Сдача в наем (аренду) квартиры‚ принадлежащей двум и более собственникам (совместная доляная собственность или совместная без определения долей)‚ требует строгого соблюдения процедуры волеизъявления всех правообладателей. Игнорирование прав второго собственника ведет к риску признания сделки недействительной в судебном порядке. В этой статье мы подробно разберем правовые основы‚ обязательные условия‚ порядок подписания и предоставим актуальный образец договора на .

Правовая база: что говорит закон?

Основным регулятором отношений является Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) и Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ).

• Ст. 246 ГК РФ — определяет режим совместной собственности. Распоряжение имуществом (сдача в наем) осуществляется по соглашению всех участников. В случае спора — через суд.
• Ст. 247 ГК РФ, регулирует долевую собственность. У каждого собственника есть доля. Распоряжение своей долей возможно свободно‚ но распоряжение всей квартирой (сдача в наем целого помещения) требует согласия остальных совладельцев (право преимущественной покупки доли не применяется к наему‚ но согласие нужно).
• Ст. 609 ГК РФ — форма договора найма жилого помещения. Договор заключается в письменной форме. Неподписание одним из собственников делает сделку несостоявшейся (если нет доверенности или судебного решения).
• Ст. 675 ГК РФ, субаренда возможна только с согласия наймодателя (в данном случае — всех собственников).

Ключевой вывод: Подпись обоих собственников (или их законных представителей по нотариальной доверенности) на одном экземпляре договора — обязательное условие его юридической силы.

Особенности оформления при двух собственниках

Варианты собственности

1. Совместная собственность (супруги‚ ст. 256 ГК РФ): Доли не определены. Сдача в наем требует письменного согласия второго супруга (ст. 35 СК РФ). Лучше‚ чтобы оба подписали договор как Наймодатели.
2. Долевая собственность (ст. 244-247 ГК РФ): Доли определены (например‚ 1/2 и 1/2 или 3/4 и 1/4); Договор подписывают все совладельцы. В преамбуле и подписях указываются размеры долей.

Если один собственник не может прийти

Допускается подписание доверенностью (ст. 185 ГК РФ).

• Доверенность должна быть нотариально заверена (требуется для действий‚ требующих нотариальной формы‚ или для представления в Росреестре при регистрации договора на срок 1 год и более).
• В доверенности четко прописаны полномочия: «Подписание договора найма жилого помещения по адресу: г. ‚ ул. ‚ д. ‚ кв. от моего имени…».
• К договору прилагается копия доверенности.

Если один собственник против сдачи в наем

Сдать квартиру в наем без согласия второго собственника нельзя. Варианты решения:

• Прийти к соглашению (возмездное изъятие доли‚ покупка доли).
• Обратиться в суд с иском о разделении доли в натуре или выделении доли с одновременным взысканием арендной платы (сложная и долгая процедура).
• Сдать в наем только свою долю (комнату)‚ если она выделена в натуре и изолирована (редкий случай для стандартных квартир).

Обязательные условия договора (Ст. 609 ГК РФ)

Пропуск любого из пунктов может привести к признанию договора несостоявшимся.

Налоговые последствия для двух собственников

Каждый собственник платит налог независимо от другого.

• НДФЛ (13% для резидентов‚ 30% для нерезидентов): Налоговая база — доход за вычетом расходов (если оформлено как ИП/самозанятость) или профессиональный вычет (для физлиц‚ сдающих физлицам — вычет не применяется‚ база = весь доход).
• НПД (Налог на профессиональный доход) — 4% (физлица) / 6% (юрлица/ИП): Оптимальный вариант для 2026 года. Каждый собственник оформляет НПД отдельно в приложении «Мой налог». Принимает платежи на свою карту. Не нужно открывать ИП‚ нет отчетности.
• Патент (для ИП): Если собственник — ИП на УСН/Патенте.

Совет: В договоре укажите: «Арендная плата выплачивается путем перечисления на банковские счета Наймодателей пропорционально их долям в праве собственности: Наймодатель 1 — XX%‚ Наймодатель 2 — YY%». Это спасет от претензий ФНС о получении дохода одним лицом за всех.

Регистрация договора в Росреестре (если срок ≥ 1 года)

С 2026 года подача документов возможна:

1. Через МФЦ (лично или представителем по доверенности).
2. Через Госуслуги (Электронная регистрация), требуется усиленная КЭП (квалифицированная электронная подпись) у всех сторон (обоих собственников и нанимателя).
3. Почтой (ценным бандеролем с описью вложения).

Пакет документов:

• Заявление (форма устанавливается Приказом Минэкономразвития).
• Договор в 3 экземплярах (2 для сторон + 1 для Росреестра).
• Выписка из ЕГРН на квартиру (не старше 1 месяца).
• Паспорта сторон (оригиналы для предъявления‚ копии для дела).
• Доверенности (оригиналы + копии)‚ если действуют представители.
• Квитанция об оплате госпошлины (в 2026 г. для физлиц, 2000 руб. за один объект‚ платится один раз за весь договор‚ можно оплатить одним платежом с указанием обоих плательщиков или раздельно).

Срок регистрации: 9 рабочих дней (МФЦ/почта) или 3-5 рабочих дней (электронно). По итогам, договор с отметкой о регистрации (или электронный PDF с ЭЦП Росреестра).

Образец договора найма жилого помещения (Два собственника)

Ниже приведен универсальный образец. Текст в квадратных скобках [ ] и данные‚ помеченные ‚ подлежат замене на реальные данные. Маскировка () применена к паспортным данным‚ адресам регистрации‚ номерам телефонов и банковским реквизитам в демонстрационных целях.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. [Город]‚ «[День]» [Месяц] 202[Год] г.

Мы‚ нижеподписавшиеся:

Наймодатель 1: [ФИО полностью]‚ паспорт серия № ‚ выдан [Кем выдан] [Дата]‚ код подразделения ‚ прописка по адресу: [Адрес регистрации / ]‚ именуемый в дальнейшем «Наймодатель 1»‚

Наймодатель 2: [ФИО полностью]‚ паспорт серия № ‚ выдан [Кем выдан] [Дата]‚ код подразделения ‚ прописка по адресу: [Адрес регистрации / ]‚ именуемый в дальнейшем «Наймодатель 2»‚

вместе именуемые «Наймодатели»‚ действующие на основании права совместной долевой собственности / совместной собственности (подчеркнуть нужное)‚ подтвержденного:

• Выпиской из ЕГРН № от [Дата] (Наймодатель 1‚ доля [Размер доли‚ напр. 1/2]);
• Выпиской из ЕГРН № от [Дата] (Наймодатель 2‚ доля [Размер доли‚ напр. 1/2]);

с одной стороны‚ и

Наниматель: [ФИО полностью]‚ паспорт серия № ‚ выдан [Кем выдан] [Дата]‚ код подразделения ‚ прописка по адресу: [Адрес регистрации / ]‚ тел.: +7 () —‚ именуемый в дальнейшем «Наниматель»‚

с другой стороны‚ заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1. Наймодатели передают Нанимателю во временное владение и пользование жиловое помещение — квартиру общей площадью [XX‚XX] кв.м.‚ жилой площадью [XX‚XX] кв.м.‚ состоящую из [Кол-во] комнат(ы)‚ кухни‚ санузла‚ прихожей‚ балкона/лоджии‚ расположенную по адресу: г. [Город]‚ ул. [Улица]‚ д. [Дом]‚ кв. [Квартира] (далее — «Квартира»).
2. Кадастровый номер квартиры: *::*:.
3. Квартира передана в удовлетворительном / хорошем состоянии‚ пригодном для постоянного проживания‚ что подтверждается Актом приема-передачи (Приложение № 1)‚ составляемым в 2-х экземплярах‚ подписанном всеми тремя сторонами.
4. К договору приложен опись имущества‚ находящегося в квартире (мебель‚ техника‚ приборы учета) — Приложение № 2.

СРОК ДОГОВОРА

1. Договор заключается на срок [Срок в словах и цифрах‚ напр.: 11 (одиннадцать) месяцев] с «[Дата начала]» по «[Дата окончания]» включительно.
2. ВАЖНО: Срок менее 1 года — регистрация в Росреестре не требуется. При продлении свыше 1 года стороны обязаны зарегистрировать доп. соглашение/договор в Росреестре за счет Нанимателя / Наймодателей поровну.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

1. Ежемесячная арендная плата составляет [Сумма в цифрах] ([Сумма прописью]) рублей 00 копеек.
2. Оплата производится ежемесячно не позднее [Число‚ напр. 5-го] числа следующего месяца за прошедший месяц проживания.
3. Способ оплаты: безналичный перевод на банковские счета Наймодателей пропорционально их долям в праве собственности:
   • Наймодатель 1 (Доля [XX]%): Получатель: [ФИО Наймодателя 1]‚ ИНН ‚ Счет № ‚ БИК ‚ Банк [Название банка]‚ КС .
   • Наймодатель 2 (Доля [YY]%): Получатель: [ФИО Наймодателя 2]‚ ИНН ‚ Счет № ‚ БИК ‚ Банк [Название банка]‚ КС .
4. При оплате Наниматель в назначении платежа указывает: «Оплата аренды по Договору № [Номер] от [Дата] за [Месяц/Год]‚ Наймодатель 1 / Наймодатель 2».
5. Пени за просрочку оплаты: 0‚1% от суммы долга за каждый день просрочки‚ выплачиваемые соответствующему Наймодателю.

ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И СВЯЗИ

1. Платежи за коммунальные услуги (ХВС‚ ГВС‚ отведение‚ отопление‚ электричество‚ газ‚ капремонт) и связь (интернет/телефон) производит Наниматель самостоятельно и своевременно по квитанциям/счетам.
2. Показания приборов учета передаются Нанимателем в управляющую компанию / ресурсоснабжающие организации ежемесячно в установленные сроки.
3. Долги по КУ на момент заселения (если есть) оплачивают Наймодатели. Долги‚ возникшие в период найма — Наниматель.

ЗАЛОГ (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ)

1. При подписании Договора Наниматель вносит Залог в размере [Сумма‚ обычно 1 мес. аренды] руб. ([Прописью] руб.).
2. Залог вносится пропорционально долям: Наймодатель 1, [Сумма] руб.‚ Наймодатель 2 — [Сумма] руб.
3. Залог возвращается Нанимателю в течение 3 (трех) календарных дней после освобождения квартиры и подписания Акта приема-передачи (Приложение № 3) за вычетом сумм задолженности по аренде‚ КУ и стоимости ущерба (если есть).

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Наймодатели обязаны:

• Передать квартиру в срок‚ в надлежащем состоянии.
• Не препятствовать пользоваться квартире Нанимателю и членами его семьи (указанным в п. 6.3).
• Произвести капитальный ремонт (если не оговорено иное) и заменить вышедшие из строя крупные инженерные системы/приборы (котёл‚ счетчики‚ трубы) за свой счет.
• Уведомить Нанимателя о намерении продать квартиру не позднее чем за 30 дней (ст. 621 ГК РФ — право преимущественной покупки у Нанимателя‚ если квартира продается целиком).

Наниматель обязан:

• Своевременно платить аренду и КУ.
• Беречь квартиру и имущество внутри‚ производить текущий ремонт (покраска‚ мелкий сантехник‚ замки) за свой счет.
• Не сдавать в субаренду‚ не передавать в бесплатное пользование третьим лицам без письменного согласия ОБОИХ Наймодателей.
• Не использовать квартиру для коммерческих целей (офис‚ склад‚ хостел‚ регистрация фирм)‚ только для проживания.
• При выезде вернуть квартиру в том же состоянии (за вычетом естественного износа).

Проживающие лица: Вместе с Нанимателем в квартире имеют право проживать (без дополнительной платы): [ФИО‚ родство‚ паспортные данные * / отсутствуют]. Всего проживающих: [Число] чел. Временная регистрация оформляется за счет Нанимателя с согласия Наймодателей.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И РАСТОРЖЕНИЕ

1. За порчу имущества Наниматель возмещает ущерб в полной величине (по чекам/актам/оценке).
2. Наймодатели несут солидарную ответственность за законность сдачи квартиры в наем (отсутствие обременений‚ арестов‚ споров о праве).
3. Договор может быть расторнут по соглашению сторон или в судебном порядке по основаниям ст. 619 ГК РФ (систематическая просрочка платежей > 2 мес.‚ порча имущества‚ использование не по назначению).
4. Любая сторона может расторгнуть договор досрочно‚ уведомив другую сторону за 30 (тридцать) календарных дней письменно (заказным письмом с уведомлением о вручении на адреса‚ указанные в преамбуле).
5. В случае досрочного расторжения по инициативе Наймодателей без вины Нанимателя, Наймодатели выплачивают Нанимателю компенсацию в размере 1 (одной) месячной арендной платы.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

Споры решаются переговорами. В случае неудачи, в суде по месту нахождения квартиры (районный суд г. [Город]).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах: по одному для Наймодателя 1‚ Наймодателя 2 и Нанимателя. Все экземпляры имеют равную юридическую силу.
2. Приложения (Акт приема-передачи №1‚ Опись имущества №2‚ Акт возврата №3‚ Копии паспортов‚ Копии выписок ЕГРН‚ Доверенности — при наличии) являются неотъемлемой частью Договора.
3. Изменения и дополнения действуют только в письменной форме‚ подписанной всеми тремя сторонами.
4. Адреса и реквизиты сторон для уведомлений см. в преамбуле Договора. Изменение адреса/телефона/счета сторона уведомляет противоположную сторону в течение 3 дней.

ПОДПИСИ СТОРОН

Чек-лист: что проверить перед подписанием (для двух собственников)

1. ЕГРН выписки: Свежие (не старше недели) на обоих собственников. Проверьте: нет ли обременений (ипотека‚ арест‚ залог)‚ нет ли третьих лиц с правом пожизненного проживания.
2. Паспорта: Оригиналы у обоих собственников. Фото/копии первых страниц и прописки, в приложении к договору.
3. Согласие супруга(и): Если собственник замужем/женат‚ а квартира общая — нужно нотариальное согласие второго супруга (если он не является вторым Наймодателем в договоре).
4. Доверенность: Если кто-то из собственников не пришел, проверьте срок действия доверенности‚ наличие нотариальной заверки‚ полномочия «подписание договора найма по адресу…».
5. Банковские реквизиты: Две разные карты/счета (или один счет‚ но тогда налоговая может посчитать доход одного). Лучше — раздельные счета по долям.
6. НПД: Оба собственника зарегистрированы в «Мой налог»? Если нет — сделайте это до первого платежа.
7. Акт приема-передачи: Обязательно составьте подробный акт с фото/видео (метраж‚ состояние стен‚ мебели‚ приборов учета‚ показания счетчиков). Подписывают все трое.
8. Ключи: Передача всех комплектов ключей (входная‚ межкомнатные‚ почтовый ящик‚ домофон) за распиской в Актe.
9. Страховка: Рассмотрите страхование гражданской ответственности нанимателя и имущества собственников (стоит недорого‚ спасает при затоплении/пожаре).

Типичные ошибки и риски

• Подписал только один собственник. Риск: второй собственник в суде требует расторжения договора и выселения нанимателя (ст. 246‚ 302 ГК РФ). Суд‚ скорее всего‚ удовлетворит иск.
• Договор на 11 месяцев без регистрации‚ но наниматель живет годами. Риск: налоговая может переквалифицировать в долгосрочный‚ штрафы за неуплату НДФЛ/НПД‚ невозможность выселить через суд быстро (нужно доказывать‚ что срок истек).
• Деньги на карту одного собственника. Риск: ФНС видит доход у одного‚ второй не платит налог — налоговая проверка‚ доп. начисления‚ штрафы ст. 122‚ 126 НК РФ.
• Нет Акта приема-передачи. Риск: Наниматель увез мебель/технику или сломал сантехнику — доказать исходное состояние невозможно.
• Проживают не те люди. Риск: Наниматель заселил родственников/подсобщиков. В договоре должен быть четкий список проживающих и запрет на заселение без согласия обоих наймодателей.

Цифровизация 2026: Госуслуги и ЭДО

На активно развивается сервис «Наем жилья на Госуслугах» (плотный запуск планировался на 2024-2025 гг.).

• Позволяет заключить договор в электронном виде с ЭЦП (КЭП) всех сторон.
• Автоматически отправляет данные в ФНС для учета дохода (НПД/НДФЛ).
• Автоматически регистрирует договор в Росреестре (если срок ≥ 1 года).
• Нюанс для 2-х собственников: У каждого собственника должна быть свою КЭП (на токене/рутокене или облачная с подтверждением биометрии/Госуслуг). Один собственник не может подписать за другого даже с доверенностью в личном кабинете Госуслуг (нужно входить под своей учетной записью).

Рекомендуем использовать электронный формат — это исключает потерю бумажных экземпляров и ускоряет регистрацию.

Договор найма с двумя собственниками — это стандартная практика‚ требующая лишь дисциплины при оформлении. Главные правила:

1. Подписывают ВСЕ собственники (или их доверенные лица с нотариальной доверенностью).
2. Деньги делятся по долям сразу в договоре и на счетах.
3. Налоги платит каждый сам (лучше через НПД — 4%).
4. Акт приема-передачи с фото/показаниями, ваша главная защита.
5. При сроке от 1 года — регистрация в Росреестре обязательна.

Используйте приведенный выше образец как базу‚ адаптируйте под свою ситуацию (доли‚ срок‚ сумму‚ правила жизни) и при необходимости проконсультируйтесь с юристом по недвижимости для проверки чистоты объекта и корректности формулировок. Грамотный договор, залог спокойствия и стабильного дохода для обоих собственников.

---

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Законодательство может меняться. При подготовке конкретной сделки рекомендуется обратиться к профессиональному юристу.