Оформление дарственной на недвижимость в пользу сразу двух лиц имеет свою специфику. В отличие от передачи имущества одному получателю, здесь необходимо четко определить размер долей каждого одаряемого и учесть правовые нюансы совместной собственности. В этой статье мы разберем порядок оформления, необходимый пакет документов, риски и предоставим подробную структуру договора на актуальном для 2026 года законодательстве.

Правовые основы и особенности сделки

Сделка регулируется главой 32 ГК РФ (ст. 572–582) и ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

• Форма сделки: Письменная. Нотариальное удостоверение не является обязательным для самого договора дарения (даже если передается доля), однако нотариус может удостоверить подписи сторон по их желанию для дополнительной правовой защиты. (Ссылка на интернет-источник: «Если квартира передается в дар целиком, то участие нотариуса не потребуется. Нотариус установит личности и дееспособность…»)
• Предмет договора: Квартира в целом или доля в праве общей долевой собственности. Если даритель — единственный собственник, он дарит всю квартиру, и у одаряемых возникает общая долевая собственность с определенными долями.
• Определение долей: Доли одаряемых должны быть указаны в договоре явно (например, 1/2 и 1/2, или 3/4 и 1/4). Если доли не определены, по общему правилу (ст. 245 ГК РФ) они считаются равными.
• Согласие сособственников: Если даритель дарит свою долю в общей квартире, согласия других сособственников не требуется (предъемное право не распространяется на дарение). (Источник: «Действующее законодательство… позволяет подарить свою долю в квартире, не заручаясь согласием сособственников»).

Необходимый пакет документов для регистрации в Росреестре

Документы подаются через МФЦ или лично в Росреестр (также возможно электронное взаимодействие):

1. Договор дарения — в 3 экземплярах (даритель, одаряемый 1, одаряемый 2) + 1 экземпляр для Росреестра (всего 4).
2. Паспорта всех сторон (оригиналы для предъявления, копии для дела). Данные паспортов: серия, номер, кем выдан, код подразделения, дата выдачи — в тексте договора указываются полностью, в публичных образцах маскируются (*).
3. Документы-основания на квартиру (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН, договор купли-прожи, приватизации и т.д.).
4. Свежая выписка из ЕГРН на квартиру (не старше 30 дней) — для проверки обременений, арестов, третьих лиц.
5. Технический план / паспорт БТИ (если требуется уточнение характеристик, обычно для старых объектов).
6. Согласие супруга(и) дарителя (нотариально заверенное), если квартира приобретена в браке и не является личной собственностью (ст. 35 СК РФ).
7. Согласие органов опеки, если среди одаряемых или дарителя есть несовершеннолетние / недееспособные лица, или если даритель несовершеннолетний.
8. Квитанция об оплате госпошлины (2000 руб. на каждого одаряемого за регистрацию перехода права, итого 4000 руб. на двоих).

Пошаговая процедура оформления

Этап 1: Подготовка и проверка

Получите выписку из ЕГРН. Убедитесь, что на квартире нет арестов, залогов, иждивенческих обременений, и даритель является единственным собственником (или дарит именно свою долю). Проверьте дееспособность дарителя (важно для пожилых людей — врач/психиатр может подтвердить волеизъявление).

Этап 2: Составление договора

Используйте актуальный образец (структуру см. ниже). Обязательно пропишите:

• Адрес квартиры: г. , ул. , д. , кв. .
• Кадастровый номер: :::.
• Размер доли каждого одаряемого (в цифрах и прописью).
• Условие о передаче акта приема-передачи (подписывается одновременно или в отдельном акте).

Этап 3: Подписание

Все стороны подписывают договор лично. Если стороны не могут явиться вместе — возможна подписание в разное время/месте (тогда подписи заверяет нотариус). Источник: «Договор дарения подписывают два человека — собственник имущества и одаряемый гражданин» (в нашем случае — три человека).

Этап 4: Подача на регистрацию

Срок регистрации перехода права — 7 рабочих дней (при подаче через МФЦ + 2 дня на передачу). Результат: выписка из ЕГРН с записью о двух новых собственниках с указанием их долей.

Структура и ключевые условия договора (Образец заполнения)

Ниже приведена рекомендуемая структура документа. Текст в квадратных скобках […] подлежит заполнению индивидуальными данными.

Шапка документа

ГОРОД [Населенный пункт] «___» [Месяц] 202_ г.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ
(с одним дарителем и двумя одаряемыми)

Стороны

Даритель: [ФИО полностью]*, дата рождения: .., место рождения: г. *, паспорт: серия № , выдан * .. г., код подразделения -, прописка: г. , ул. , д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Даритель».

Одаряемый 1: [ФИО полностью]*, дата рождения: .., паспорт: серия № , выдан *, прописка: г. , ул. , д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Одаряемый 1».

Одаряемый 2: [ФИО полностью]*, дата рождения: .., паспорт: серия № , выдан *, прописка: г. , ул. , д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Одаряемый 2».

Даритель, Одаряемый 1 и Одаряемый 2 совместно именуются «Стороны».

Предмет договора

Даритель безвозмездно передает, а Одаряемые принимают в общую долевую собственность квартиру, расположенную по адресу: г. , ул. , д. , кв. , кадастровый номер :::, общей площадью , кв.м., состоящую из комнат, на этаже -этажного дома (далее — «Квартира»).

Размеры долей Одаряемых в праве общей долевой собственности на Квартиру определяются следующим образом:

• Одаряемый 1 — [Доля, напр. 1/2 (одна вторая)];
• Одаряемый 2 — [Доля, напр. 1/2 (одна вторая)].

Примечание: Доли могут быть неравными, сумма должна давать 1 (целую квартиру).

Права и обязанности сторон

Даритель гарантирует, что Квартира:

• принадлежит ему на праве личной/долевой собственности;
• не находится в залоге, аренде, аресте, не обременена правами третьих лиц;
• в ней не зарегистрированы (не проживают) иные лица, кроме Дарителя (или указанных в п. 3.2).

(Опционально) Даритель сохраняет право пожизненного безвозмездного пользования Квартирой (обременение в виде сервитута/пожизненного наследуемого владения) — требуется госрегистрация обременения.

Одаряемые обязуются принять Квартиру в том состоянии, в котором она находится на момент передачи, что подтверждается Актом приема-передачи (Приложение № 1).

Расходы по госрегистрации перехода права несут Одаряемые поровну (или иным образом по согласованию).

Основания возникновения права Дарителя

Право собственности Дарителя на Квартиру возникло на основании: [Название документа: Договор купли-продажи № * от .. / Свидетельство о праве № * / Решение суда вступившего в законную силу / Свидетельство о приватизации].

Отмена и прекращение дарения (ст. 578 ГК РФ)

Даритель вправе отменить дарение в случаях, предусмотренных законом (покушение на жизнь Дарителя, умышленное причинение телесных повреждений). (Источник: «Если Одаряемый совершил покушение на жизнь Дарителя… Даритель будет вправе отменить дарение»).

Дарение не может быть отменено по требованию Дарителя в связи с ухудшением его материального положения или изменением отношений со сторонами.

Налоговые последствия

Одаряемые являются налоговыми агентами/плательщиками НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов) от кадастровой стоиности долей, если не применяются льготы (близкие родственники — 0% по ст; 217 НК РФ).

Даритель не несет налоговых обязательств по данной сделке.

Порядок разрешения споров

Споры решаются в судебном порядке по месту нахождения недвижимости (г. *).

Заключительные положения

Договор составлен в 4 (четырех) экземплярах: по одному для каждой Стороны и один для Росреестра. Все экземпляры имеют равную юридическую силу.

Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания, а права Одаряемых возникают с момента госрегистрации в ЕГРН.

Подписи

Акт приема-передачи (Приложение № 1, обязательно)

Составляется в свободной форме, но должен содержать: реквизиты договора, адрес квартиры, подтверждение факта передачи ключей и документов, состояние квартиры (описание ремонта, приборов учета, мебели, если остается), показания счетчиков (ХВС, ГВС, Эл.энергия, Газ) на момент передачи. Подписывают все три стороны.

Типичные риски и ошибки (советы риэлторов и юристов)

• Смерть одного из одаряемых до регистрации: Если Одаряемый 1 умирает после подписания, но до регистрации в Росреестре, его доля переходит к его наследникам (ст. 1112 ГК РФ), а не к Одаряемому 2. (Источник: «Какие могут быть риски… если не дай Бог, один из одаряемых умрет до момента продажи квартиры?»).
• Обжалование сделки: Наследники дарителя могут оспорить сделку в суде по основаниям: недееспособность дарителя, обман, насилие, тяжелые жизненные обстоятельства. Рекомендация: снять видео подписания, получить справку от ПНД/НД (психоневрологического/наркологического диспансера) о том, что даритель не на учете и дееспособен.
• Доля в совместной собственности супругов: Если квартира общая с супругом, дарить можно только свою долю (1/2). Согласие супруга нужно нотариально. Нельзя подарить «всю квартиру», если вы собственник только доли.
• Налог для не родственников: Если одаряемые не являются близкими родственниками (код 14.1.171 НК РФ: супруги, родители, дети, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки), они платят 13% НДФЛ с кадастровой стоиности доли.
• Проживание дарителя: Если пожилая мама (даритель) остается жить в квартире после дарения двум детям, она теряет право собственности. При конфликте ее могут выселить. Решение: закрепить в договоре пожизненное право пользования (сервитут) или оформить договор пожизненного содержания с иждивением (ренты).

Особенности, если даритель — один, но собственников квартиры несколько

Если квартира в общей долевой собственности (например, у мужа и жены по 1/2), и дарит только один (муж):

1. Даритель передает в дар только свою долю (например, 1/2 квартиры).
2. Одаряемые получают долю в этой доле (например, по 1/4 квартиры каждый).
3. Вторая половина квартиры остается у жены (второго собственника).
4. Согласия жены на дарение доли мужа не требуется (ст. 250 ГК РФ не применяется к дарению).
5. После регистрации у квартиры будет 3 собственника: Жена (1/2), Одаряемый 1 (1/4), Одаряемый 2 (1/4).

Договор дарения квартиры двум одаряемым — стандартная, но требующая внимательности сделка. Ключевые моменты: четкое фиксирование размеров долей, проверка дееспособности дарителя (особенно пожилого), учет налоговых последствий для одаряемых и обязательное составление Акта приема-передачи. Использование нотариального удостоверения подписей (хотя закон и не требует) значительно снижает риски оспаривания сделки в будущем.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Персональные данные (адреса, ФИО, паспорта, телефоны) в тексте заменены на маски (*) в соответствии с требованиями конфиденциальности. Для подготовки индивидуального проекта договора рекомендуется обратиться к нотариусу или юристу по недвижимости.