Купля-продажа квартиры, одна из самых распространённых гражданско-правовых сделок․ По договору купли-продажи (ДКП) покупатель приобретает жильё и выплачивает за него оговорённую сумму, а продавец передаёт право собственности․ Однако сам по себе ДКП не подтверждает фактическую передачу квартиры — для этого служит акт приёма-передачи (передаточный акт)․
Является ли ДКП актом приёма-передачи?
Строго говоря, нет․ ДКП и акт приёма-передачи — это разные документы с разными функциями:
- ДКП — фиксирует намерения сторон, условия сделки, цену, предмет договора и служит основанием для регистрации перехода права собственности в Росреестре;
- Акт приёма-передачи, подтверждает фактическое исполнение обязательств: продавец передал квартиру и ключи, покупатель принял жильё и не имеет претензий․
По закону передача квартиры продавцом и её принятие покупателем должны осуществляться по отдельному документу — передаточному акту или иному документу, подписанному сторонами․ Без него продавец юридически считается не исполнившим обязательство по передаче квартиры․
Можно ли обойтись без отдельного акта?
Составлять акт отдельным документом не всегда обязательно․ Если в текст ДКП включить пункт о том, что передача квартиры происходит в момент подписания самого договора, и стороны подтверждают отсутствие претензий, то договор фактически выполняет функцию акта․ Это позволяет упростить процедуру и обойтись без дополнительной встречи для передачи жилья․ Однако на практике чаще акт подписывается отдельно — уже после регистрации перехода права, в момент передачи ключей․
Зачем нужен акт приёма-передачи
- Подтверждает фактическое выполнение условий договора;
- Фиксирует состояние квартиры на момент передачи;
- Защищает покупателя от претензий по скрытым долгам (ЖКХ) и продавца — от претензий по состоянию жилья после передачи;
- Служит доказательством в суде при возникновении споров․
Что должно быть в акте: структура документа
Унифицированной формы акта не существует — образец легко найти в интернете или разработать самостоятельно․ Документ должен содержать:
- Название документа, дату и место составления;
- Реквизиты ДКП (номер, дата), к которому акт является приложением;
- Данные сторон: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации продавца и покупателя;
- Адрес и характеристики квартиры (площадь, этаж, кадастровый номер);
- Описание состояния квартиры, передаваемого имущества (мебель, техника — при наличии);
- Показания счётчиков (вода, газ, электроэнергия) на дату передачи;
- Подтверждение передачи ключей и документов;
- Формулировку об отсутствии взаимных претензий;
- Подписи сторон с расшифровкой․
Образец акта приёма-передачи квартиры
АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ
к договору купли-продажи от «» 20 г․ № **
г․ Москва «» 20 г․
Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт серия № , зарегистрированный по адресу: г․ Москва, ул․ , д․ , кв․ *, именуемый «Продавец», и гражданка РФ Петрова Анна Сергеевна, паспорт серия № , зарегистрированная по адресу: г․ Москва, ул․ , д․ , кв․ *, именуемая «Покупатель», совместно именуемые «Стороны», составили настоящий акт о нижеследующем:
- Продавец передал, а Покупатель принял квартиру, расположенную по адресу: г․ Москва, ул․ , д․ , кв․ *, общей площадью , кв․ м, кадастровый номер 77::***:, в соответствии с договором купли-продажи от «» * 20 г․
- Квартира передана в состоянии, пригодном для проживания, свободной от вещей третьих лиц․ Покупатель осмотрел квартиру и претензий к её состоянию не имеет․
- Показания приборов учёта на дату передачи: электроэнергия — *, холодная вода, , горячая вода — ․
- Продавец передал Покупателю комплект ключей в количестве * шт․, а также документы на квартиру․
- Стороны взаимных претензий не имеют․ Акт составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон․
Подписи сторон:
Продавец: __________ / Иванов И․И․ /
Покупатель: __________ / Петрова А․С․ /
Практические рекомендации
- Подписывайте акт в момент фактической передачи ключей — к этому времени продавец должен полностью освободить помещение;
- Не используйте чужой заполненный акт как образец — скачайте чистый шаблон и адаптируйте под свою сделку;
- Обязательно зафиксируйте показания счётчиков и отсутствие задолженности по ЖКХ;
- Подавать акт в Росреестр для регистрации перехода права не требуется — регистрация происходит на основании ДКП;
- Храните акт вместе с договором — он может понадобиться при спорах или последующей продаже жилья․