Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Тема «договора найма без оплаты» вызывает много вопросов у собственников недвижимости и проживающих лиц. Важно сразу сделать ключевое юридическое уточнение: в соответствии со ст. 606 ГК РФ, договор найма (аренды) всегда является возмездным. Передача жилья в пользование бесплатно регулируется договором безвозмездного пользования (ссудой) (гл. 36 ГК РФ, ст. 689–698 ГК РФ).

Ниже представлена подробная статья о том, как правильно оформить безвозмездное пользование квартирой между физическими лицами, какой образец использовать в 2026 году и на какие риски обратить внимание.

Правовая природа сделки: Найм vs Безвозмездное пользование

Договор найма (аренды) жилого помещения (ст. 671–688 ГК РФ): Стороны — наймодатель и наниматель. Обязательное условие — плата за пользование (арендная ставка). Если плата не указана, договор может быть признан несоответствующим закону или переквалифицирован судом.
Договор безвозмездного пользования (ссуда) жилого помещения (ст. 689–698 ГК РФ): Стороны, ссудодатель (собственник) и ссудополучатель (проживающее лицо). Плата за само пользование жильем отсутствует. Это единственно верная правовая форма для бесплатного проживания.

Законодательная база (актуально на 2026 год)

Гражданский кодекс РФ: Статьи 689–698 (Безвозмездное пользование), ст. 606 (Понятие договора найма), ст. 671–688 (Найм жилого помещения).
Жилищный кодекс РФ: Статья 31 (Право пользования жилым помещением членами семьи собственника), ст. 68 (Основания возникновения права пользования жилым помещением в порядке найма).
ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: Правила регистрации договоров (если срок ≥ 1 года).
Налоговый кодекс РФ: Нюансы налогообложения НДФЛ (ст. 214.7 НК РФ, налог на доходы в виде материальной выгоды).

Стороны договора: требования к участникам

Ссудодатель (Владелец/Собственник)

Физическое лицо, являющееся собственником квартиры (или уполномоченное лицо на основании доверенности).
Если собственников несколько, требуется нотариально заверенное согласие всех совладельцев.
Если квартира в ипотеке — часто требуется согласие банка-залогодержателя (зависит от условий кредитного договора).

Ссудополучатель (Проживающее лицо)

Физическое лицо (гражданин РФ, иностранец или безгражданин).
Может быть родственником, другом, коллегой или посторонним лицом.
Не приобретает права собственности на жилье.

Примечание: В образцах данных сторон (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации) конфиденциальная информация заменена на *.

Обязательные условия договора (содержание документа)

Согласно ст. 689 ГК РФ и судебной практике, в договоре обязательно должны быть зафиксированы:

Условие	Описание и рекомендации заполнения
Предмет договора (Описание квартиры)	Точный адрес: г. , ул. , д. , кв. . Кадастровый номер: :::. Площадь: кв.м. Количество комнат: . Ссылка на правоустанавливающий документ (Свидетельство о праве, Договор купли-продажи № от ..).
Срок действия	Может быть определенным (на 1 год, 5 лет) или неопределенным. Важно: Если срок ≥ 1 года — подлежит госрегистрации в Росреестре (ст. 3 ФЗ-218). Если срок < 1 года — регистрация не требуется, но возможна по желанию сторон.
Безвозмездность	Прямая фраза: «Квартира передается в безвозмездное пользование. Плата за пользование не взимается».
Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы	Кто платит за ЖКХ, электричество, газ, воду, интернет, капремонт? Обычно ссудополучатель оплачивает текущие расходы (КУ), капремонт платит собственник (если иное не оговорено).
Текущий ремонт	Кто несет расходы по текущему ремонту (ст. 694 ГК РФ)? По умолчанию — ссудополучатель, если договором не предусмотрено иное.
Порядок использования	Кто имеет право проживать (только ссудополучатель или семья), можно ли сдавать в субаренду/передавать третьим лицам (обычно запрещено без согласия), правила пользования общим имуществом дома.
Акт приема-передачи	Обязательный приложение. Описание состояния квартиры, мебели, приборов учета (показания счетчиков на момент передачи), фотофиксация.
Основания и порядок расторжения	Ст. 697 ГК РФ: Ссудодатель может потребовать возврат при грубом нарушении условий, порче имущества, бездействии ссудополучателя. Ссудополучатель, в любой момент (при определенном сроке — с уведомлением за 3 мес., если иное не оговорено).
Ответственность сторон	Штрафы за просрочку выезда, возмещение ущерба при порче имущества, ответственность за нарушение правил пользования.

Образец структуры Договора безвозмездного пользования квартирой (2026 год)

Ниже приведена типичная структура документа. Конкретные данные (ФИО, адреса, паспорта, телефоны) замаскированы символами .

 ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ (КВАРТИРОЙ)
 г. «» 202 г. Мы, нижеподписавшиеся:
Ссудодатель: (ФИО полностью), гражданин , паспорт серия № , выдан г., код подразделения , прописка по адресу: *, тел.: , именуемый в дальнейшем «Ссудодатель», действующий на основании своего права собственности / доверенности № от ,
с одной стороны, и
Ссудополучатель: (ФИО полностью), гражданин , паспорт серия № , выдан г., код подразделения , прописка по адресу: *, тел.: *, именуемый в дальнейшем «Ссудополучатель»,
 с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
 Ссудодатель передает, а Ссудополучатель принимает в безвозмездное пользование жилове помещение — квартиру общей площадью кв.м., состоящую из комнат, расположенную по адресу: г. , ул. , д. , кв. (далее, «Квартира»).
 Кадастровый номер квартиры: :::.
 Право собственности Ссудодателя на Квартиру подтверждается Свидетельством о праве № * от * / Договором купли-продажи № * от .
СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
 Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до «» 202 г. (определенный срок) / бессрочно (неопределенный срок).
 Стороны имеют право продлить срок действия Договора путем подписания дополнительного соглашения.
 УСЛОВИЯ БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ
 Пользование Квартирой предоставляется БЕЗВОЗМЕЗДНО. Арендная плата (плата за пользование) не взимается.
 Коммунальные платежи (электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, отопление, вывоз ТКО, капремонт) оплачивает: Ссудополучатель / Ссудодатель / Ссудополучатель (текущие), Ссудодатель (капремонт).
 Платежи за телефон, интернет, кабельное ТВ оплачивает Ссудополучатель.
 Расходы по текущему ремонту Квартиры несет Ссудополучатель (в соответствии со ст. 694 ГК РФ).
ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ КВАРТИРОЙ
 Ссудополучатель вправе проживать в Квартире совместно с членами своей семьи: * (указать ФИО или «не проживает никого»).
 Передача Квартиры в пользование третьим лицам (субаренда, суссуда) ЗАПРЕЩЕНА без письменного согласия Ссудодателя.
 Ссудополучатель обязан соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила внутреннего распорядка МКД, не создавать шум после 23:00 и т.д.
ПРИЕМ-ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ
 Передача Квартиры оформляется Актом приема-передачи (Приложение № 1 к Договору), в котором фиксируется состояние Квартиры, наличие мебели/техники, показания ИПУ (счетчиков).
 Ключи от Квартиры (в количестве * комплектов) переданы Ссудополучателю при подписании Акта.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
 За порчу имущества Ссудополучатель возмещает ущерб в полном объеме.
 За просрочку выезда из Квартиры после расторжения Договора — штраф * руб. за каждый день просрочки.
 Ссудодатель не несет ответственности за вещи Ссудополучателя, оставленные в Квартире.
ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
 Ссудодатель вправе потребовать возврата Квартиры до истечения срока в случаях, предусмотренных ст. 697 ГК РФ (грубое нарушение, порча имущества).
 Ссудополучатель вправе отказаться от договора в любой момент, уведомив Ссудодателя за 30 / 90 дней (для неопределенного срока — за 3 мес., ст. 610, 697 ГК РФ).
 При досрочном расторжении Ссудополучатель обязан освободить Квартиру и вернуть ключи в течение * дней.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
 Договор составлен в 3 (трех) экземплярах (по одному для каждой Стороны и для Росреестра при регистрации), имеющих равную юридическую силу.
 Споры решаются переговорами, в случае неудачи — в суде по месту нахождения Квартиры.
 Адреса и реквизиты Сторон для уведомлений:
 Ссудодатель: адрес: , тел.: , e-mail: *.
 Ссудополучатель: адрес: , тел.: , e-mail: .
ПОДПИСИ СТОРОН:
ССУДОДАТЕЛЬ ССУДОПОЛУЧАТЕЛЬ
_______________ / / _______________ / * /
 М.П. (при наличии) М.П. (при наличии)
ПРИЛОЖЕНИЕ № 1: АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ
 (Заполняется в 2-х экземплярах, подписывается при передаче ключей) 

Государственная регистрация договора (Росреестр)

Согласно п. 1 ст. 3 ФЗ № 218-ФЗ, подлежат государственной регистрации договора безвозмездного пользования жиловым помещением, заключенные на срок 1 год и более.

Срок < 1 года: Регистрация не требуется. Договор действует с момента подписания. Риск: если собственник продаст квартиру, новый собственник может не уважать не зарегистрированный договор (ст. 617 ГК РФ — «покупка не ломит аренду» работает для зарегистрированных договоров найма; для ссуды защита слабее).
Срок ≥ 1 года: Обязательная регистрация. Подача документов через МФЦ или Госуслуги/ЕРН. Срок регистрации — до 9 рабочих дней (через МФЦ до 12). Пошлина за регистрацию договора (не права) — 2 000 руб. (п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ, платит заинтересованная сторона, обычно ссудополучатель).
Неопределенный срок: Считается заключенным на неопределенный срок, регистрация не требуется (Постановление Пленума ВС РФ № 14, п. 17), но практика может варьироваться. Безопаснее фиксировать срок (например, 5 или 10 лет) и зарегистрировать.

Налоговые последствия (НДФЛ)

Это критически важный момент, часто упускаемый при составлении «бесплатных» договоров.

Для Ссудодателя (Собственника)

Дохода нет → платить НДФЛ не с чего.
Расходы на содержание квартиры (капремонт, налог на имущество) — за счет собственника;

Для Ссудополучателя (Проживающего)

С 2021 года (ст. 214.7 НК РФ) экономическая выгода от безвозмездного пользования имуществом может облагаться НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов).

Исключение (не облагается): Если ссудополучатель — член семьи собственника (супруг, родители, дети, усыновленные/усыновители, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки) — НДФЛ не удерживается и не платится (п. 2 ст. 214.7 НК РФ).
Облагается: Если ссудополучатель — не родственник (друг, коллега, далекий родственник, сожитель без штампа в паспорте). Налоговая база = рыночная стоимость аренды аналогичной квартиры в данном регионе за месяц × количество месяцев проживания. Налоговый агент, ссудодатель (если он ИП/организация) или само налогоплательщика (физлицо подает 3-НДФЛ сам).

Совет 2026: Всегда фиксируйте в договоре родственные связи (если они есть) или будьте готовы к расчетам с налоговой. Рыночную стоимость аренды лучше зафиксировать в доп. соглашении или акте для справедливого расчета налога.

Особенности оформления в 2026 году: электронный документооборот

Электронная регистрация: Через Госуслуги (ЕСИА) или ЕРН (Единое реестровое пространство) с усиленной КЭП (квалифицированной электронной подписью) сторон. Позволяет не идти в МФЦ.
Простая письменная форма: Допустима для сроков < 1 года. Для сроков ≥ 1 года, только письменная с регистрацией. Устная форма недопустима (ст. 689 ГК РФ).
Нотариат: Не обязателен, но возможен по желанию сторон для дополнительной гарантии подлинности подписей (повышает доказательную силу в суде).

Типичные ошибки и риски (Чек-лист «Что проверить перед подписью»)

Название «Договор найма» при нулевой плате. Риск: суд может признать договор незаключенным или переквалифицировать в найм с обязательством платить рыночную аренду. Пишите только «Договор безвозмездного пользования».
Отсутствие Акта приема-передачи. Без акта невозможно доказать состояние квартиры, показания счетчиков, наличие мебели. При выезде ссудодатель может требовать оплату за «пропавшую» технику или долги по КУ.
Неуказан порядок оплаты КУ. Долги по коммуналке «висят» на собственнике (лицевой счет на нем). Если ссудополучатель не платит, собственник платит за него. Пропишите обязанность ссудополучателя перечислять деньги заранее или предоставлять квитанции.
Игнорирование согласия супруга(и) собственника. Квартира — общая собственность (если не ДКС). Без нотариального согласия второго супруга сделка может быть оспорена (ст. 35 СК РФ, ст; 256 ГК РФ).
Пропуск пункта о выезде/расторжении. Если ссудополучатель отказывается выезжать — только через суд. Пропишите четкий механизм: уведомление → срок выезда → штраф за каждый день задержки → право ссудодателя войти в квартиру при свидетелях/участковом для составления акта.
Проживание несовершеннолетних детей ссудополучателя. Их выезд также решается только через суд с участием органов опеки. Укажите в договоре состав проживающих.

Отличия от Договора аренды (Найма) — сводная таблица

Параметр	Договор найма (Аренда)	Договор безвозмездного пользования (Ссуда)
Плата за жилье	Обязательна (рыночная)	Отсутствует (бесплатно)
Налог НДФЛ у собственника	Да (НДФЛ с дохода, можно патент/НПД)	Нет (дохода нет)
Налог НДФЛ у жильца	Нет	Да (материальная выгода), если не родственник
Регистрация (срок ≥ 1 г.)	Обязательна	Обязательна
Право требовать выезд в любой момент	Нет (только по основаниям ст. 687 ГК РФ)	Да (ссудополучатель — в любой момент; ссудодатель — по ст. 697 ГК РФ)
Текущий ремонт	Наниматель (если иное не оговорено, ст. 681 ГК РФ)	Ссудополучатель (ст. 694 ГК РФ)
Капремонт	Наймодатель	Ссудодатель
Защита от продажи квартиры	Сильная (ст; 617 ГК РФ — «покупка не ломит аренду»)	Слабая (ссудодатель может потребовать возврат при продаже, ст. 697 ГК РФ)

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли прописать (зарегистрировать) ссудополучателя по месту жительства?

Да. Основанием для регистрации по месту жительства (постоянной регистрации) является Договор безвозмездного пользования (п. 31 Правил регистрации, Постановление Правительства № 713). Согласия ссудодателя в заявлении на регистрацию не требуется, достаточно договора. Для временной регистрации (пребывания) — также на основании договора (срок регистрации = срок договора).

Что делать, если ссудополучатель не платит за свет/воду?

Долги по КУ накапливаются на лицевом счете собственника. Решение: в договоре прописать обязанность ссудополучателя переводить деньги на карту ссудодателя за 5 дней до оплаты квитанции или оплачивать самостоятельно через ЛК ЖКХ/Госуслуг (если привязан ЛС). При неисполнении — расторжение договора и выезд через суд с взысканием долга.

Нужно ли платить налог на имущество с квартиры, переданной в безвозмездное пользование?

Да. Налог на имущество физических лиц платит собственник (ссудодатель). Передача в пользование не освобождает от налога. Льготы (на 1 объект каждого вида) сохраняются для собственника-пенсионера и т.д.

Можно ли заключить договор на 49 лет (пожизненно)?

Закон не устанавливает максимального срока. Можно заключить на 49 лет или «до смерти ссудополучателя» (неопределенный срок с условием). Но: при таком длительном сроке обязательна регистрация в Росреестре. При продаже квартиры новый собственник получит нагрузку в виде ссудополучателя, который будет жить там до конца срока/смерти.

Оформление бесплатного проживания в квартире, это не просто «договор найма с нулевой ценой», а полноценный Договор безвозмездного пользования (ссуда). В 2026 году ключевыми моментами остаются:

Правильное наименование документа.
Четкое разделение расходов (КУ, ремонт, налоги).
Обязательный Акт приема-передачи с фото и показаниями счетчиков.
Регистрация в Росреестре при сроке от 1 года (защита от продажи квартиры).
Налоговый учет: проверка родственных связей для исключения НДФЛ у ссудополучателя (ст. 214.7 НК РФ).

Используйте приведенный выше образец как базу, адаптируйте условия под свою ситуацию (кто платит интернет, можно ли с животными, кто покупает фильтры для воды и т.д.). При сложных ситуациях (ипотека, общая собственность, иностранные граждане, пожизненное содержание) настоятельно рекомендуется консультация с юристом-жилищником перед подписанием.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Нормативная база актуальна на . Персональные данные в примерах замаскированы (*).