Смена собственника нежилого помещения — ситуация, которая нередко вызывает вопросы как у арендаторов, так и у новых владельцев недвижимости; Что происходит с действующим договором аренды? Нужно ли заключать новый договор? Какие документы оформляются? Разберём все нюансы подробно.
Правовая основа: что говорит закон
Ключевая норма, регулирующая данную ситуацию, — статья 617 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей переход права собственности (пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Это означает следующее:
- договор аренды продолжает действовать на прежних условиях;
- новый собственник автоматически становится арендодателем;
- меняется только сторона договора — арендодатель, все остальные условия (размер платы, срок, порядок использования помещения) остаются неизменными;
- заключать новый договор аренды не требуется.
Как указано в пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от № 66, изменить в договоре аренды можно только сведения об арендодателе. Сама по себе смена собственника не является основанием для пересмотра условий договора, в т.ч. размера арендных платежей.
Что нужно оформить при смене собственника
Хотя новый договор не заключается, сторонам рекомендуется оформить ряд документов:
- Дополнительное соглашение к договору аренды — о замене стороны (арендодателя) и изменении реквизитов для перечисления арендной платы.
- Уведомление арендатора о смене собственника — направляется новым или прежним владельцем с приложением подтверждающих документов (выписки из ЕГРН).
- Акт сверки расчётов — для фиксации задолженности или переплаты по арендным платежам на дату перехода права собственности.
- Регистрация дополнительного соглашения в Росреестре — если сам договор аренды подлежал государственной регистрации (заключён на срок от года).
Образец дополнительного соглашения о смене арендодателя
Ниже приведён примерный образец документа (персональные данные частично скрыты):
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 1
к договору аренды нежилого помещения от 15.06.20* № **
г. Москва