Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Правовая природа: солидарная или долговая ответственность?

Ключевой момент при составлении договора с двумя арендаторами — определение характера их ответственности перед арендодателем. Согласно ст. 322 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, должники (арендаторы) отвечают по обязательству солидарно.

Солидарная ответственность (по умолчанию): Арендодатель имеет право требовать исполнения обязательства (оплату аренды, устранение повреждений) от любого из арендаторов — полностью или частично. Внутри своих отношений арендаторы распределяют долги поровну (если иное не согласовано).
Долговая (раздельная) ответственность: Каждый арендатор отвечает только за свою долю (например, 50/50 или 60/40). Арендодатель не может потребовать у одного арендатора оплату за другого. Важно: этот режим должен быть прямо прописан в договоре.

Рекомендация 2026 года: Арендодателям выгоднее зафиксировать солидарную ответственность — это гарантирует получение платежа даже при уходе одного из жильцов. Арендаторам же часто выгоднее долговая, чтобы ограничить свои риски.

Обязательные условия и реквизиты (ч. 1 ст. 420 ГК РФ)

Договор должен содержать реквизиты и подписи всех участников сделки. Проблема «один подписал, второй нет» делает договор недействительным в отношении второго лица.

Чек-лист обязательных данных для каждого арендатора:

Фамилия, Имя, Отчество (полностью, без сокращений).
Паспортные данные: серия, номер, кем выдан, когда выдан, код подразделения.
Адрес регистрации (прописки) и/или фактического проживания.
Контактный телефон и e-mail для уведомлений.
Подпись с расшифровкой.

Примечание: В примерах ниже чувствительные данные скрыты маской * в соответствии с политикой конфиденциальности.

Ключевые блоки договора, требующие доработки под «двух арендаторов»

Предмет договора (Порядок использования)

В многосторонней сделке критически важно прописать режим использования имущества:

Общее пользование всеми комнатами или разделение зон (кто спит в какой комнате).
Порядок размещения временно проживающих лиц (гостей, родственников).
Правила пользования общей площадью (кухня, санузел, балкон).

Арендная плата и порядок расчетов

Договор должен однозначно отвечать на вопросы:

Общая сумма аренды за месяц.
Доли каждого арендатора (например: Арендатор 1 — 50%, Арендатор 2 — 50% или фиксированные суммы).
Способ оплаты: один платеж от одного арендатора (тогда нужен доверенный/внутренний договор между ними) или два отдельных платежа на реквизиты арендодателя.
Коммунальные услуги: как делятся счета (по счетчикам, поровну, пропорционально долям).

Обеспечение исполнения обязательств (Залог/Обеспечительный платеж)

Если залог вносится вдвоем, в договоре должно быть указано: «Залог в размере * руб. внесен Арендаторами в долях: Арендатор 1 — * руб., Арендатор 2 — * руб.». При возврате залога арендодатель возвращает деньги тем, кто их вносил, либо по совместному заявлению.

Право требования и уведомления

Укажите в договоре: уведомления, направленные на адрес (почту/телефон) любого из арендаторов, считаются полученными всеми. Это спасает от ситуации «Я не знал, что второй не платил».

Расторжение и уход одного арендатора

Самый частый сценарий конфликта. Пропишите механизм:

Может ли один арендатор уйти досрочно, оставив второго?
Нужно ли согласие арендодателя на замену арендатора (цессия договора).
Расчеты за залог при уходе одного (возвращает арендодатель или входящий новый арендатор?).

Особенности, если арендодателей тоже несколько (Множественность по обеим сторонам)

Если собственников квартиры несколько (например, супруги или наследники), договор должен быть подписан каждым арендодателем. Как отмечается в материалах КонсультантПлюс (2025), в обязательстве арендатору противостоят несколько лиц (соарендодателей). Необходимо определить:

Кто уполномочен получать арендную плату (лучше указать одного представителя или реквизиты счета общего имущества).
Чья подпись нужна для акта приема-передачи и расторжения.

Структура образца договора аренды с двумя арендаторами (Шаблон 2026)

Ниже приведена рекомендуемая структура документа. Вы можете скачать бланк в формате DOC/PDF/RTF на правовых порталах (КонсультантПлюс, Договор-Юрист.Ру, Сбербанк.Ру) и заполнить по этому образцу.

 ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (КВАРТИРЫ)
 г. , «___» _________ 202_ г. СТОРОНЫ
 Арендодатель: (ФИО полностью), паспорт: серия * № , выдан . 20 г., код , прописка: г. , ул. , д. , кв. , тел. +7 () —, именуемый в дальнейшем «Арендодатель».
Арендатор 1: (ФИО полностью), паспорт: серия * № , выдан . 20 г., код , прописка: г. , ул. , д. , кв. , тел. +7 () —, e-mail: , именуемый в дальнейшем «Арендатор 1».
Арендатор 2: (ФИО полностью), паспорт: серия № , выдан . 20 г., код , прописка: г. , ул. , д. , кв. , тел. +7 () —, e-mail: , именуемый в дальнейшем «Арендатор 2».
 (Арендатор 1 и Арендатор 2 совместно именуются «Арендаторы», по отдельности — «Арендатор»).
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
 Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают во временное владение и пользование за плату квартиру общей площадью * кв.м., расположенную по адресу: г. *, ул. , д. , кв. *, состоящую из * комнат, кухни, санузла, прихожей, балкона (лоджии) (далее — «Квартира»).
 Квартира передается общим и неделимым владением обоих Арендаторов. Порядок пользования изолированными комнатами: Комната №1 — Арендатор 1, Комната №2 — Арендатор 2. Общие площади (кухня, санузел, прихожая) используются совместно.
СРОК ДОГОВОРА
 Договор заключается на срок с «___» _________ 202_ г. по «___» _________ 202_ г.
 АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
 Ежемесячная арендная плата составляет * руб. (в т.ч. НДС не облагается/в т.ч. НДС %).
 Доли Арендаторов в арендной плате:
 — Арендатор 1: * руб. (%);
 — Арендатор 2: руб. (*%).
 Оплата производится ежемесячно не позднее числа следующего месяца путем перечисления на банковский счет Арендодателя / наличным деньгам против квитанции.
 Арендаторы несут солидарную ответственность за своевременную и полную уплату арендной платы (или: несут раздельную ответственность строго в пределах своих долей — выбрать нужное).
 Коммунальные услуги (электричество, вода, газ, отопление) оплачиваются Арендаторами пропорционально долям / по показаниям счетчиков / поровну.
ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ (ЗАЛОГ)
 При подписании Договора Арендаторы вносят обеспечительный платеж в сумме * руб. (равен одной месячной аренде).
 — Арендатор 1 внес: * руб.
 — Арендатор 2 внес: * руб.
 Возврат производится в течение дней после расторжения договора и подписания Акта приема-передачи, за вычетом задолженностей и ущерба.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН (СПЕЦИФИЧЕСКИЕ ДЛЯ 2 АРЕНДАТОРОВ)
Арендаторы обязаны соблюдать правила внутреннего распорядка, не нарушать права соседей.
 Подпродажа (субаренда) и предоставление в безвозмездное пользование третьим лицам (в т.ч. родственникам) допускается только с письменного согласия Арендодателя И обоих Арендаторов.
 В случае ухода одного Арендатора до окончания срока договора:
 — Оставшийся Арендатор гарантирует оплату полной арендной платы (при солидарной ответственности).
 — Замена ушедшего Арендатора на нового возможна только по согласованию с Арендодателем и подписанию Доп. соглашения / Цессии договора.
 ౼ Доля залога ушедшего Арендатора возвращается ему только после вступления нового Арендатора и внесения им своей доли залога, либо по истечении срока договора.
 ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
 За порчу имущества Арендаторы отвечают солидарно (или раздельно в пределах своей вины/доли).
 Штрафы/пени за просрочку платежей взыскиваются с каждого Арендатора по его доле / солидарно.
ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ
 Досрочное расторжение по инициативе Арендаторов возможно при уведомлении Арендодателя за дней. Уведомление, подписанное обоими Арендаторами, является основанием для расторжения. Уведомление от одного Арендатора не влечет расторжения договора в отношении второго (если не оговорено иное).
АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН ДЛЯ УВЕДОМЛЕНИЙ
 Любые уведомления, направленные по адресам/телефонам/email, указанным в преамбуле, считаются полученными адресатом. Уведомление, полученное одним из Арендаторов, считается полученным и вторым.
ПОДПИСИ СТОРОН
 Арендодатель: _____________ / * /
Арендатор 1: _____________ / * /
Арендатор 2: _____________ / * / 

Регистрация договора (Ростреестр)

Если срок аренды составляет 1 год и более, договор подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 609, 674 ГК РФ).

Заявление подают все стороны (Арендодатель + Арендатор 1 + Арендатор 2) либо представитель по нотариальной доверенности.
Госпошлина платится каждой стороной (или одной из сторон по соглашению).
Без регистрации долгосрочный договор считается незаключенным (действует как краткосрочный до 1 года).

Типичные ошибки и риски (на 2026 год)

Ошибка	Последствие	Как избежать
Подписал только один арендатор	Договор недействителен во втором лице. Второй жилец — «незаконный жилец», его легко выселить, но он не несет ответственности за аренду.	Обязательно две подписи в конце договора и на каждой странице (если пронумерованы).
Не прописан тип ответственности (солидарная/раздельная)	По умолчанию — солидарная (ст. 322 ГК). Арендаторы могут не ожидать, что придется платить за соседа.	Явно указать в п. 4.4 или отдельном пункте: «Стороны согласовали солидарную/раздельную ответственность».
Залог внес один, второй, нет	При уходе «неплатящего» арендатора залог не вернуть (он не его вносил), а ущерб покрыть не за счет чего.	Фиксировать вклад каждого в залог в договоре или приложении (Акт приема-передачи денежных средств).
Нет механизма замены арендатора	Один уехал, второй не может найти замену без согласия хозяина, хозяин блокирует цессию.	Прописать: «Арендодатель не вправе необоснованно отказывать в согласии на цессию прав нового арендатора, соответствующего требованиям…»
Игнорирование уведомлений	Споры о том, «кто кому и когда сказал» о повышении аренды или расторжении.	Клауза: «Уведомление, доставленное одному из соарендаторов, считается доставленным всем».

Полезные советы от практиков (Сбербанк, Юрист.Ру, КонсультантПлюс)

Проверка собственника: Перед подписанием запросите выписку из ЕГРН. Если собственников несколько — договор должен подписать каждый из них (Сбербанк, 2020/2025).
Акт приема-передачи: Обязательно составьте подробный акт с фото/видео фиксацией состояния имущества, счетчиков, мебели. Подписывают все 3 (или 4) стороны.
Страхование: Рассмотрите возможность страхования гражданской ответственности арендаторов (полис на обоих) и имущества арендодателя.
Налоги: Арендодатель (физлицо) платит НДФЛ (13% или 30% для нерезидентов) или налог на профессиональный доход (НПД — 4/6%). Наличие двух арендаторов не меняет налоговой базы арендодателя, но упрощает подтверждение дохода (два платежа = прозрачность).
Электронный документооборот: В 2026 году актуально использование ЭДО или мессенджеров для уведомлений, зафиксируйте в договоре, что сообщения в WhatsApp/Telegram/Email с ЭЦП/подтверждением прочтения имеют юридическую силу.

Договор аренды с двумя арендаторами — это не просто «два имени в шапке». Это сложная многосторонняя сделка, требующая проработки внутренних отношений арендаторов (кто за кого платит, кто за что отвечает, как уходит один) и внешних отношений с арендодателем (как требовать платежи, кому отправлять претензии).

Используйте приведенную выше структуру как чек-лист при скачивании образца с порталов типа КонсультантПлюс, Договор-Юрист.Ру, Гарант, Сбербанк. Всегда адаптируйте стандартный бланк под вашу конкретную ситуацию: доля комнат, наличие мебели/техники, правила проживания с детьми/животными, порядок оплаты интернета/кабеля.

Главное правило 2026 года: Лучше потратить час на доп. соглашение о солидарной ответственности и порядке ухода, чем месяцы на суды с бывшим соседом по квартире.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. При подготовке конкретного договора рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищном праве. Актуальность нормативной базы на .