Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Аренда жилья или нежилых помещений у самозанятого арендодателя — популярная схема, которая выгодна обеим сторонам. Арендодатель платит низкий налог (4% при работе с физлицами), а арендатор получает легальный договор и чеки для отчетности. Однако ошибки в документе могут привести к штрафам, проблемам с выселением или перерасчетом налогов.

В этой статье мы подробно разберем структуру договора, обязательные условия, налоговые риски и предоставим актуальный образец договора аренды самозанятого с физлицом, который можно скачать и адаптировать под себя.

Почему важно грамотно составить договор?

Многие стороны пренебрегают письменной формой, ограничиваясь устной договоренностью или простой квитанцией. Это рискованно:

Для арендодателя (самозанятого): отсутствие договора — основание для налоговой считать доход недокументированным, отказа в применении НПД (налога на профессиональный доход) и начисления НДФЛ 13% + штрафы.
Для арендатора (физлица): невозможность подтвердить расходы (например, для налогового вычета при покупке жилья, если аренда с правом выкупа, или для судебной защиты прав), риск внезапного повышения аренды или выселения.
Для обеих сторон: споры о состоянии имущества, счетчиках, мебели, порядке уведомления о расторжении.

Ключевые отличия договора с самозанятым

Юридически это стандартный договор найма (ст. 606–687 ГК РФ), но есть специфика:

Предмет договора: только жилое или нежилое помещение (земля, транспорт, оборудование — другие режимы налогообложения).
Налоговая ставка: 4% (если арендатор — физлицо). Арендодатель не имеет права перекладывать налог на арендатора (п. 2 ст. 212 НК РФ, разъяснения ФНС).
Чеки в приложении «Мой налог»: обязательное условие. Арендодатель должен выдать чек в день получения денег (или в след. рабочий день при безнале). В договоре стоит прописать обязанность арендодателя предоставлять чек.
Лимит дохода: 2,4 млн руб. в год. Если сумма договоров превышает лимит — режим НПД теряется, налог 13% (или 30% для нерезидентов) с начала года.
Нет НДС: самозанятые не платят НДС, в чеке и договоре его не указывают.

Обязательные условия договора (Чек-лист)

Согласно ст. 609 ГК РФ и практике судов, в договоре обязательно должны быть:

Условие	Что писать / На что обратить внимание
Предмет (описание помещения)	Адрес: г. , ул. , д. , кв. . Кадастровый номер (желательно). Площадь. Количество комнат. Состояние (описание в Приложении/Акте приема-передачи).
Срок действия	На определенный срок (до 5 лет для физлиц без госрегистрации) или на неопределенный. Дата начала и окончания. Условия пролонгации (автопродления).
Арендная плата	Сумма в рублях в месяц. Порядок изменения (индексации) — не чаще 1 раза в год (ст. 614 ГК РФ). Валюта платежа — только рубли.
Порядок расчетов	Дата платежа (например, «не позднее 5-го числа текущего месяца»). Способ: наличные (с квитанцией) или перевод на карту * (номер карты маскируем). Важно: в назначении платежа указывать «Аренда по дог. №* от ».
Коммунальные платежи	Кто платит: арендатор (показатели счетчиков в акте) или арендодатель (входит в аренду). Порядок предоставления квитанций/чеков ЖКХ.
Залог (обеспечительный платеж)	Рекомендуется: 1 месяц аренды. Условия возврата/удержания (порча имущества, долги по ЖКХ). Не путать с авансом!
Права и обязанности сторон	Кто делает текущий/капитальный ремонт. Можно ли субарендовать, содержать животных, курить. Обязанность арендодателя выдавать чек в «Мой налог».
Порядок расторжения	Уведомление за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ) или иной срок по соглашению. Основания для досрочного расторжения (просрочка платежей > 2 мес., порча имущества).
Акт приема-передачи	Неотъемлемая часть договора. Описывает состояние стен, полов, мебели, техники, показания счетчиков (электро: , вода: ). Фотофиксация — большой плюс.
Реквизиты и подписи	ФИО, паспортные данные (серия/номер , выдан , код подразделения ), адрес регистрации , ИНН , телефон . Подписи с расшифровкой.

Образец договора аренды (Заполняемый шаблон)

Ниже приведен универсальный шаблон. Текст в квадратных скобках [ЖИРНЫМ В СКОБКАХ] — это поля для заполнения. Персональные данные в примере замаскированы (*).

 ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № [НОМЕР] от [ДАТА] г. г. [ГОРОД]
Мы, нижеподписавшиеся:
Наниматель (Арендатор): [ФИО ПОЛНОСТЬЮ], паспорт серия [] № [*], выдан [КЕМ ВЫДАН] [ДАТА ВЫДАЧИ] г., код подразделения [], прописка: [АДРЕС РЕГИСТРАЦИИ], ИНН [], тел.: [+7 () —], именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и
Найматель (Арендодатель): [ФИО ПОЛНОСТЬЮ], паспорт серия [] № [*], выдан [КЕМ ВЫДАН] [ДАТА ВЫДАЧИ] г., код подразделения [], прописка: [АДРЕС РЕГИСТРАЦИИ], ИНН [], тел.: [+7 () —], зарегистрированный как плательщик налога на профессиональный доход (самозанятый) № реестра [НОМЕР РЕЕСТРА ФНС], именуемый в дальнейшем «Найматель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
 Найматель сдает в наем, а Наниматель принимает в наем жиловое помещение (квартиру), расположенное по адресу: [ГОРОД, УЛИЦА, ДОМ, КОРПУС, КВАРТИРА], общей площадью [ПЛОЩАДЬ] кв.м., состоящей из [КОЛИЧЕСТВО] комнат, кухни, санузла, прихожей, балкона/лоджии.
 Кадастровый номер помещения: [КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР].
 Помещение принадлежит Наймателю на праве собственности (Свидетельство о праве/Выписка ЕГРН № [НОМЕР] от [ДАТА]).
 Состояние помещения, перечень мебели, бытовой техники, сантехники, показания индивидуальных приборов учета (ПУ) зафиксированы в Акте приема-передачи жилого помещения (Приложение № 1), являющемся неотъемлемым частью настоящего Договора.
СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
 Договор вступает в силу с момента подписания Сторонами и действует до [ДАТА ОКОНЧАНИЯ СРОКА] г. включительно.
 Срок Договора может быть продлен по взаимному согласованию Сторон путем подписания Дополнительного соглашения не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока действия Договора.
 В случае истечения срока Договора и продолжения Нанимателем пользоваться помещением с согласия Наймателя, Договор считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях (ст. 621 ГК РФ).
АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
 Ежемесячная арендная плата за пользование жилым помещением составляет [СУММА ЦИФРАМИ] ([СУММА ПРОПИСЬЮ]) рублей 00 копеек.
 Арендная плата вносится Нанимателем ежемесячно не позднее [ЧИСЛО] числа текущего месяца следующими способами:
безналичным переводом на банковскую карту Наймателя: № [ ], банк [НАЗВАНИЕ БАНКА], получатель [ФИО НАЙМАТЕЛЯ];
наличными деньгами лично Наймателю под роспись в квитанции (образец квитанции в Приложении № 2).
В назначении платежа Наниматель обязан указывать: «Оплата аренды по Договору № [НОМЕР] от [ДАТА] за [МЕСЯЦ/ПЕРИОД]».
 Арендная плата фиксирована на весь срок действия Договора. Изменение (повышение) арендной платы возможно не ранее чем через 12 месяцев от даты вступления Договора в силу или от даты последнего изменения, путем направления письменного уведомления другой Стороне за 30 дней (ст. 614 ГК РФ).
ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И СВЯЗИ
 Платежи за коммунальные услуги (электроэнергия, холодная/горячая вода, водоотведение, отопление — при наличии ПУ) производит [НАЙМАТЕЛЬ / НАЙМАТЕЛЬ] на основании показаний приборов учета.
 Показания ПУ снимаются ежемесячно [ЧИСЛО] числа совместно Сторонами и фиксируются в Акте снятия показаний (Приложение № 3).
 Платежи за абонентскую плату за телефон/интернет/кабельное ТВ производит Наниматель самостоятельно по счетам провайдеров.
 Квитанции/чеки об оплате коммунальных услуг Найматель (если платит он) предоставляет Нанимателю для ознакомления в течение 5 дней после оплаты.
ЗАЛОГ (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ)
 При подписании Договора Наниматель передает Наймателю залог в размере ежемесячной арендной платы, [СУММА] руб.
 Залог возвращается Нанимателю в день возвращения помещения Наймателю (подписания Акта возврата) за вычетом сумм задолженности по аренде, коммунальным услугам и стоимости ущерба, причиненного имуществу Наймателя (кроме естественного износа).
 Залог не может быть зачтен в счет последнего месяца аренды без письменного согласия Наймателя.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
 Найматель обязуется:
предоставить помещение, пригодное для постоянного проживания;
не препятствовать законному пользованию Нанимателем;
производить капитальный ремонт (если иное не установлено законом или договором);
выдавать Нанимателю чек (квитанцию) о получении арендной платы через приложение «Мой налог» в день получения средств (при безнале, в следующий рабочий день);
уведомить Нанимателя о продаже помещения не позднее чем за 3 месяца.
Наниматель обязуется:
своевременно платить арендную плату и коммунальные услуги;
бережно относиться к помещению и имуществу Наймателя;
не передавать помещение в субаренду/безвозмездное пользование без письменного согласия Наймателя;
не производить перепланировку/переустройство без согласия Наймателя;
при выезде вернуть помещение в состоянии, соответствующем Акту приема-передачи (с учетом естественного износа).
Наниматель имеет право: требовать от Наймателя устранения дефектов, мешающих проживанию; вносить мелкий ремонт за свой счет с согласия Наймателя.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
 За просрочку платежа арендной платы Наниматель выплачивает Наймателю неустойку в размере [ПРОЦЕНТ, НАПР. 0,1%] от суммы долга за каждый день просрочки.
 За порчу имущества Наниматель возмещает Наймателю реальный ущерб (стоимость ремонта/замены) на основании чеков/актов или по рыночной стоимости.
 Найматель несет ответственность за законность сдачи в наем (отсутствие обременений, арестов, споров о праве).
 ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
 Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон в любое время.
 Найматель имеет право расторгнуть Договор в судебном порядке при систематической (более 2 раз подряд) просрочке платежей Нанимателем более чем на 15 дней, порче имущества, использовании помещения не по назначению.
 Наниматель имеет право расторгнуть Договор, уведомив Наймателя за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ), или в судебном порядке — если помещение непригодно для проживания.
 При досрочном расторжении по инициативе Наймателя (без вины Нанимателя) Найматель компенсирует Нанимателю расходы на переезд и поиск нового жилья в размере [СУММА / 1 МЕСЯЦ АРЕНДЫ];
НАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАННОСТИ НАЙМАТЕЛЯ (САМОЗАНЯТОГО)
 Найматель подтверждает статус плательщика НПД (самозанятого) на дату подписания Договора.
 Найматель самостоятельно рассчитывает и уплачивает налог на профессиональный доход (4%) в установленные законом сроки.
 Найматель гарантирует, что общий годовой доход от деятельности самозанятого не превышает 2 400 000 (два миллиона четыреста тысяч) рублей. При превышении лимита Найматель уведомляет Нанимателя о смене налогового режима в течение 5 дней.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
 Все споры решаються переговорами, в случае неудачи — в суде по месту нахождения помещения.
 Уведомления направляются по адресам, указанным в преамбуле Договора (почта РФ заказным письмом с вложением или лично под роспись / мессенджерами [WhatsApp/Telegram] на номера телефонов, указанных в Договоре).
 Договор составлен в 2 (двух) экземплярах с одинаковой юридической силой, по одному для каждой Стороны.
 Приложения: №1 — Акт приема-передачи, №2 — Образец квитанции, №3 — Акт снятия показаний ПУ.
АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
НАЙМАТЕЛЬ (АРЕНДОДАТЕЛЬ / САМОЗАНЯТЫЙ):
 ФИО: [ФИО ПОЛНОСТЬЮ]
 Паспорт: [ *], выдан [КЕМ] [ДАТА], код []
 Адрес регистрации: [АДРЕС]
 ИНН: []
 Тел.: [+7 () —]
 Email: [EMAIL]
 Подпись: _____________ / [ФИО] /
НАЙМАТЕЛЬ (АРЕНДАТОР / ФИЗЛИЦО):
 ФИО: [ФИО ПОЛНОСТЬЮ]
 Паспорт: [ *], выдан [КЕМ] [ДАТА], код []
 Адрес регистрации: [АДРЕС]
 ИНН: []
 Тел.: [+7 () —]
 Email: [EMAIL]
 Подпись: _____________ / [ФИО] / 

Приложения: что обязательно приложить к договору

Договор без приложений теряет половину юридической силы. Обязательно оформите:

Приложение № 1. Акт приема-передажи жилого помещения

Самый важный документ для защиты от споров «сдал/принял». Должен содержать:

Подробное описание состояния стен, полов, потолков, окон, дверей.
Ведомость имущества: мебель (диван, кровать, шкаф — бренд/цвет/состояние), техника (холодильник , стиралка , ТВ ), сантехника.
Показания счетчиков на момент сдачи: Электроэнергия (дневная/ночная): / кВт·ч; ХВС: * м³; ГВС: * м³.
Наличие ключей: от входной двери (* шт.), от межкомнатных (* шт.), от почтового ящика (* шт.).
Фото/видеофиксация (ссылка на облако или флешку, переданную сторонам).

Приложение № 2. Образец квитанции о получении денежных средств

Нужен для оплаты наличными. Текст: «Я, [ФИО Наймателя] , паспорт , получил от [ФИО Нанимателя] * сумму * руб. (* рублей) за [месяц] по Договору №* от *. Претензий нет. Подпись / Дата».

Приложение № 3. Реестр снятия показаний ПУ (ежемесячный)

Налоговые нюансы: как не потерять статус самозанятого

Это раздел, который чаще всего упускают, а зря.

Выдача чека в «Мой налог» — законное требование

Согласно ст. 12 ФЗ-422, чек должен быть сформирован в момент получения дохода (наличные) или в следующий рабочий день (безнал).

В чеке указывается: «Аренда жилья», сумма, ИНН арендатора (если он есть и согласен, можно не указывать — физлицо не обязано иметь ИНН для чека, но желательно).
Чек отправляется арендатору (WhatsApp, Email, SMS, QR-код).
Риск: если Найматель «забыл» выдать чек — это нарушение КоАП (ст. 14.5, ч. 2 — штраф 20% от суммы, мин. 10 000 руб. для юрлиц, для физлиц-самозанятых штрафы тоже применяются). Повторные нарушения — исключение из реестра.

Лимит 2,4 млн руб. в год

Суммируются доходы по всем договорам найма (если сдает несколько квартир) и другим видам деятельности (репетиторство, такси и т.д.).

Совет: В договоре пропишите условие (п. 9.3 образца), что Найматель уведомляет Нанимателя о приближении к лимите. Если лимит превышен — НПД прекращается с начала года, налог 13% (НДФЛ) платится со всех доходов за год. Арендатору это не грозит, но Найматель может попытаться поднять аренду для покрытия налогов.

Арендодатель не может требовать оплату налога арендатором

Фразы в договоре типа «Наниматель оплачивает налог за Наймателя» или «Аренда + 4% налог» — недопустимы. Налог платит Найматель из своей арендной платы. Суды встают на сторону арендаторов в таких спорах;

Регистрация договора в Росреестре: нужно ли?

Краткий ответ: Если срок аренды менее 1 года — регистрация не обязательна (п. 2 ст. 609, ст. 674 ГК РФ). Договор в простой письменной форме имеет полную силу;

Когда нужна регистрация (госрегистрация права аренды):

Срок договора 1 год и более.
Стороны пожелали зарегистрировать даже краткосрочный договор (для опорочивания права аренды перед третьими лицами, например, при продаже квартиры — новый собственник не сможет выселить арендатора, если право зарегистрировано).

Процедура: Заявление + Договор в 3 экз. + оплата госпошлины (2000 руб. для физлиц) -> МФЦ или Росреестр -> срок до 9 рабочих дней. На квартире появляется обременение «Аренда».

Типичные ошибки и как их избежать

Ошибка	Последствия	Как правильно
Нет Акта приема-передачи	Споры о порче мебели, показаниях счетчиков, возврате залога. Суд часто встает на сторону арендатора («не доказано, что было целым»).	Обязательно составляйте Акт с фото/видео. Подписывайте две копии.
Арендодатель не выдает чек в «Мой налог»	Штрафы ФНС, риск исключения из реестра самозанятых, перерасчет налога по 13%.	Пропишите в договоре обязанность выдать чек в день платежа. Арендатор требует чек перед следующей оплатой.
Залог назван «авансом» или «последним месяцем»	Налоговая может считать это доходом сразу (надо платить 4% сразу со всего залога). При выезде споры за возврат.	Называйте «Обеспечительный платеж (залог)». Налог платится только с аренды. Залог возвращается/удерживается по акту возврата.
Не прописан порядок уведомления о расторжении	По умолчанию — 3 месяца (ст. 610 ГК РФ). Арендатор может уйти в любой момент, уведомив за 3 мес. Арендодатель, только через суд.	Договоритесь о более коротком сроке (1 мес.) для обеих сторон или сохраните 3 мес., но пропишите форму уведомления (письменно, мессенджеры, почта).
Паспортные данные не сверены с оригиналом	Риск мошенничества: сдает не собственник, а поддельный документ. Договор может быть признан недействительным.	Обязательно проверяйте паспорт и выписку ЕГРН (или свидетельство) на месте. Фотографируйте паспорт собственника (с его согласия).
Использование шаблона «Договор аренды между юрлицами»	Лишние условия (НДС, акты сверки, печать, директора), отсутствие норм Жилищного кодекса (выселение, приватизация).	Используйте шаблон именно для физлиц (найм жилого помещения), со ссылками на ГК РФ (гл. 35) и ЖК РФ.

Чек-лист при подписании (Скачайте и распечатайте)

[ ] Проверили паспорт Наймателя и выписку ЕГРН на квартиру (свежая, не старше месяца).
[ ] Проверили статус самозанятого на сайте ФНС (service.nalog.ru/inn.do) по ИНН Наймателя.
[ ] Заполнили 2 экземпляра Договора (по одному на сторону).
[ ] Составили Акт приема-передачи (Приложение 1) в 2 экз. с фотофиксацией и показаниями счетчиков ().
[ ] Передали/получили ключи (под роспись в Акте).
[ ] Передали/получили залог (под квитанцию/в платежке назначение «Залог по дог. №»).
[ ] Арендодатель показал, как формирует чек в «Мой налог» (тестовый чек на 1 руб. или скриншот интерфейса).
[ ] Обменялись контактами для уведомлений (почта, мессенджеры, почтовые адреса).
[ ] (Опционально) Подали документы на регистрацию в МФЦ, если срок > 1 года.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли не указывать паспортные данные в самом теле договора, а сослаться на приложение?

Можно, но в теле договора должны быть ФИО и паспорт (серия/номер/кем выдан/когда) для идентификации стороны. В приложении можно дать полные копии. Важно: в публичных копиях (для банка, госуслуг) паспортные данные маскируются (*).

Что делать, если самозанятый отказался выдать чек?

Напишите официальное претензионное письмо (претензию) с требованием выдать чек за прошедшие периоды (можно за весь срок). 2. Подайте жалобу в ФНС через личный кабинет или приложение «Мой налог» (жалоба на нарушителя). 3. Храните доказательства оплаты (выписки по карте, квитанции, переписка). При суде/проверке это ваша защита.

Нужно ли платить НДФЛ 13% арендатору (физлицу) за арендодателя?

Нет. Налоговый агентом по НПД является сам плательщик (самозанятый). Арендатор (физлицо) не является налоговым агентом и не удерживает налог. Это прямо следует из ст. 226 НК РФ и разъяснений ФНС.

Можно ли сдавать в аренду комнату, а не всю квартиру?

Да. Договор найма жилого помещения (комнаты) оформляется так же. Важно: в Акте приема-передачи четко описать границы комнаты, общие зоны (кухня, санузл, коридор) и правила их пользования. Налог 4% платится с дохода от комнаты.

Как оформить индексацию аренды?

В договоре пропишите: «Арендная плата подлежит ежегодной индексации на [X]% (или по уровню инфляции Росстата) с [ДАТА] путем уведомления другой стороны за 30 дней». Без этого условия поднять плату односторонне нельзя.

Грамотный договор аренды с самозанятым — это не просто формальность, а главный инструмент защиты ваших денег и нервов. Главные правила просты:

Пишите всё на бумаге (2 экземпляра).
Обязательно делайте Акт приема-передачи с фото и показаниями счетчиков.
Контролируйте выдачу чеков в «Мой налог» арендодателем.
Четко разделяйте аренду (налог 4% платит хозяин) и залог (налог не платится, возвращается при выезде).
Проверяйте личность и право собственности перед подписанием.

Используйте приведенный выше образец договора как базу, адаптируйте под свою ситуацию (добавьте пункты про животных, ремонт, интернет) — и ваши отношения с арендодателем/арендатором будут прозрачными и законными.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. При сложных спорах или нестандартных ситуациях рекомендуется обратиться к практикующему юристу по жилищному праву. Актуальность нормативной базы на момент публикации: 2024 год.