Договор аренды недвижимости — один из самых распространённых документов в гражданском обороте․ От правильности его составления зависит защищённость обеих сторон: арендодателя и арендатора․ В этой статье мы подробно разберём, как правильно заполнить договор аренды, какие разделы он должен содержать, и приведём пример заполнения с пояснениями․
Общие положения и правовая основа
Отношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ (статьи 606–670 ГК РФ)․ Важно помнить несколько ключевых правил:
- Договор аренды недвижимости, заключённый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре;
- Договор должен быть составлен в письменной форме;
- Если за время аренды у помещения поменяется собственник, договор не прекращается и действует на прежних условиях;
- Если недвижимость находится в общей долевой или совместной собственности, необходимо письменное согласие всех сособственников․
Структура договора аренды недвижимости
Типовой договор аренды включает следующие разделы:
- Предмет договора;
- Права и обязанности сторон;
- Арендная плата и порядок расчётов;
- Срок действия договора;
- Порядок передачи и возврата имущества;
- Ответственность сторон;
- Порядок разрешения споров;
- Заключительные положения;
- Реквизиты и подписи сторон․
Пример заполнения договора
Преамбула
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА № ___
г․ Москва «___» __________ 20___ г․
Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт серия 45* № , выдан ОВД «» г․ Москвы «» 20 г․, код подразделения 770-**, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Пример» (ОГРН 1157746, ИНН 7707*), в лице генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
Предмет договора
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 45,6 кв․ м, расположенное по адресу: г․ Москва, ул․ Примерная, д․ , стр․ , помещение № (далее, «Помещение»)․
Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «» 20 г․, серия № 77:77:*:-**․
Арендодатель гарантирует, что на момент заключения Договора недвижимое имущество находится в общей долевой/совместной собственности Арендодателя и Ивановой Анны Сергеевны (сособственник), от которой получено письменное согласие на заключение Договора (приложено к Договору)․
Помещение передаётся для использования в целях размещения офиса․
Арендная плата и порядок расчётов
Арендная плата составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек в месяц, включая НДС/без НДС (нужное указать)․
Оплата производится ежемесячно не позднее 10 (десятого) числа текущего месяца путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Арендодателя․
Обеспечительный платёж (депозит) составляет 50 000 рублей и вносится в течение 5 банковских дней с момента подписания Договора․
Срок действия договора
Договор вступает в силу с момента подписания и действует по «31» декабря 20** г․
При заключении договора на срок более 11 месяцев стороны обязуются зарегистрировать его в органах Росреестра․
Передача и возврат имущества
Передача Помещения осуществляется по акту приёма-передачи, который является неотъемлемой частью Договора (Приложение № 1)․
К Договору прилагается опись мебели и бытовой техники (Приложение № 2), если помещение сдаётся с имуществом․
Реквизиты сторон
Арендодатель: Иванов Иван Иванович, адрес регистрации: г․ Москва, ул․ **, д․ , кв․ , тел․: +7 (9) —*․
Арендатор: ООО «Пример», юр․ адрес: 123*, г․ Москва, ул․ *, д․ , р/с 40702810 в ПАО «*Банк», к/с 30101810, БИК 044525**․
Типичные ошибки при заполнении
- Неточное описание объекта — обязательно указывайте кадастровый номер, адрес и площадь в точном соответствии с выпиской из ЕГРН;
- Отсутствие согласия сособственников — при долевой собственности это основание для признания сделки недействительной;
- Не указан порядок возврата депозита, пропишите сроки и условия;
- Отсутствие акта приёма-передачи — без него сложно доказать состояние помещения;
- Размытые условия о коммунальных платежах — чётко распределите, кто и что оплачивает․
Полезные рекомендации
Перед подписанием договора запросите у арендодателя свежую выписку из ЕГРН, проверьте наличие обременений и арестов․ Если арендуется жилое помещение для проживания работника юридического лица, используйте специальную форму договора найма между юридическим и физическим лицом․ Готовые образцы договоров, адаптированные под требования ГК РФ и судебную практику, можно найти в справочных правовых системах (КонсультантПлюс, Гарант) или на специализированных юридических сервисах․