Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Оформление аренды недвижимости часто требует участия третьих лиц. Собственник может не иметь возможности лично сдавать объект в аренду, подписывать договор или представлять интересы в контролирующих органах. В таких случаях на помощь приходит договор поручения (часто называемый доверенностью в быту, но имеющий важные правовые отличия). В данной статье мы подробно разберем, что это такое, как правильно составить документ, какие существуют риски и предоставим рекомендации по заполнению.

Что такое договор поручения и чем он отличается от доверенности?

Согласно ст. 971 ГК РФ, по договору поручения одна сторона (поручитель) обязуется совершить по поручению другой стороны (поручителя) определенные юридические или иные действия за вознаграждение или безвозмездно.

Ключевые отличия от доверенности:

Двусторонний характер: Договор поручения — это соглашение двух сторон (поручитель и поручаемый), в то время как доверенность, односторонняя волеизъявление доверителя.
Обязательства сторон: Поручитель обязуется выполнить действия, а поручающий — оплатить (если возмездное) и принять результат. Доверенность лишь дает право действовать.
Ответственность: По договору поручения поручающий несет ответственность за результат работы (если не докажет, что нарушение произошло не по его вине). По доверенности доверитель отвечает за действия представителя перед третьими лицами.
Срок действия: Договор может быть заключен на длительный срок с этапами выполнения, доверенность обычно выдается на конкретный срок (макс. 3 года, если не нотариальная).

Важно: Для действий, требующих нотариальной формы (например, подписание договора аренды на срок 1 год и более с последующей регистрацией в Росреестре), поручаемый должен действовать на основании нотариальной доверенности, выданной по итогам договора поручения, или сам договор поручения должен быть нотариально заверен (редкий случай на практике). Чаще всего используется схема: Договор поручения (простая письменная форма) + Нотариальная доверенность на конкретные действия.

Когда нужен договор поручения при аренде?

Собственник живет в другом городе/стране и не может лично показывать квартиру, общаться с арендаторами, подписывать акты приема-передачи.
Сдача в управление (управляющая компания/риелтор): Профессиональное управление недвижимостью (поиск жильцов, контроль оплаты, решение бытовых вопросов).
Представление интересов в госорганах: Регистрация договора аренды в МФЦ/Росреестре, получение выписок из ЕГРН, общение с налоговой инспекцией по вопросам НДФЛ/Налога на имущество.
Взаиморасчеты: Получение арендных платежей на свой счет с последующим перечислением собственнику (минус комиссия).

Обязательные условия договора (Ст. 971, 973, 974 ГК РФ)

Для юридической силы документа в нем обязательно должны быть прописаны:

Предмет поручения (п. 1 ст. 971 ГК РФ): Четкий перечень действий. Нельзя писать просто «сдача в аренду». Нужно перечислить: поиск арендаторов, проведение показов, переговоры, подписание договора аренды (если есть доверенность), подписание акта приема-передачи, получение ключей, контроль своевременной оплаты, взаимодействие с УК/ТСЖ, представление интересов в МФЦ/Налоговой.
Срок действия: Дата начала и окончания или условие окончания (например, «до подписания договора аренды и передачи ключей»).
Возмездность/Бесплатно: Размер вознаграждения (фиксированная сумма, % от аренды, смешанная схема), порядок и сроки выплаты.
Права и обязанности сторон: Кто платит за рекламу? Кто несет расходы на поездки/связь? Обязан ли поручаемый отчитываться (отчеты, чеки)?
Ответственность сторон: Штрафы за неисполнение, упущенную выгоду, порчу имущества по вине поручаемого.
Порядок расторжения: Условия досрочного прекращения (ст. 977 ГК РФ — поручающий может отказаться в любой момент, возместив расходы; поручаемый — отказаться, уведомив заранее).
Реквизиты сторон: Паспортные данные, адреса регистрации, ИНН (если ИП/Юрлицо), контакты.

Образец договора поручения (Аренда недвижимости)

Ниже приведен типовой образец. Внимание: Данный образец носит информационный характер. Реальные данные (ФИО, адреса, телефоны, паспорта) в рабочем документе заполняются полностью. В данном тексте чувствительные данные замаскированы символами в соответствии с правилами конфиденциальности.

 ДОГОВОР ПОРУЧЕНИЯ № от «___» _________ 202_ г.
 г. Поручитель: (ФИО полностью), паспорт серия № , выдан «___» _________ 20__ г., код подразделения , прописка по адресу: , тел.: , e-mail: , именуемый в дальнейшем «Поручитель», с одной стороны,
 Поручитель: (ФИО полностью), паспорт серия № , выдан «___» _________ 20__ г., код подразделения , прописка по адресу: , тел;: , e-mail: *, именуемый в дальнейшем «Поручитель», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРАПоручитель поручает, а Поручитель принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить от имени и за счет Поручителя следующие действия по сдаче в аренду недвижимого имущества:
Недвижимое имущество: Квартира/Дом/Помещение общей площадью кв;м., расположенное по адресу: (далее — «Объект»). Кадастровый номер: *.
Поиск потенциальных арендаторов: размещение объявлений на площадках (Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость и др.), проведение телефонных консультаций.
Организация и проведение показов Объекта потенциальным арендаторам в удобное для сторон время.
Ведение переговоров об условиях аренды (стоимость, срок, залог, оплата КУ, наличие питомцев/детей и т.д.).
Подготовка проекта Договора аренды (найма) и Спецификации/Акта приема-передачи.
Важно: Подписание Договора аренды и Акта приема-передачи Поручителем возможно только при наличии нотариальной доверенности, выданной Поручителем Поручителю отдельным документом.
Прием от арендатора обеспечительного платежа (залог) и первого арендного платежа (по реквизитам Поручителя или своим с последующим перечислением).
Передача ключей арендатору и подписание Акта приема-передачи ключей.
Представление интересов Поручителя в МФЦ/Росреестре для регистрации Договора аренды (срок аренды 1 год и более) на основании нотариальной доверенности.
Контроль своевременной оплаты аренды и КУ арендатором в течение срока действия Договора аренды (по дополнительному соглашению сторон).
СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРАДоговор вступает в силу с момента подписания и действует до «___» _________ 202_ г. либо до полного исполнения обязательств по п. 1.1.
 Срок может быть продлен по взаимному согласованию сторон в письменной форме.
ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВЗа исполнение поручения Поручитель выплачивает Поручителю вознаграждение в размере:
Вариант А (фиксировано): () рублей 00 копеек.
Вариант Б (% от сделки): % от стоимости первого месяца аренды.
Вариант В (смешанный): рублей за поиск + % от ежемесячной платежи за управление.
Вознаграждение выплачивается в безналичном порядке на банковскую карту/счет Поручителя:
 Банк: * | Номер карты/счета: * | БИК: * | К/с: * | Получатель:
 в течение рабочих дней после подписания Договора аренды с арендатором (или иного события, зафиксированного в акте исполнения).
 Расходы, связанные с исполнением поручения (реклама, такси/транспорт, связь, нотариус за доверенностью, госпошлина за регистрацию), оплачиваются Поручителем / оплачиваются Поручителем с последующим возмещением Поручителем (подчеркнуть нужное). Чеки и квитанции предоставляются обязательно.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОНПоручитель обязан:
Исполнить поручение добросовестно, в соответствии с инструкциями Поручителя и требованиями закона.
Сообщить Поручителю о всех существенных обстоятельствах, ставших известными при исполнении.
Сдать отчет об исполнении поручения и передать все полученные документы/деньги/ключи.
Не делегировать исполнение третьим лицам без письменного согласия Поручителя (перепоручение).
Поручитель имеет право:
Требовать от Поручителя отчетов о ходе выполнения работ.
В любой момент отказаться от Договора (ст. 977 ГК РФ), уведомив Поручителя за * дней, оплатив фактические расходы.
Поручитель обязан:
Оплатить вознаграждение и возместить расходы в установленные сроки.
Выдать Поручителю нотариальную доверенность на совершение действий, требующих нотариальной формы (подписание договора аренды > 1 года, регистрация в Росреестре, получение ключей от УК/застройщика).
Принять исполненное поручение.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОНЗа неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств Стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ и настоящим Договором.
 За просрочку выплаты вознаграждения Поручитель платит неустойку * % от суммы долга за каждый день просрочки.
 Поручитель возмещает Поручителю убытки, причиненные виновными действиями (бездействием), в т.ч. упущенную выгоду от сдачи Объекта в аренду, если докажет отсутствие своей вины.
 Стороны не несут ответственности за неисполнение обязательств в случае форс-мажора (ст. 401 ГК РФ).
ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРАДоговор может быть расторгнут по соглашению сторон.
 Поручитель вправе в любой момент отказаться от поручения, уведомив Поручителя за 3 (три) календарных дня. В этом случае Поручитель возмещает Поручителю фактические расходы и выплачивает пропорциональное вознаграждение за выполненную работу.
 Поручитель вправе отказаться от исполнения, уведомив Поручителя за 5 (пять) календарных дней. Поручитель обязан возместить Поручителю причиненные убытки.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯВсе споры решаются переговорами, в случае неудачи — в суде по месту нахождения Поручителя / местонахождению Объекта (подчеркнуть нужное).
 Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.
 Адреса и реквизиты Сторон для уведомлений:
 Поручитель: Адрес: , тел.: , E-mail: *
 Поручитель: Адрес: , тел.: , E-mail: 
ПОДПИСИ СТОРОНПОРУЧИТЕЛЬ ПОРУЧИТЕЛЬ
 __________________ / / __________________ / * /
 М.П. (при наличии печати) М.П. (при наличии печати)
 «___» _____________ 202_ г. «___» _____________ 202_ г. 

Критически важные нюансы и риски (Чек-лист)

Нотариальная доверенность — обязательное приложение

Договор поручения не заменяет нотариальную доверенность для действий, требующих нотариальной формы (ст. 185.1 ГК РФ, Пленум ВС РФ № 9). Если аренда на 1 год и более — договор аренды подлежит регистрации в Росреестре. Подписать его за собственника и подать на регистрацию может только нотариально уполномоченный человек.

Совет: В тексте договора поручения пропишите пункт: «Поручитель обязуется выдать Поручителю нотариальную доверенность по форме, согласованной со стороны, в течение 3 дней после подписания настоящего договора»; Укажите, кто платит нотариусу (обычно Поручитель).

Денежные потоки и налоги

Кому платит арендатор? Лучше всего — напрямую Поручителю (собственнику) по реквизитам в договоре аренды. Поручитель получает комиссию отдельно.
Если деньги идут через Поручителя: нужен четкий отчет, квитанции, сроки перечисления (например, «в течение 1 рабочего дня после получения»).
Налоги: Если Поручитель, физлицо, вознаграждение — доход по НДФЛ (13%/30%). Поручитель (если не налоговый агент) платит сам. Если Поручитель — ИП/ООО — выставляет счет/акт, работает по своему налоговому режиму. Укажите в договоре: «Вознаграждение указано «чистых» / «грязных»».

Ответственность за сохранность имущества

Поручитель проводит показы. Кто ответит, если при показе разобьют окно или пропадут вещи? В договоре обязательно пропишите: «Поручитель несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный Объекту или имуществу Поручителя в процессе исполнения поручения (показов, проверок), если не докажет отсутствие своей вины».

Перепоручение (Делегирование)

По умолчанию (п. 2 ст. 974 ГК РФ) поручаемый должен исполнять лично. Если Поручитель — компания, она привлечет менеджера. Обязательно разрешите/запретите перепоручение в договоре. Если разрешаете — требуйте уведомлять о привлеченных лицах и их паспортных данных.

Акт исполнения поручения

По завершении (или этапам) подписывайте Акт исполнения поручения. Это основной документ для оплаты вознаграждения и подтверждения факта выполнения работы для суда/налоговой. В акте фиксируйте: «Договор аренды №* от * подписан, ключи переданы арендатору * по Акту приема-передачи №*, залог получен, вознаграждение подлежит выплате».

Отличия: Договор поручения vs Договор возмездного оказания услуг (ДВОУ)

На практике риелторы и УК часто предлагают ДВОУ (ГПХ). Разница:

Признак	Договор поручения (ГК РФ гл. 49)	ДВОУ (ГК РФ гл. 39)
Суть	Совершение юридических действий от имени поручающего (подписание договоров, подача в госорганы)	Выполнение работи/услуг (поиск, уборка, консультации) — результат передается, но не от имени заказчика
Представительство	Да (нужна доверенность для юр. действий)	Нет (исполнитель действует от своего имени)
Отчет	Обязателен (ст. 973 ГК РФ)	По соглашению (Акт сдачи-приемки)
Когда выбирать	Нужно подписать договор аренды за вас, зарегистрировать в Росреестре, получить ключи от застройщика	Нужен только поиск арендатора, фото, показы, консультации, подпишете сами

Пошаговая инструкция: Как оформить правильно

Договоритесь устно о всех условиях: % или фикс, кто платит рекламу, сроки, ответственность за показы.
Подготовьте 2 экземпляра Договора поручения (используя образец выше, адаптировав под себя).
Заполните паспортные данные полностью (без масок * в реальном документе!). Проверьте по оригиналам паспортов.
Сходите к нотариусу за доверенностью. Поручитель (собственник) явится лично. Поручитель может не явиться. Доверенность выдается на конкретные действия (подписание договора аренды, регистрация, получение ключей, представление в МФЦ). Срок доверенности — с запасом (например, 3-6 месяцев).
Подпишите Договор поручения (можно до нотариуса или после). Пронумеруйте страницы, прошейте, подпишите на последней и на склее (если больше 1 стр.).
Обменяйтесь отсканированными копиями паспортов, договора, доверенности для работы удаленно.
Начните работу. Поручитель размещает объявления, проводит показы.
Подписание Договора аренды. Поручитель подписывает от имени Поручителя по доверенности. Арендатор подписывает сам.
Регистрация (если > 1 года). Поручитель подает документы в МФЦ по доверенности.
Акт исполнения поручения + Оплата вознаграждения. Закрываете финансовые вопросы.

Типичные ошибки, которые ведут в суд

Отсутствие нотариальной доверенности при подписании договора аренды на >1 года. Сделка может быть признана недействительной.
Размытый предмет: «Помочь сдавать квартиру». Суд не взыщет вознаграждение, так как результат неопределен. Пишите конкретные действия (п. 1.1 образца).
Игнорирование отчета: Поручитель не предоставил отчет/чеки — Поручитель не платит. Фиксируйте обязанность отчитываться еженедельно/по этапам.
Скрытые комиссии: Поручитель удерживает из аренды «свои» % без согласия. Только прозрачные схемы: арендатор -> Поручитель, Поручитель -> Поручителю комиссия.
Работа без договора «на честном слове» с друзьями/знакомыми. Риск потерять и квартиру (недобросовестный арендатор), и деньги, и дружбу.

Договор поручения — это гибкий и удобный инструмент для удаленного управления недвижимостью или делегирования рутины профессионалам. Главное правило: разделяйте коммерческие отношения (Договор поручения + оплата услуг) и представительские полномочия (Нотариальная доверенность).

Используйте предложенный образец как базу, адаптируйте под свою ситуацию (добавьте пункты про страховку, про оплату КУ, про ремонт за счет арендатора и т.д.). Всегда фиксируйте этапы работ Актом исполнения. И помните: экономия на нотариусе при выдаче доверенности может стоить вам недействительной сделки аренды и потере времени.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. При подготовке документов для конкретной сделки рекомендуется обратиться к юристу по недвижимости.