На практике нередко возникает ситуация, когда индивидуальный предприниматель (ИП) сдаёт жилое помещение организации (ООО), например, для проживания сотрудников компании. Такая сделка имеет свои юридические особенности, которые важно учесть при составлении договора.
Найм или аренда: в чём разница
По российскому законодательству термины различаются в зависимости от стороны сделки:
- Договор найма жилого помещения — заключается, если нанимателем выступает физическое лицо (глава 35 ГК РФ);
- Договор аренды жилого помещения — если помещение передаётся юридическому лицу (ст. 671 ГК РФ). При этом юридическое лицо может использовать жильё только для проживания граждан (например, своих работников).
Таким образом, если ИП сдаёт квартиру ООО, юридически корректнее оформлять договор аренды жилого помещения, хотя в обиходе его часто называют договором найма.
Обязательные разделы договора
Чтобы документ имел юридическую силу, он должен содержать следующие разделы:
Преамбула
Указываются стороны договора:
- Индивидуальный предприниматель Иванов И* П* (ОГРНИП 3127746* , ИНН 7714* ), именуемый «Наймодатель»;
- ООО «» в лице генерального директора Петрова П С* , действующего на основании Устава, именуемое «Наниматель».
Предмет договора
Даётся чёткое и полное описание жилого помещения:
- адрес: г. Москва, ул. * , д. , кв. ;
- общая и жилая площадь;
- этаж, количество комнат;
- кадастровый номер 77::::;
- реквизиты документа, подтверждающего право собственности.
Цель использования
Обязательно указывается, что жилое помещение будет использоваться для проживания работника Нанимателя — Сидорова С* А* (паспорт 45* № ** ) и членов его семьи.
Срок действия договора
Договор может быть краткосрочным (до 1 года) или долгосрочным. Договор на срок от года и более подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Плата и порядок расчётов
- размер ежемесячной платы (например, 45 000 рублей);
- срок внесения платежа (не позднее ** числа каждого месяца);
- способ оплаты — безналичный расчёт на расчётный счёт ИП;
- порядок оплаты коммунальных услуг (как правило, возлагается на Нанимателя);
- условия о депозите (обеспечительном платеже).
Права и обязанности сторон
Наймодатель обязуется передать помещение в пригодном состоянии, Наниматель, использовать его по назначению, обеспечить сохранность имущества, не производить перепланировку без согласия.
Ответственность сторон и порядок расторжения
Прописываются штрафные санкции за просрочку платежей, условия досрочного расторжения (как правило, с уведомлением за 30 дней).
Реквизиты и подписи сторон
Указываются полные реквизиты: ИНН, ОГРН/ОГРНИП, расчётные счета, адреса, телефоны +7 (9) *— .
Важные нюансы
- Акт приёма-передачи — обязательное приложение к договору. В нём фиксируется состояние квартиры и перечень передаваемого имущества.
- Налоги ИП — доход от сдачи жилья облагается в соответствии с выбранной системой налогообложения (УСН, патент, НПД).
- Запрет коммерческого использования — ООО не вправе использовать жилое помещение как офис, только для проживания граждан.
- Регистрация — при сроке договора от 1 года требуется регистрация обременения в Росреестре.
Договор между ИП и ООО на передачу жилого помещения оформляется как договор аренды с обязательным указанием, что жильё предоставляется для проживания конкретных граждан. Грамотно составленный документ с подробным описанием объекта, условиями оплаты и актом приёма-передачи защитит интересы обеих сторон и поможет избежать споров.