Сдача квартиры в аренду — ответственный шаг, который требует грамотного юридического оформления. Правильно составленный договор найма (аренды) жилого помещения защищает интересы как собственника, так и нанимателя. В этой статье мы подробно разберём структуру договора, правила его заполнения и приведём образец с примерами;
Зачем нужен договор при сдаче квартиры
Многие собственники пренебрегают письменным договором, полагаясь на устные договорённости. Это грубая ошибка. Договор необходим, потому что он:
- фиксирует размер арендной платы и порядок её внесения;
- определяет ответственность сторон за порчу имущества;
- защищает от незаконного выселения или внезапного повышения платы;
- служит доказательством в суде при возникновении споров;
- позволяет легально декларировать доход и платить налоги.
Важно: если договор заключается на срок до 11 месяцев, его не нужно регистрировать в Росреестре. Договор на год и более подлежит государственной регистрации.
Обязательные разделы договора
Преамбула (стороны договора)
Указываются ФИО, паспортные данные и адреса регистрации обеих сторон. Пример:
Гражданин РФ Иванов Сергей Петрович, паспорт серия 45* № 456, выдан ОВД района * г. Москвы, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гражданка РФ Смирнова Анна Викторовна, паспорт серия 45* № **789, именуемая в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
Предмет договора
Описывается объект аренды: точный адрес квартиры, площадь, этаж, кадастровый номер, а также правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН).
Пример: Наймодатель передаёт, а Наниматель принимает во временное владение и пользование квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. , кв. , общей площадью 54,3 кв. м, кадастровый номер 77::*:-***.
Срок действия договора
Указывается дата начала и окончания найма. Оптимальный вариант, 11 месяцев с возможностью пролонгации.
Плата и порядок расчётов
Фиксируется:
- размер ежемесячной платы (цифрами и прописью);
- срок внесения платежа (например, не позднее 5-го числа каждого месяца);
- способ оплаты (наличными под расписку, перевод на карту);
- размер обеспечительного платежа (депозита) и условия его возврата;
- кто оплачивает коммунальные услуги и интернет.
Пример: Плата за наём составляет 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей в месяц. Наниматель вносит обеспечительный платёж в размере 35 000 рублей, который возвращается при окончании договора при условии отсутствия задолженности и повреждений имущества.
Права и обязанности сторон
Наймодатель обязуется:
- передать квартиру в исправном состоянии;
- не чинить препятствий проживанию;
- проводить капитальный ремонт.
Наниматель обязуется:
- своевременно вносить плату;
- бережно относиться к имуществу;
- не сдавать квартиру в поднаём без согласия собственника;
- проводить текущий ремонт.
Ответственность сторон и порядок расторжения
Прописываются штрафные санкции за просрочку платежа, условия досрочного расторжения (обычно с уведомлением за 30 дней) и порядок возврата депозита.
Приложения к договору
- Акт приёма-передачи квартиры — фиксирует состояние жилья на момент заселения.
- Опись имущества, перечень мебели и техники с указанием их состояния.
- Расписка о получении денежных средств — при оплате наличными.
Типичные ошибки при заполнении
- Отсутствие паспортных данных одной из сторон;
- Неточный адрес квартиры или отсутствие кадастрового номера;
- Не прописан порядок возврата депозита;
- Отсутствие акта приёма-передачи, потом сложно доказать, кто повредил имущество;
- Подписание договора лицом, не являющимся собственником, без нотариальной доверенности.
Полезные советы
- Проверьте собственника по выписке из ЕГРН (можно заказать онлайн).
- Сфотографируйте квартиру при заселении и приложите фото к акту.
- Каждый платёж наличными оформляйте распиской.
- Укажите в договоре, сколько человек будет проживать в квартире.
- Не забудьте уплатить налог с дохода от сдачи (НДФЛ 13% или налог для самозанятых 4–6%).
Грамотно составленный договор найма жилого помещения — это надёжная защита обеих сторон. Используйте приведённую структуру как образец, внимательно заполняйте все разделы и обязательно оформляйте акт приёма-передачи с описью имущества. При сомнениях рекомендуется обратиться к юристу для проверки документа.