Акт технического состояния многоквартирного дома (МКД) — это основной документ, фиксирующий реальное состояние несущих конструкций, инженерных систем и элементов благоустройства на момент осмотра․ В 2024 году актуальность данного документа выросла в связи с ужесточением требований к капитальному ремонту, программам реновации и введением новых форм отчетности для управляющих организаций (УО) и ТСЖ․ В данной статье подробно разберем структуру акта, нормативную базу, порядок проведения осмотра и предоставим рекомендации по заполнению актуального образца․
Нормативная база 2024 года
При подготовке акта в 2024 году необходимо опираться на следующие ключевые документы:
- Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), ст․ 16 (содержание МКД), ст․ 47 (капитальный ремонт)․
- Постановление Правительства РФ от № 1497 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (с последними изменениями на 2024 г․)․
- ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения․ Правила технического осмотра и мониторинга технического состояния» (актуальная редакция, заменившая старый ГОСТ 31937-2011)․
- СП 13-102-2003 «Определение технического состояния зданий» (действует в части методики расчета износа)․
- Региональные программы капремонта и приказы министерств строительства субъектов РФ об утверждении форм отчетности (часто формы утверждаются локально)․
Важно: Единого федерального утвержденного бланка «Акта технического состояния» на 2024 год не существует․ Форма утверждается самостоятельно УО/ТСЖ в составе локального нормативного акта (Политики по управлению качеством, Положения о комиссии) или устанавливается региональным Министерством строительства․ Однако структура и обязательные реквизиты диктуются ГОСТ 31937-2024 и Постановлением № 1497․
Основания и цели проведения осмотра
Осмотр проводится комиссией не реже одного раза в год (п․ 34 Правил № 1497), а также в исключительных случаях:
- Плановый ежегодный осмотр (обычно весной после отопительного сезона и осенью перед ним)․
- Внеплановый осмотр после стихийных бедствий, аварий, пожаров, землетрясений․
- Приемка-сдача после выполнения капремонта или текущего ремонта․
- Для включения работ в программу капремонта (обоснование сметы)․
- При признании дома аварийным (п․ 2 ст․ 99 ЖК РФ)․
- По обращению собственников (ст․ 44 ЖК РФ — требование проведения осмотра)․
Состав комиссии по техническому осмотру
Акт подписывается всеми членами комиссии․ В 2024 году рекомендуемый состав:
- Председатель: Руководитель УО / Председатель ТСЖ / Уполномоченное лицо собственников․
- Инженер-техник / Главный инженер УО (лицо, ответственное за техническое состояние)․
- Представитель собственников (член совета дома, активист)․
- Специализированные организации (по договору): проектировщики, лаборатории НДТ (неразрушающий контроль), лицензированные эксперты (обязательно при выявлении опасных дефектов)․
- Представитель местной администрации (при осмотре для признания аварийным или реновации)․
Примечание: ФИО членов комиссии в акте указываются полностью, в публичных отчетах допускается маскировка: Иванов И․И․ → Ива* И․И․
Структура акта технического состояния (Образец заполнения)
Ниже приведена рекомендуемая структура документа, соответствующая ГОСТ 31937-2024 и требованиям прокуратуры/госжилинспекции․
Шапка документа (Реквизиты)
| Реквизит | Что указывать (Пример заполнения) |
|---|---|
| Наименование документа | АКТ технического состояния многоквартирного дома |
| Номер и дата | № от «___» ________ 2024 г․ (Нумерация сквозная за год) |
| Место составления | г․ , ул․ , д․ (Адрес дома или офиса УО) |
| Основание | Плановый график осмотров на 2024 г․ (утв․ приказом УО № ), Обращение собственников № , Договор на капремонт № |
| Объект осмотра | МКД по адресу: г․ , ул․ , д․ , к․ ․ Кадастровый номер: :::*․ Год постройки: ․ Серия: ․ Этажность: ․ Кол-во подъездов: ․ Кол-во квартир: ; |
Преамбула (Состав комиссии)
СОСТАВ КОМИССИИ: Председатель: Петр* Пет* Пет — Директор ООО «УК «Уют» / Председатель ТСЖ «Дом», действующий на основании Устава / Доверенности № от ․ Член комиссии (Инженер): Сидо С․С․ — Главный инженер УО, удостоверение № ․ Член комиссии (Собственник): Смир А․В․ — Собственник кв․ , избрано ОСС протоколом № от ․ Приглашенный специалист: Козл Д․М․ — Инженер ООО «ЭкспертСтрой», СРО Реестр № , лицензия ФСБТ № * (при необходимости)․
Описная часть (Протокол осмотра по элементам)
Это самая объемная секция․ Заполняется по результатам визуального осмотра, замеров, НДТ․ Рекомендуется оформлять в виде таблицы для каждого конструктивного элемента․
Пример фрагмента таблицы осмотра:
| Наименование элемента / системы | Визуальные дефекты / Измерения | Категория технического состояния (по ГОСТ 31937-2024) | Фотофиксация (№ файла/ссылка) | Необходимые меры / Сроки |
|---|---|---|---|---|
| Фундамент / Подвальные части | Протечки в стенах подвала п․ *, осадки углов не выявлены․ Влагозащита повреждена на участке м․п․ | 3, Неудовлетворительное (требует ремонта) | Фото_Фунд_01-05․jpg | Капремонт гидроизоляции до ․ Включить в программу 2025 г․ |
| Несущие стены / Колонны | Щелеобразные трещины в стене п․ * (ширина мм), коррозия арматуры на балконе кв․ *․ | 4 — Аварийное (для участка балкона) | Фото_Стены_10-12․jpg | Немедленно: оградить зону, установить опоры․ Планово: усиление/замена балконных плит (капремонт)․ |
| Перекрытия (подвальные, межэтажные, чердачные) | Прогибы в пределах нормы․ Коррозия балок в подвале п․ ․ Пятна течи на чердаке над кв․ ․ | 2 — Работоспособное с замечаниями | Фото_Пerekr_20-25․jpg | Ремонт кровли (текущий) до ․ Очистка и покраска балок подвала․ |
| Кровля | Рулонное покрытие: пузыри, разломины на стыках (ок․ % площади)․ Срок службы израсходован․ | 3, Неудовлетворительное | Фото_Krov_01-15․jpg (дроны) | Капитальный ремонт кровли․ Проект готов № ․ Работы летом 2024 г․ |
| Система отопления (внутредомовая) | Трубы стальные, износ %․ Утечки на переходах ДУ в п․ , ․ Балансировка отсутствует․ | 3 — Неудовлетворительное | Акт_ГД_Отопл_2024․pdf | Замена стояков в п․ , (капремонт 2024 г․)․ Промывка, балансировка ежегодно․ |
| Водоснабжение / Водоотведение | Загрязнение трубопроводов %․ Заторы в стояках водоотведения п․ — раз за год․ | 2 — Работоспособное с замечаниями | Журнал_Заторов_2024․xlsx | Гидропромывка стояков квартально․ Замена аварийных участков по заявкам․ |
| Электроснабжение (ВРУ, ЩО, освещение МОП) | ВРУ соответствует ПУЭ․ Освещение подъездов: % неисправных светильников․ Заземление: сопротивление Ом (норма < Ом)․ | 2 — Работоспособное с замечаниями | Протокол_Замеров_Эл_2024;pdf | Замена светильников на LED (программа Энергосбережение)․ Ремонт заземления до ․ |
| Вентиляция | Тяга снижена на % в п․ *, *․ Загрязнение каналов %․ | 3 — Неудовлетворительное | Акт_Вент_Промеров_2024․pdf | Механическая чистка каналов․ Проект приточной вентиляции для п․ ․ |
| Лифты | Лифтовые установки п․ , * — ресурс израсходован․ Частые заклинивания дверей․ | 4 — Аварийное (для ЛУ п․ *) | Акт_ТО_Лифтов_2024․pdf | |
| Благоустройство придомовой территории | Асфальт: ямы, трещины․ Детская площадка: износ покрытия, небезопасные элементы․ Парковка: разметка стерта․ | 3, Неудовлетворительное | Фото_Dvor_01-20․jpg | Текущий ремонт асфальта․ Замена МАФ на детской площадке (бюджет 2024 г․)․ |
Категории технического состояния (согласно ГОСТ 31937-2024)
В акте обязательно должна быть итоговая категория для всего дома и по каждому виду конструкций/систем:
- Категория 1 — Нормальное: Дефектов нет, износ незначительный, эксплуатация безопасна․
- Категория 2 — Работоспособное с замечаниями: Есть дефекты, не влияющие на несущую способность и безопасность, но требующие устранения в плановом порядке․
- Категория 3 — Неудовлетворительное: Значительные дефекты, снижающие несущую способность/работоспособность систем․ Требуется капремонт или крупный текущий ремонт․ Эксплуатация допустима при выполнении мероприятий․
- Категория 4 — Аварийное: Опасные дефекты, создающие угрозу обрушения/аварии․ Необходимо немедленное прекращение эксплуатации (части или всего дома) и проведение аварийных работ;
По результатам технического осмотра МКД по адресу: г․ , ул․ , д․ * установлено:
Общая категория технического состояния дома: 3 — НЕУДОВЛЕТВОРИТЕЛЬНОЕ․
Выявлены участки с категорией 4 (Аварийное): балконы п․ *, лифт п․ *․
Несущие конструкции (фундамент, стены, колонны) в целом соответствуют категории 2-3․
Инженерные системы (отопление, вентиляция, лифты, кровля) требуют капитального ремонта․
ПЛАН МЕРОПРИЯТИЙ (ДОРОЖНАЯ КАРТА):
№ п/п | Мероприятие | Ответственный | Срок исполнения | Источник финансирования | Примечание
1 | Аварийная замена лифта п․ * | УО / Спец․ орг․ | | Фонд капремонта / Рег․ бюджет | Проект № *
2 | Укрепление/замена балконных плит п․ * | УО / Подрядчик | | Фонд капремонта | Необходимо ПД
3 | Капремонт кровли | УО / Подрядчик | | Фонд капремонта | Контракт № * от *
4 | Ремонт гидроизоляции подвала | УО / Собств․ средства | | Взносы собственников | По решению ОСС прот․ № *
5 | Промывка и балансировка отопления | УО | | Тариф на содержание | Ежегодная работа
Подписи и приложения
ПОДПИСИ ЧЛЕНОВ КОМИССИИ: Председатель: ________________ / Петр* П․П․ / (Подпись) Дата: «___» ________ 2024 г․ Инженер: ________________ / Сидо* С․С․ / (Подпись) Дата: «___» ________ 2024 г․ Собственник: ________________ / Смир* А․В․ / (Подпись) Дата: «___» ________ 2024 г․ Специалист: ________________ / Козл* Д․М․ / (Подпись, М․П; орг․) Дата: «___» ________ 2024 г․ ПРИЛОЖЕНИЯ (неотъемлемая часть акта): Фотофиксация дефектов (флеш-накопитель / ссылка на облако: *) — фото․ Протоколы замеров (геодезия, НДТ, вентиляция, электро), л․ Выписка из ЕГРН на земельный участок и ОИ дома (свежая, на дату осмотра)․ Копия лицензии СРО приглашенной экспертной организации․ Решение ОСС / Протокол собрания собственников об утверждении акта (если требуется)․ Акт приемки-сдачи выполненных аварийных работ (если были до осмотра)․
Особенности заполнения в 2024 году (Нюансы)
Цифровизация и ГИС ЖКХ
С 2024 года акты технического осмотра (или их сводные данные) подлежат загрузке в ГИС ЖКХ (раздел «Реестр объектов общего имущества» / «Капитальный ремонт»)․ Управляющая организация обязана загрузить скан-копию акта и заполнить атрибуты объекта (категория износа, год последнего осмотра)․ Отсутствие записи в ГИС ЖКХ может повлечь штрафы по ст․ 19․7․6 КоАП РФ․
Использование БИМ-технологий и дронов
ГОСТ 31937-2024 поощряет использование БИМ-моделей и БПЛА (дронов) для осмотра кровли, фасадов и высотных конструкций․ В акте следует ссылаться на отчет по аэрофотосъемке (ортофотоплан, 3D-модель) с указанием метаданных съемки (дата, высота, разрешение камеры)․
Связь с программой капремонта
Акт 2024 года является базисом для корректировки краткосрочной программы капремонта на 2025-2027 гг․․ Если в акте указано «Категория 3 — требуется капремонт кровли», а в программе работа запланирована на 2028 год — это основание для просьбы к фонду капремонта/минстрою региона о переносе сроков (ст․ 169 ЖК РФ)․
Ответственность за недостоверность
Подписание акта заведомо ложными данными (скрытие аварийных участков) влечет:
- Административную ответственность (ст․ 19;7․6 КоАП РФ — для должностных лиц УО)․
- Уголовную ответственность (ст; 293 УК РФ — халатность, если привело к тяжким последствиям)․
- Гражданско-правовые риски: недействительность решений ОСС, принятых на основании ложного акта․
Типичные ошибки при составлении акта
- Отсутствие фотофиксации с привязкой к координатам/подъезду/квартире․ Фраза «трещины есть» без фото не имеет юридической силы․
- Общие фразы вместо категорий․ Нельзя писать «состояние плохое»․ Только: «Категория 3 по ГОСТ 31937-2024»․
- Игнорирование «скрытых» конструкций․ Осмотр только фасада и подъездов без заезда в подвалы, чердаки, ЛС лифтов делает акт неполным․
- Отсутствие подписи представителя собственников․ Акт, подписанный только УО, может быть оспорен в суде как заинтересованный․
- Несвоевременность․ Акт составлен в декабре за прошедший год — теряет актуальность для планирования․
Образец оформления файла (Технические требования)
- Формат: PDF/A-1b (для архивного хранения) + редактируемый DOCX (для работы)․
- Нумерация страниц: Сквозная, внизу по центру․
- Штамп/Печать: На ьном листе и на последней странице (перешив)․ Если УО/ТСЖ использует печать․
- ЭЦП: При отправке в ГИС ЖКХ или фонд капремонта, подпись усиленной квалифицированной ЭЦП уполномоченного лица;
- Хранение: Оригинал, в архиве УО/ТСЖ (срок хранения, не менее 50 лет для актов на капремонт/аварийность, 5 лет, для ежегодных плановых)․ Копия — в доме (на информационном стенде/в ГИС ЖКХ)․
Акт технического состояния МКД за 2024 год — это не просто формальность для галочки, а ключевой инструмент управления безопасностью дома и планирования бюджета․ Грамотно составленный акт с детальной фотофиксацией, ссылками на измерения и четким планом мероприятий защищает управляющую организацию от претензий прокуратуры и Жилищной инспекции, а собственников — от внезапных аварий и необоснованных повышений взносов на капремонт․
Рекомендация: Проводите осмотр комиссией с вовлечением независимых экспертов (хотя бы раз в 3-5 лет или при смене УО), оформляйте акт в двух экземплярах (УО + Совет дома) и обязательно загружайте данные в ГИС ЖКХ в установленные сроки․
Данная статья носит информационный характер․ Приведенный образец является рекомендательным․ Для подготовки юридически значимого документа в конкретном регионе необходимо уточнить требования местного Министерства строительства и устава управляющей организации/ТСЖ․ Персональные данные и адреса в примерах замаскированы (*) в соответствии с политикой конфиденциальности․