Снятие дома в аренду — популярное решение как для временного проживания, так и для длительного размещения семьи. Чтобы сделка была безопасной для обеих сторон, необходимо грамотно составить договор найма (аренды) жилого дома. В этой статье мы подробно разберём, какие пункты обязательно должны присутствовать в документе, как оформить депозит и зачем нужен акт приёма-передачи.
Что такое договор найма жилого дома
Согласно статье 154 ГК РФ, договор — это форма двухсторонней или многосторонней сделки. Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ. По нему одна сторона (наймодатель — собственник дома) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование.
Важно различать:
- Договор найма — заключается, если жильё сдаёт физическое лицо;
- Договор аренды, если арендодателем выступает юридическое лицо;
- Договор социального найма — предоставляется гражданам, состоящим на учёте как нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Почему договор заключают на 11 месяцев
Многие собственники задаются вопросом: почему договор чаще всего подписывают именно на 11 месяцев? Ответ кроется в законодательстве:
- Договор, заключённый на срок до 1 года, считается краткосрочным и не требует государственной регистрации в Росреестре;
- На краткосрочный найм не распространяются некоторые ограничения, например, преимущественное право нанимателя на продление договора (ст. 684 ГК РФ);
- Собственнику проще расторгнуть такой договор при нарушениях со стороны жильца.
Обязательные пункты договора
Типовой договор — это шаблон, содержащий проверенную структуру и базовые условия. Он экономит время, но не заменяет внимательной проработки деталей. В документ обязательно нужно включить:
Данные сторон
Указываются ФИО, паспортные данные и адреса регистрации обеих сторон. Например:
Наймодатель: Иванов И. И., паспорт серия 45* № 456, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. , кв. .
Наниматель: Петров П. П., паспорт серия 45 № 789, телефон: +7 (9) —**.
Предмет договора
Точное описание объекта: адрес дома, кадастровый номер, площадь, количество комнат, наличие участка и хозяйственных построек.
Срок найма
Указывается дата начала и окончания действия договора (например, с по ).
Плата за наём и порядок расчётов
- Размер ежемесячной платы;
- Дата внесения платежа (например, не позднее 5-го числа каждого месяца);
- Способ оплаты (наличными под расписку, переводом на карту);
- Кто оплачивает коммунальные услуги.
Депозит (обеспечительный платёж)
Пункт о депозите следует описать максимально подробно:
- Размер депозита (обычно равен месячной плате);
- Назначение: покрытие возможного ущерба, неоплаченных счетов за коммунальные услуги;
- Условия и сроки возврата (например, в течение 3 рабочих дней после подписания акта возврата помещения);
- Запрет засчитывать депозит как оплату последнего месяца (если стороны так договорились).
Права и обязанности сторон
Наниматель обязуется бережно относиться к имуществу, вовремя платить, не сдавать дом в поднаём без согласия собственника. Наймодатель обязуется предоставить дом в пригодном для проживания состоянии и не посещать его без предупреждения.
Порядок расторжения
Условия досрочного расторжения, срок уведомления (обычно 1–3 месяца), основания для одностороннего расторжения.
Ответственность сторон
Штрафные санкции за просрочку платежей, ответственность за порчу имущества.
Акт приёма-передачи: почему он обязателен
Акт приёма-передачи — неотъемлемое приложение к договору. В нём фиксируются:
- Техническое состояние дома на момент заселения;
- Перечень мебели и бытовой техники с описанием их состояния;
- Показания счётчиков воды, газа и электроэнергии;
- Количество переданных ключей.
Без акта доказать, что ущерб нанёс именно жилец, будет крайне сложно. Рекомендуется приложить к акту фотографии помещений.
Что проверить перед подписанием
Собственнику следует проверить потенциального жильца:
- Паспорт (подлинность, регистрацию);
- Платёжеспособность (справка о доходах, место работы);
- Рекомендации от предыдущих арендодателей;
- Отсутствие задолженностей и судебных споров (через открытые базы).
Нанимателю важно убедиться:
- Что сдаёт дом именно собственник (выписка из ЕГРН);
- Что нет задолженностей по коммунальным платежам;
- Что все совладельцы согласны на сдачу дома внаём.
Налоги и законность
Доход от сдачи жилья облагается налогом. Собственник может выбрать удобный вариант:
- НДФЛ 13% (декларация 3-НДФЛ);
- Самозанятость, 4–6%;
- ИП на упрощённой системе — 6%.
Грамотно составленный договор найма дома защищает интересы обеих сторон. Используйте типовой образец как основу, но обязательно адаптируйте его под конкретную ситуацию: подробно опишите депозит, составьте акт приёма-передачи и проверьте документы контрагента. При сомнениях лучше обратиться к юристу, это сэкономит время, деньги и нервы в будущем.