовки конкретного проекта договора рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на земельном и госмун имущественном праве. Актуальность нормативной базы проверена на .