Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Договор безвозмездного пользования (часто называемый договором коммиссариата или договором прекария) — это правовая основа передачи недвижимости во временное владение и пользование без выплаты арендных платежей. В 2026 году актуальность данного инструмента остается высокой: он используется как в частных отношениях (между родственниками, друзьями), так и в деловой сфере (между юрлицами, госучреждениями и НКО).

Ниже представлена подробная статья со структурированным образцом договора, разбором обязательных условий, рисков и отличий от договора аренды.

Правовая природа и нормативная база

Регулируется данный договор главой 35 ГК РФ (ст. 689–696). Ключевой признак — бесплатность. Если стороны предусматривают какую-либо плату (даже символическую), договор переквалифицируется в договор аренды (найма) с соответствующими налоговыми и правовыми последствиями.

Ст. 689 ГК РФ: Определение договора. Ссудодатель передает, ссудополучатель принимает вещь для безвозмездного временного владения и пользования.
Ст. 609 ГК РФ: Правила аренды применяются к договору безвозмездного пользования, если иное не вытекает из закона или сути договора.
ФЗ-218 (Государственная регистрация недвижимости): Договор на срок 1 год и более подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Срок менее года — регистрации не требует, но стороны могут сделать это добровольно.

Стороны договора: кто может быть ссудодателем и ссудополучателем

Сторона	Кто может выступать	Особенности
Ссудодатель (Передающая сторона)	Собственник, уполномоченное лицо (по доверенности), арендатор (субаренда, только с согласия собственника), госучреждение/казенное учреждение (с разрешения учредителя/органа власти).	Если имущество в совместной собственности (например, супругов), требуется нотариальное согласие второго супруга.
Ссудополучатель (Получающая сторона)	Физическое лицо, ИП, юрлицо (ООО, АО), НКО, госучреждение, муниципальное образование.	Для юрлиц передача имущества в безвозмездное пользование может иметь налоговые последствия (НДФЛ/Налог на прибыль, материальная выгода).

Обязательные условия договора (Ст. 432 ГК РФ)

Без этих условий договор может быть признан несостоявшимся или не заключенным:

Предмет (Описание недвижимости): Точный адрес (, д. , кв./пом. ), кадастровый номер (:::), площадь, назначение (жилое/нежилое), инвентарный номер (если есть). Ссылка на правоустанавливающий документ (свидетельство, выписка ЕГРН).
Срок действия: Конкретная дата начала и окончания (например, «с по ») или условие определения срока (например, «до отзыва собственником с уведомлением за 30 дней»). Важно: Бессрочный договор допускается (п. 2 ст. 610 ГК РФ), но для недвижимости лучше фиксировать срок.
Условие о безвозмездности: Прямая фраза: «Пользование предоставляется бесплатно, плата за пользование не взимается».
Права и обязанности сторон: Кто платит за КУ (коммунальные услуги), капремонт, налог на имущество, страховку, текущий ремонт.
Порядок возврата имущества: В каком состоянии возвращается (с учетом естественного износа), акт приема-передачи при возврате.

Типовой образец договора (Адаптирован под реалии 2026 г.)

 ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
 г. , «___» _________ 202_ г. Мы, нижеподписавшиеся:
ССУДОДАТЕЛЬ: Иванов Иван Иванович, паспорт серия № , выдан * 20 г., код подразделения -, прописка: г. *, ул. , д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Ссудодатель», действующий на основании (свидетельства о праве собственности № -/* от ..20 / доверенности № от ..20), с одной стороны,
И
ССУДОПОЛУЧАТЕЛЬ: Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка», ОГРН , ИНН , КПП , юр. адрес: г. *, ул. , д. , пом. *, в лице Генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Ссудополучатель», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
 Ссудодатель передает, а Ссудополучатель принимает во временное безвозмездное владение и пользование недвижимое имущество — нежилое помещение (офис) общей площадью *,* кв.м., расположенное по адресу: г. *, ул. , д. , пом. *, этаж *.
 Кадастровый номер: :::. Инвентарный номер: .
 Право собственности Ссудодателя подтверждается: Выпиской из ЕГРН № /*/ от ..20.
 Помещение передается в состоянии, пригодном для использования по назначению (административные нужды), что подтверждается Актом приема-передачи (Приложение № 1), составляемым в 2-х экземплярах, имеющем силу неотъемлемой части настоящего Договора.
СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
 Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до «___» _________ 202_ г. (Срок: месяцев/лет).
 Стороны могут продлить срок действия Договора путем подписания Дополнительного соглашения не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока.
УСЛОВИЕ БЕЗВОЗМЕЗДНОСТИ
 Пользование Помещением предоставляется Ссудополучителю бесплатно. Арендная плата, плата за пользование или иные регулярные платежи в пользу Ссудодателя не взимаются.
 Ссудополучатель не вправе передавать Помещение в субаренду, залог или иное третьим лицам без письменного согласия Ссудодателя.
 РАСХОДЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ И ЭКСПЛУАТАЦИИ
 Коммунальные услуги (электричество, вода, отопление, ГВС/ХВС, вывоз мусора): Оплачиваются Ссудополучателем на основании показаний индивидуальных приборов учета (ИПУ) / по нормативу напрямую в расчетные организации. Ссудодатель передает Ссудополучателю ключи от приборов учета / доступ к ЛК поставщиков.
 Капитальный ремонт: Оплачивается Ссудодателем (собственником) в порядке, установленном законом.
 Налог на имущество: Уплачивается Ссудодателем.
 Текущий ремонт: Проведение мелкого текущего ремонта (покраска, замена ламп, сантехники) лежит на Ссудополучителе. Крупный ремонт (замена труб, проводки, окон, кровли) — на Ссудодателе, за исключением случаев порчи виной Ссудополучателя.
 Страхование: Ссудодатель застраховывает конструктивные элементы здания. Ссудополучатель застраховывает свое имущество внутри и ответственность перед третьими лицами (по желанию).
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
 Ссудодатель обязуется:
 5.1.1. Передать Помещение в срок с подписанием Акта приема-передачи.
 5.1.2. Не препятствовать законному пользованию Ссудополучателя.
 5.1.3. Уведомить Ссудополучателя о намерении продать/заложить Помещение не позднее чем за 30 дней (п. 3 ст. 610 ГК РФ — право преимущественной покупки у арендатора не распространяется на ссудополучателя, но уведомление, добрый тон и требование ст. 609 ГК РФ по ссылке на ст. 610).
 Ссудополучатель обязуется:
 5.2.1. Пользоваться Помещением исключительно по назначению (офис/склад/продажи).
 5.2.2. Своевременно оплачивать КУ по п. 4.1.
 5.2.3. Содержать Помещение в надлежащем состоянии, соблюдать правила пожарной безопасности, санитарные нормы.
 5.2.4. Не производить перепланировки/переустройства без письменного согласия Ссудодателя и согласования в МФЦ/администрации.
 5.2.5. По окончании срока вернуть Помещение Ссудодателю в состоянии, соответствующем износу, с подписанием Акта возврата.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
 За порчу/гибель имущества Ссудодателя виной Ссудополучателя — полная компенсация ущерба (рыночная стоимость восстановления).
 За нарушение сроков возврата — штраф *%* от кадастровой стоимости за каждый день просрочки (или фиксированная сумма руб./день).
 Ссудодатель не несет ответственности за убытки Ссудополучателя, связанные с приостановкой инженерных сетей (аварии, плановые работы), если это не вина Ссудодателя.
ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА
 Договор прекращается: по истечении срока; по общему согласию Сторон; в одностороннем порядке:
 , Ссудодателем: при грубом нарушении условий пользования (портча имущества, неоплата КУ более 2 мес., субаренда без согласия), с уведомлением за 30 дней.
 — Ссудополучателем: в любое время, уведомив Ссудодателя за 30 дней (п. 2 ст. 610 ГК РФ по ссылке ст. 689 ГК РФ).
 При досрочном расторжении Ссудополучатель возвращает Помещение в течение * дней с даты уведомления.
ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
 Досудебный порядок (претензия) обязателен. Срок ответа — 30 календарных дней.
 Судебная юрисдикция: Арбитражный суд г. (если Ссудополучатель — юрлицо/ИП) / Районный суд г. * (если физлица) по месту нахождения недвижимости.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
 Договор составлен в 2-х (двух) экземплярах с одинаковой юридической силой.
 Адреса и реквизиты Сторон для уведомлений:
 Ссудодатель: г. *, ул. , д. , кв. *. Тел.: +7 () —. E-mail: @.ru
 Ссудополучатель: г. *, ул. , д. , пом. *. Тел.: +7 () —. E-mail: @.ru
 Изменения и дополнения действуют только в письменном виде (Доп. соглашение).
ПОДПИСИ СТОРОН:
ССУДОДАТЕЛЬ ССУДОПОЛУЧАТЕЛЬ
 ________________ /Иванов И.И./ ________________ /Петров П.П./
 М.П. (если юрлицо/ИП) М.П. (ООО «Ромашка»)
ПРИЛОЖЕНИЕ № 1: АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ
 (С описанием состояния стен, полов, окон, дверей, инженерных сетей, приборов учета и их показаний на момент передачи, фотофиксация). 

Критически важные нюансы и риски (Чек-лист)

Налоговые последствия (Самое важное для юрлиц и ИП)

Налог на прибыль (Ссудополучатель, юрлицо на ОСНО): Бесплатное пользование имуществом признается материальной выгодой (п. 11 ст. 250 НК РФ). Ссудополучатель обязан восстановить НДС (20/120 от рыночной стоимости аренды) и включить выгоду в доходы по налогу на прибыль (20%). Исключение: если Ссудодатель — госорган/бюджетная организация и имущество передано для выполнения госзадания.
НДФЛ (Ссудополучатель — физлицо): Материальная выгода облагается НДФЛ (13/30%). Налоговым агентом выступает Ссудодатель (если он налоговый агент) или Ссудополучатель сам (декларация 3-НДФЛ).
Налог на имущество: Платит собственник (Ссудодатель), независимо от договора.
УСН «Доходы минус расходы»: Материальная выгода не включается в доходы (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ), но расходы на КУ/ремонт можно учитывать.

Государственная регистрация (Росреестр)

Если срок договора ≥ 1 года — обязательна регистрация обременения (облагаемости) права на недвижимость.

Пакет документов: Заявление (форма реестра), Договор (2 экз.), Акт приема-передачи, Выписка ЕГРН (не старше месяца), Квитанция о госпошлине (2000 руб. для юрлиц, 350 руб. для физлиц — тарифы 2026 г.), Паспорт/Устав/Свидетельство ОГРН.
Срок: 7 рабочих дней (через МФЦ — 9 дней).
Результат: Выписка ЕГРН с записью об обременении (вид: «Договор безвозмездного пользования»).

Отличие от Договора аренды (Найма)

Признак	Договор безвозмездного пользования (Прекарий)	Договор аренды (Найма)
Плата	Отсутствует	Обязательна (арендная плата)
Право преимущественной покупки (ст. 610 ГК РФ)	НЕТ (не распространяется)	ЕСТЬ (при продаже сдаваемого имущества)
Расторжение по воле ссудополучателя	В любое время (за 30 дней уведомления)	Только по основаниям ст. 610, 620 ГК РФ или по соглашению
Ответственность за случайную порчу	На ссудополучателе (если не докажет отсутствие вины — ст. 693 ГК РФ)	На арендаторе (если не докажет отсутствие вины — ст. 622 ГК РФ)
Налоги (Ссудополучатель)	Материальная выгода (НДС, Налог на прибыль/НДФЛ)	Расходы на аренду — экономически обоснованные (для налога на прибыль)

Особенности для казенных учреждений и госорганов

Если Ссудодатель — казенное учреждение (КУ) (как в вашем примере со счетом 101 12):

Имущество на балансе КУ (счет 101 «Земельные участки и природные ресурсы» / 102 «Основные средства» / 103 «Внеоборотные активы» — в новом ПБУ 6/2025 просто «Основные средства» или «Внеоборотные активы»).
Передача в безвозмездное пользование требует распоряжения/приказа руководителя и часто согласия учредителя (органа власти), если имущество внеоборотное или ценное.
Бухучет: Списание с баланса не производится (остается на балансе КУ). Ведется учет на внебалансовых счетах (например, 001 «Зафиксированные активы, переданные в аренду/безвозмездное пользование») или аналитике по счету 101/102.
КУ не может передать имущество в безвозмездное пользование коммерческим организациям без оснований (целевое назначение, госзадание, социальная значимость).

Пошаговая инструкция по оформлению (2026)

Подготовка документов: Свежая выписка ЕГРН (на момент подписания), паспорт/устав, доверенность (если действует представитель), технический паспорт/план БТИ (для описания в акте).
Согласование текста: Прописать, кто платит за что (КУ, ремонт, налоги, охрану, интернет). Четко зафиксировать «БЕЗВОЗМЕЗДНО».
Подписание: 2 экземпляра (3, если нужна регистрация в Росреестре — 1 остается в ведомстве). Подписи руководителей, печати (если есть).
Акт приема-передачи (Приложение № 1): ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ. Фото/видеофиксация состояния, показания счетчиков, комплект ключей. Без акта сложно доказать порчу имущества при возврате.
Регистрация (если срок ≥ 1 г.): Подача через МФЦ или Госуслуги/Реестр.РФ (КЭП). Оплата госпошлины.
Уведомление налоговой (для физлиц-ссудодателей): Если ссудополучатель — физлицо, ссудодатель-уплативший налоговый агент должен удержать НДФЛ с материальной выгоды. Часто проще оформить договор на 11 месяцев (без регистрации и без НДФЛ-агента для физлиц, но риск переквалификации в аренду ФНС).
Учет в 1С/бухгалтерии: Настройка начислений/списаний КУ, учет материальной выгоды (если применимо).

Типичные ошибки, которые ведут к спорам

Отсутствие Акта приема-передачи. Ссудодатель не сможет взыскать ущерб от порчи полов/дверей/счетчиков.
Формулировка «символическая плата 1 руб./год». Это автоматически делает договор арендой со всеми последствиями (НДС, налог на прибыль, регистрация, право выкупа).
Игнорирование материальной выгоды. ФНС доначисляет НДС и налог на прибыль по проверке у ссудополучателя-юрлица. Штрафы 20-40% + пени.
Передача в пользование части помещения без выделения в отдельное недвижимое имущество. Если передается «кабинет в офисе» без отдельного кадастрового номера, регистрация в Росреестре невозможна (договор только обязательственный, не вещный). Риск: при продаже здания новый собственник может не признать права ссудополучателя.
Отсутствие условия о возврате в первоначальном состоянии (с учетом износа). Споры о том, что такое «естественный износ» офиса за 3 года.

Договор безвозмездного пользования — гибкий и удобный инструмент, но он требует юридической точности. В 2026 году главные фокусы внимания: налоговая безопасность (учет материальной выгоды), обязательная регистрация при сроке от года и грамотное закрепление расходов на КУ/ремонт в договоре и акте.

Рекомендация: Перед подписанием сложных договоров (с юрлицами, госучреждениями, долгими сроками) проконсультируйтесь с юристом, специализирующимся на недвижимости и налоговом праве, чтобы адаптировать типовой образец под вашу конкретную ситуацию.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Нормативная база актуальна на . Персональные данные в образце замаскированы (*).