Ситуация, когда жилой помещением владеют два и более человека (долевая или совместная собственность), требует особого внимания при сдаче в наем. Законодательство (ГК РФ, ЖК РФ) устанавливает строгие правила получения согласия соучастников и порядка подписания договора. В данной статье подробно разберем правовые основы, риски и предоставим структурированный образец договора с учетом судебной практики на .

Правовая база: виды совместной собственности и их значение

От типа собственности зависит процедура сдачи в наем:

• Совместная собственность (ст. 256 ГК РФ): Возникает у супругов (если не установлен иной режим брачным договором). Доли не определены заранее. Для сдачи в наем требуется нотариальное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ, ст. 246 ГК РФ).
• Долевая собственность (ст. 244–248 ГК РФ): У каждого собственника определена конкретная доля (например, 1/2, 1/3). Сдача в наем всей квартиры требует согласия всех соучастников (ст. 246 ГК РФ). Сдать в наем можно только свою долю (комнату) без согласия остальных, но только если это не нарушает прав других (на практике крайне сложно).

Важно: Договор, заключенный без необходимого согласия второго собственника, может быть признан судом недействительным по иску заинтересованного лица (ст. 177 ГК РФ).

Обязательные документы пакета (Чек-лист)

1. Паспорта всех собственников и нанимателя (оригиналы + копии стр. с фото и пропиской).
2. Документы на право собственности: Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней), свидетельство о праве, договор ДКП/дарения/приватизации.
3. Согласие второго собственника:
   • Нотариальное (обязательно для супругов, рекомендуется для дольщиков для исключения рисков).
   • Простое письменное (допустимо для дольщиков, если второй собственник лично присутствует при подписании договора).
4. Доверенность (если действует представитель): Только нотариальная, с правом подписания договора найма, получения ключей, денежных средств. Срок действия — обычно 1–3 года.
5. Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9/Выписка из домовой книги): Подтверждает, что в квартире никто не прописан (или кто именно прописан). Получается в МФЦ/Госуслуги/ЖЭК.
6. Акт приема-передачи (КС-2 или свободной формы): Описывает состояние, мебель, приборы учета, показания счетчиков.

Ключевые условия договора (Ст. 671, 674, 682 ГК РФ)

Предмет договора (Предмет найма)

Точное описание: адрес (маскируем: г. , ул. , д. , кв. ), кадастровый номер (из ЕГРН), общая площадь, количество комнат, инвентаризационный номер. Указывается, что сдается все принадлежащее собственникам жилое помещение.

Стороны (Субъекты)

Наниматели (Собственники): Перечисляются ОБА собственника.

Пример записи:

Наниматель 1: Иванов Иван Иванович, паспорт * , выдан *, прописка: г. , ул. , д. , кв. .

Наниматель 2: Иванова Мария Петровна, паспорт * , выдан *, прописка: г. , ул. , д. , кв. .

Действующие на основании: свидетельства о праве собственности № * от .*. (доля 1/2 каждое) / нотариального согласия супруга(и) № от .*..

Наниматель (Арендатор): ФИО, паспорт, адрес прописки, контакты (тел. * , email @.).

Срок договора

• До 1 года — простая письменная форма (не требует госрегистрации).
• 1 год и более — обязательная государственная регистрация в Росреестре (ЕГРН) (ст. 674 ГК РФ, ст. 609 ГК РФ). Плата за регистрацию — 2000 руб. (на 2026 г.) за одно помещение.

Рента (Арендная плата) и порядок расчетов

• Сумма в рублях, фиксированная или с индексацией (обычно 1 раз в год по инфляции/Ключевой ставке ЦБ).
• Срок платежа (например, «не позднее 5-го числа текущего месяца»).
• Способ: безналичный на карту (указать реквизиты: получатель Иванов И.И., Сбербанк, номер карты * * * , ИНН ) или наличный с обязательной квитанцией (образец квитанции в приложении).
• Важно: Доля каждого собственника в доходах (если долевая собственность) или общий доход (если совместная). Рекомендуется указывать: «Арендная плата вносится на карту Нанимателя 1, стороны согласовали внутренний расчет долей самостоятельно».

Коммунальные платежи

Четкое разделение:

• Наниматель (собственники): Капремонт, налог на имущество, страховка, управление домом (если ТСЖ/УК по договору с собственником).
• Наниматель (арендатор): Электричество, вода, газ, отведение стоков, интернет/ТВ, вывоз мусора (показания счетчиков фиксируются в Акт приема-передачи ежемесячно).

Залог (Обеспечительный платеж)

Обычно = 1 месяц аренды. Условия возврата: в течение 3–7 дней после выселения при отсутствии долгов по КУ и порче имущества. Залог не зачитывается в последнюю аренду без письменного согласия сторон.

Ответственность сторон и расторжение

• Штрафы за просрочку платежа (пени 0.1–0.5% в сутки от суммы долга).
• Право одностороннего отказа: Наниматель — за 3 мес. (ст. 610 ГК РФ), Наниматель — за 1 мес. (если не установлен иной срок ст. 610 ГК РФ).
• Основания досрочного расторжения: просрочка > 2 мес., порча имущества, субаренда без согласия, использование не по назначению.

Особенности подписания при двух собственниках

Образец Договора найма жилого помещения (Два собственника)

Ниже приведена структурированная форма договора. Текст в квадратных скобках [ ] подлежит заполнению/выбору. Персональные данные замаскированы символами *.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № [НОМЕР] от «___» _________ 202_ г.

г. [ГОРОД]

СТОРОНЫ

Наниматели (Собственники), именуемые в дальнейшем совместно «Наниматели» и по отдельности «Наниматель 1», «Наниматель 2»:

• Наниматель 1: [ФИО полностью, напр. Иванов Иван Иванович], паспорт: серия № , выдан [Кем выдан] «___» ________ 20__ г., код подразделения *-*, прописка: [Адрес: г. , ул. , д. , кв. ], тел.: +7 () —, ИНН , действующий на основании [Свидетельства о праве № / Нотариального согласия супруга(и) № от ..],
• Наниматель 2: [ФИО полностью, напр. Иванова Мария Петровна], паспорт: серия № , выдан [Кем выдан] «___» ________ 20__ г., код подразделения *-*, прописка: [Адрес: г. , ул. , д. , кв; ], тел.: +7 () —, ИНН , действующий на основании [Свидетельства о праве № / Нотариального согласия супруга(и) № от ..],

вместе именуемые «Наниматели», с одной стороны, и

Наниматель (Арендатор):

• [ФИО полностью], паспорт: серия № , выдан [Кем выдан] «___» ________ 20__ г., код подразделения *-*, прописка: [Адрес постоянной регистрации: г. , ул. , д. , кв. ], тел.: +7 () —, email: *@., ИНН (при наличии), именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны.

Наниматели и Наниматель совместно именуются «Стороны».

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2. Наниматели передают Нанимателю во временное владение и пользование жилое помещение (квартиру) по адресу: г. , ул. , д. , кв. (далее, «Помещение»).
   • Кадастровый номер: :::*.
   • Общая площадь: , кв. м. (жилая , кв. м.).
   • Количество комнат: * (изолированных: *).
   • Тип дома: [кирпичный/панельный/монолитный], этаж из .
3. Право собственности на Помещение принадлежит Нанимателям на праве [совместной собственности / долевой собственности (доля Нанимателя 1 — 1/2, доля Нанимателя 2, 1/2)], подтвержденному Выпиской из ЕГРН № * от ..202_.
4. Помещение сдается в наем для проживания (жилых нужд) Нанимателя и членов его семьи, указанных в п. 4.1. Использование иного назначения запрещено.
5. К договору прилагается Акт приема-передачи Помещения (Приложение № 1), составляемый в 2-х экземплярах, являющийся неотъемлемым условием настоящего Договора.

СРОК ДОГОВОРА

3. Договор заключается на срок [11 месяцев / 1 год / иной срок] — с «___» _________ 202_ г. по «___» _________ 202_ г. включительно.
4. [Для сроков от 1 года:] Стороны обязуются в течение 10 рабочих дней с момента подписания обратиться за государственной регистрацией перехода права найма в Росреестр (МФЦ). Расходы по регистрации несет [Наниматель / Наниматели поровну / Наниматель].
5. По истечении срока Договор считается продленным на тех же условиях на 1 год, если ни одна из Сторон не уведомит другую в письменной форме за 30 календарных дней о нежелании продлевать.

ПОРЯДОК ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ

4. Проживать в Помещении вправе Наниматель и следующие лица (члены семьи): [ФИО, дата рождения, степень родства — или «Отсутствуют»]. Всего проживающих: чел. Внесение новых резидентов только с письменного согласия Нанимателей.
5. Наниматель обязуется: содержать Помещение в хорошем состоянии, соблюдать правила пользования жилыми помещениями (Постановление Правительства РФ № 1497), правила внутреннего распорядка МКД, не создавать шум после 23:00 (или по местному Закону о тишине).
6. Запрещается: субаренда, передача в безвозмездное пользование, осуществление предпринимательской деятельности, хранение легковоспламеняющихся/токсичных веществ, курение внутри (если Наниматели против — указать пункт).
7. Наниматели гарантируют отсутствие обременений (залог, арест, иски), отсутствие зарегистрированных третьих лиц (кроме Нанимателей), и что Помещение не сдано в наем другим лицам.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА И РАСЧЕТЫ

5. Ежемесячная арендная плата составляет: [СУММА ЦИФРАМИ] (Сумма прописью) рублей 00 копеек в месяц.
6. Оплата производится ежемесячно не позднее [5-го] числа следующего месяца за прошедший календарный месяц.
7. Способ оплаты: Безналичный перевод на банковскую карту Нанимателя 1:
   
   Получатель: [ФИО Нанимателя 1]
   
   Банк: [Название банка, напр. ПАО Сбербанк]
   
   Номер карты: * *
   
   БИК: / Номер счета:
   
   ИНН:
8. При оплате Наниматель в назначении платежа указывает: «Аренда кв. * по Договору № [НОМЕР] за [МЕСЯЦ] 202_ г.»
9. Индексация: Арендная плата может быть пересмотрена не ранее чем через 12 месяцев со дня вступления в силу/последней индексации путем направления письменного уведомления за 30 дней. Индексация производится в пределах официальной инфляции (Ростат) / на % / по согласованию сторон.
10. Просрочка платежа более [7 / 14] дней дает право Нанимателям требовать расторжение Договора в судебном порядке с взысканием долга, пени (0,1% от суммы долга за каждый день просрочки) и судебных издержек.

ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ (КУ)

6. Наниматели оплачивают: взнос на капремонт, налог на имущество физических лиц, страхование конструктивных элементов (при наличии), плата за управление МКД (ТСЖ/УК/ЖСК) — по квитанциям, приходящим на имя собственников.
7. Наниматель оплачивает: электричество, холодную/горячую воду, водоотведение, газ (при наличии), вывоз ТКО, интернет/ТВ, домофон — по показаниям индивидуальных приборов учета (ИПУ) / нормативу.
8. Показания ИПУ снимаются ежемесячно [число] совместно Сторонами с подписанием Акта снятия показаний (Приложение № 2). При отсутствии Нанимателя — Наниматели снимают самостоятельно, фото/видео фиксируется.
9. Квитанции за КУ (часть Нанимателя) Наниматель оплачивает самостоятельно до [20-го числа] текущего месяца и предоставляет чеки/скриншоты Нанимателям (в мессенджер/email).

ЗАЛОГОВЫЙ ПЛАТЕЖ (ОБЕСПЕЧЕНИЕ)

7. При подписании Договора Наниматель вносит Залог в размере [СУММА, обычно = 1 мес. аренды] руб. 00 коп. (Приложение № 3 — Квитанция о получении залога).
8. Залог возвращается Нанимателю в течение [3 / 5 / 7] календарных дней после возврата Помещения (подписания Акта возврата) при условии: отсутствие долгов по КУ, отсутствие порчи имущества сверх естественного износа, возврата ключей.
9. Наниматели вправе удержать из Залога суммы долгов по КУ, стоимость устранения повреждений (по акту/смете), недополученную аренду при досрочном выезде без уведомления. Остаток возвращается.
10. Зачет Залога в счет последней арендной платы НЕ ДОПУСКАЕТСЯ без отдельного доп. соглашения.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И РАСТОРЖЕНИЕ

8. За нарушение условий Договора виновная Сторона возмещает убытки (реальный ущерб + упущенная выгода).
9. Наниматели вправе расторгнуть Договор досрочно в судебном порядке при: систематической (более 2 раз подряд) просрочке платежа аренды/КУ > 10 дней; порче имущества; использовании не по назначению; субаренде без согласия.
10. Наниматель вправе отказаться от Договора, уведомив Нанимателей за [30 / 60] дней (ст. 610 ГК РФ). В этом случае Залог возвращается за вычетом аренды за период уведомления.
11. При форс-мажоре (ст. 401 ГК РФ) Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств на срок действия обстоятельств. Сторона, на которую обстоятельства повлияли, уведомляет другую в течение 3 дней.

ПОРЯДОК ВОЗВРАТА ПОМЕЩЕНИЯ

9. В день окончания срока или досрочного расторжения Наниматель освобождает Помещение, сдает ключи (все комплекты), подписывает Акт возврата (Приложение № 4).
10. Помещение возвращается в состоянии, соответствующем Акту приема-передачи (Приложение № 1), с учетом естественного износа.
11. Вещи Нанимателя, оставленные в Помещении после возврата, считаются брошенными (ст. 225 ГК РФ), Наниматели вправе утилизировать их через 30 дней с уведомлением.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10. Договор составлен в [4] экземплярах: по 1 для Нанимателя 1, Нанимателя 2, Нанимателя, 1 — для регистрации в Росреестре (если срок ≥ 1 г.). Все экземпляры имеют равную юридическую силу.
11. Изменения и дополнения действительны только в письменной форме, подписанные всеми Сторонами (Доп. соглашением).
12. Споры решаются переговорами, в случае неудачи — в суде по месту нахождения Помещения (г. *).
13. Уведомления направляются по адресам/контактам, указанным в преамбуле. Уведомление считается полученным: при личной передаче — по росписи; по почте — с вторым днем после отправки заказным письмом с уведомлением о вручении; по электронной почте/мессенджеру — в момент доставки (статус «Прочитано/Доставлено»).
14. Данные сторон (паспорта, телефоны) используются исключительно для исполнения Договора в соответствии с 152-ФЗ.

ПОДПИСИ СТОРОН

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1: АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ (Образец структуры)

г. [ГОРОД] «___» _________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся: Наниматели [ФИО 1, ФИО 2] и Наниматель [ФИО], составили настоящий Акт о том, что Наниматели передали, а Наниматель принял в наем Помещение по адресу: г. , ул. , д. , кв. .

Состояние Помещения: [Хорошее / Удовлетворительное / Требует косметического ремонта]. Отделочные покрытия: стены [обои/пaint], пол [ламинат/плитка], потолок [побелка/натяжной]; Сантехника: [новая/рабочая/имеет дефекты: описать].

Мебель и техника (перечень):

• Кухонный гарнитур: да/нет (состояние: …)
• Холодильник: бренд, модель, гос. номер/серийный № * — да/нет
• Стиральная машина: … — да/нет
• Мебель в комнатах: перечислить (диван, кровать, шкафы).

Показания приборов учета на момент передачи:

Ключи переданы: Входная дверь — компл., Межкомнатные — компл., Почтовый ящик — компл., Домофон — компл. (Код: *).

Подписи: Наниматель 1 ________ / Наниматель 2 ________ / Наниматель ________

Типичные ошибки и риски (Чек-лист «Что проверить перед подписью»)

• Отсутствие нотариального согласия супруга. Риск: Договор оспаривается в суде, арендатор выселяется, деньги не возвращаются.
• Подпись только одного дольщика без доверенности/согласия второго. Договор оспорим (ст. 246 ГК РФ).
• Несоответствие паспортных данных выписке ЕГРН. Проверяйте ФИО, дату рождения, место рождения.
• Пропуск пункта о КУ. Долги по КУ остаются на собственнике. Обязательно фиксируйте показания счетчиков ежемесячно.
• Сдача в наем на 11 месяцев для обхода регистрации, но с автопродлением. Суды могут признать это уклонением от регистрации (если де-факто аренда длится годами). Лучше сразу сделать на 1 год + регистрация или четкий механизм продления новыми договорами.
• Отсутствие Акта приема-передачи. Невозможно удержать залог за порчу имущества или взыскать долги по счетчикам.
• Наличные без квитанции. Наниматель может отрицать платеж. Всегда берите квитанцию (образец в Приложении) или переводите на карту с назначением платежа.

Налоговые последствия для собственников (2026 год)

• НДФЛ (13% / 15% / 30%): Доход от сдачи в наем облагается. Если собственники — физлица (не ИП), платят НДФЛ сами до 31 июля след. года (декларация 3-НДФЛ до 30 апреля).
• Профессиональный налоговый вычет (до 1 млн руб. в год): Можно уменьшить налоговую базу на документированные расходы (ремонт, мебель, комиссия риелтора) ИЛИ применить стандартный вычет 1 млн руб. (всего на всех собственников, распределяется пропорционально долям).
• НПД (Налог на профессиональный доход — 4% / 6%): Собственники могут оформить статус самозанятого (Мой налог / Госуслуги). Тогда платят 4% (с физлиц) или 6% (с юрлиц/ИП) от полученной аренды. Выгодно, если доход > 1 млн руб./год или не хочется ждать возврат НДФЛ. Ограничение: доход до 2,4 млн руб;/год.
• Патент (для ИП): Если оформлен ИП на УСН/Патент — другие ставки.

Рекомендация: Определите налоговый режим ДО подписания договора. Укажите в договоре: «Наниматель уведомлен о налоговом статусе Нанимателей. Наниматели самостоятельно несут ответственность за уплату налогов».

Регистрация в Росреестре (Если срок ≥ 1 года)

1. Подача через МФЦ или Госуслуги (электронно с ЭЦП).
2. Пакет: Заявление (форма), Договор (3 экз.), Выписка ЕГРН, Квитанция об оплате госпошлины (2000 руб.), Паспорта сторон.
3. Срок: 7–9 рабочих дней (МФЦ) / 3–5 дней (электронно).
4. Результат: Выписка из ЕГРН с записью об обременении (праве найма). Это защищает арендатора от продажи квартиры «из-под него» (ст. 617 ГК РФ — найм сохраняется при смене собственника).

Сдача квартиры в наем при двух собственниках — стандартная, но юридически чувствительная процедура. Главное правило: никогда не подписывайте договор от имени второго собственника без надлежащей нотариальной доверенности или согласия. Экономия на нотариусе (1500–3000 руб. за согласие/доверенность) может стоить потери квартиры на время судебных разбирательств, штрафов и нервов.

Алгоритм безопасной сделки:

1. Получите свежую Выписку ЕГРН (проверить обременения, долги, ).
2. Согласуйте текст договора со вторым собственником ЗАРАНЕЕ.
3. Оформите нотариальное согласие/доверенность (если не идете вместе).
4. Встретьтесь в трех (или с представителем) для подписания и передачи ключей.
5. Обязательно составьте подробный Акт приема-передачи с фото/видео счетчиков и дефектов.
6. Переведите первый платеж и залог ТОЛЬКО после подписания всех сторон.
7. Если срок ≥ 1 год — подайте на регистрацию в течение 10 дней.

Используйте приведенный выше образец как базу, адаптируйте под свою ситуацию (наличие мебели, питомцев, детских, парковки) и при необходимости проконсультируйтесь с юристом по недвижимости для учета региональных особенностей (законы о тишине, правилами пользования жилыми помещениями субъекта РФ).

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Автор не несет ответственности за последствия использования образца без учета индивидуальных обстоятельств. При подготовке использовано ГК РФ, ЖК РФ, СК РФ, Постановления Пленума ВС РФ, судебная практика на 2026 год.