Акт просмотра квартиры, это ключевой документ, фиксирующий факт осмотра объекта недвижимости потенциальным покупателем или арендатором. Несмотря на то, что законом (ГК РФ, ЖК РФ) жесткая форма не установлена, профессиональные риэлторы настоятельно рекомендуют составлять его при каждом показе. Это защищает интересы всех сторон: собственника, клиента и агента.
Зачем нужен акт просмотра?
- Подтверждение факта знакомства: Покупатель не сможет позже заявить, что не видел дефекты, или что ему показывали «другую квартиру».
- Фиксация состояния объекта: Записываются существующие повреждения, счетчики, наличие мебели/техники. Это критично при сдаче в аренду или при покупке с сохранением обстановки.
- Защита риэлтора: Документ подтверждает, что агент выполнил свою работу, организовал показ конкретному клиенту. Это важно для получения вознаграждения, если сделка состоится позже напрямую.
- Безопасность: Участие третьих лиц в жилье фиксируется официально.
Обязательные реквизиты акта
Хотя единой формы нет, юридически грамотный документ должен содержать следующие блоки информации:
- Шапка документа: Название («Акт просмотра квартиры»), дата составления (число, месяц, год словами и цифрами), город.
- Сведения о сторонах:
- Собственник / Уполномоченное лицо: ФИО полностью, данные паспорта (серия, номер, кем выдан, когда), адрес регистрации (, д. , кв. ), телефон (—*).
- Потенциальный покупатель / Арендатор: ФИО полностью, данные паспорта, адрес регистрации (, д. , кв. ), телефон (—).
- Риэлтор / Агентство: Название ООО/ИП (* «»), адрес (, д. ), ОГРН/ИНН, ФИО агента, данные паспорта, номер лицензии/свидетельства (если применимо), телефон (*-*—).
- Описание объекта недвижимости: Адрес квартиры (, д. , кв. ), этаж, общее/жилое/кухонное площадь (по БТИ/ЕГРН), кадастровый номер (:::*), тип дома, состояние ремонта.
- Суть акта: Фраза: «Мы, нижеподписавшиеся, подтверждаем, что [Дата] в [Время] произведен осмотр квартиры…».
- Состояние квартиры на момент просмотра (самый важный блок): Описание стен, полов, потолков, окон, дверей, сантехники, электрики. Наличие/отсутствие мебели и бытовой техники (перечень). Показания счетчиков: ХВС (), ГВС (), Электро (день/ночь / ), Газ (*).
- Замечания и претензии: Поле для записи замечаний покупателя (трещины, течи, шум, запахи) и комментариев собственника.
- Подписи: Собственник, Покупатель/Арендатор, Риэлтор. Расшифровка подписей (ФИО).
Образец заполнения акта просмотра (Шаблон)
Ниже приведен универсальный шаблон, который используют ведущие агентства недвижимости. Вы можете скопировать его в Word, заполнить печатным шрифтом или вручную (чернилами синего цвета).
АКТ ПРОСМОТРА КВАРТИРЫ № * от «___» _____________ 202_ г.
Город
Мы, нижеподписавшиеся:
- Собственник: Иванов Иван Иванович (ФИО полностью), паспорт серия № , выдан «___» ________ 20__ г., код подразделения *, прописка: г. *, ул. , д. , кв. *, тел.: +7 (*) —, именуемый в дальнейшем «Собственник», с одной стороны,
- Покупатель: Петров Петр Петрович (ФИО полностью), паспорт серия № , выдан «___» ________ 20__ г., код подразделения *, прописка: г. *, пр; , д. , кв. *, тел.: +7 () —, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,
- Риэлтор: Сидоров Сидор Сидорович (ФИО полностью), действующий на основании Договора агентства № от «___» ________ 20__ г. с ООО «» (ИНН , ОГРН , адрес: г. *, ул. , д. ), паспорт серия * № *, тел.: +7 (*) —*, именуемый в дальнейшем «Агент», с третьей стороны,
составили настоящий Акт о том, что:
«___» _____________ 202_ г. в ___:___ Покупатель совместно с Агентом и в присутствии Собственника произвел осмотр квартиры, расположенной по адресу: г. *, ул. , д. , кв. (далее — Квартира).
Характеристики Квартиры:
- Кадастровый номер: :::*
- Этаж: из
- Общая площадь: кв.м. (Жилая: кв.м., Кухня: * кв.м.)
- Тип дома: кирпичный/панельный/монолитный
- Количество комнат: * (изолированных/смежных)
- Балкон/Лоджия: есть/нет, застеклен: да/нет
Состояние Квартиры на момент просмотра:
| Элемент / Зона | Состояние (нормально / требует ремонта / дефекты) | Примечания |
|---|---|---|
| Входная дверь / Замки | Нормально | Двери металлические, 2 замка, ключи на месте |
| Стены / Потолки | Требует косметического ремонта | На потолке в кухне след от старой течи (сухой) |
| Полы | Нормально | Ламинат в комнатах, плитка в с/у |
| Окна / Подоконники | Нормально | ПВХ двухкамерные, москиты на всех створках |
| Сантехника / Водоснабжение | Нормально | Ванна стальная, смесители работают, течей нет |
| Электропроводка / Розетки | Нормально | Щиток на лестничной клетке, автоматы на месте |
| Отопление | Нормально | Радиаторы биметалл, терморегуляторы есть |
Мебель и бытовая техника, остающаяся в квартире (при продаже/сдаче):
- Кухонный гарнитур (нижние/верхние шкафы, столешница) — да
- Холодильник (марка ) — да
- Стиральная машина (марка ), да
- Мебель в комнатах (кровать, шкаф, диван), нет / да (перечислить)
- Световые приборы (люстры, бра), да
Примечание: Полный перечень имущества, передаваемого при сделке, фиксируется в Договоре купли-продажи / Договоре аренды.
Показания индивидуальных приборов учета (счетчиков) на момент просмотра:
- Холодная вода (ХВС): м³ (Номер счетчика: )
- Горячая вода (ГВС): м³ (Номер счетчика: )
- Электроэнергия (День): кВт·ч / (Ночь): кВт·ч (Номер счетчика: *)
- Газ: м³ (Номер счетчика: )
Замечания Покупателя:
«При осмотре замечено: на балконе не работает вентиляция (нет тяги), в спальне скрипит пол у окна. Остальное устраивает». — Подпись Покупателя / Расшифровка
Замечания Собственника:
«Согласен с замечанием про пол. Про вентиляцию на балконе — это особенность дома, протокола УК нет». — Подпись Собственника / Расшифровка
Агент подтверждает, что ознакомил Покупателя с объектом, предоставил достоверную информацию о квартире и не скрыл известных ему дефектов.
АКТ СОСТАВЛЕН В 3 (ТРЕХ) ЭКЗЕМПЛЯРАХ (по одному для Собственника, Покупателя, Агентства), имеющих равную юридическую силу.
| СОБСТВЕННИК ________________ / Иванов И.И. М.П. (при наличии печати) | ПОКУПАТЕЛЬ ________________ / Петров П.П. М.П. (при наличии печати) | РИЭЛТОР / АГЕНТСТВО ________________ / Сидоров С.С. М.П. ООО «*» |
Нюансы, о которых молчат шаблоны: Советы практикующего риэлтора
Фото- и видеофиксация — обязательный приложение
Акт на бумаге, это хорошо, но фото/видео с меткой времени (таймстамп), это лучше. Совет: Снимайте на телефон каждый угол, счетчики, дефекты, вид из окна. Отправьте файлы себе в «Избранное» в Telegram или на почту — так фиксируется дата создания файла. В акте добавьте пункт: «К акту приложены фото/видео материалы от «___» ________ 202_ г., хранящиеся у сторон в электронном виде».
Ключи и доступ
Если ключи передаются покупателю для повторного самостоятельного просмотра (что рискованно), обязательно составьте отдельную «Квитанцию о получении ключей» с указанием времени выдачи и возврата. В акте просмотра пропишите: «Ключи не передавались, осмотр проводился в присутствии Собственника/Агента».
Электронный вид (ЭДО / Мессенджеры)
В 2024 году подпись в WhatsApp/Telegram («Согласен», «Видел», фото подписанного акта) признается судами как доказательство (ст. 434 ГК РФ, Постановление Пленума ВС РФ № 7). Но для сделок с ипотекой и Росреестром лучше иметь «бумажный» оригинал с живыми синими подписями.
Просмотр с ипотечным брокером / Оценщиком
Если на просмотр приходит оценщика банка, акт подписывает он. Важно: оценщика интересуют не столько дефекты, сколько соответствие планировки БТИ, износ несущих конструкций, юридическая чистота. Добавьте графу «Цель просмотра: оценка под ипотеку / выбор объекта / технический аудит».
Аренда: Акт приема-передачи vs Акт просмотра
Не путать! Акт просмотра — до подписания договора аренды. Акт приема-передачи — в день заселения (подписывается вместе с договором). В акте приема-передачи описание состояния должно быть максимально детальным (до царапин на ванной), иначе при выезте возникнут споры за залог.
Частые ошибки при заполнении
- Пропуск данных паспорта/адреса: Без них установить личность сторон в суде будет сложно.
- Фраза «Состояние хорошее» без деталей: Это не работает. Пишите: «Стены покрашены, следов плесени нет», «Ламинат 2018 г.в., потертости в проходе нет».
- Отсутствие показаний счетчиков: Приведет к спорам за коммунальные платежи за прошлые периоды.
- Подпись только риэлтора: Акт без подписи покупателя и собственника теряет 90% доказательной силы.
- Использование чужого бланка без правки: Всегда проверяйте кадастровый номер и адрес по свежей выписке ЕГРН.
Юридическая сила акта
Акт просмотра, это двусторонняя сделка (или трехсторонняя) в простой письменной форме (ст. 160 ГК РФ). Он не передает право собственности и не является основанием для регистрации перехода права в Росреестре. Однако:
- Является доказательством в суде (ГПК РФ, ст. 55, 71).
- Подтверждает добросовестность покупателя (ст. 302 ГК РФ — виндिकेटный иск) — он знал о дефектах.
- Основание для взыскания комиссии риэлтора, если сделка сорвалась по вине клиента, но просмотр состоялся.
Чек-лист: Что взять на просмотр (для риэлтора)
- Распечатанные бланки Акта (3 экз.) + ручки синего цвета (2-3 шт.).
- Выписка из ЕГРН на квартиру (свежая, не старше 30 дней) — для сверки данных.
- Паспорт собственника (оригинал) — для сверки ФИО в акте.
- Телефон с камерой / планшет для фотофиксации.
- Лазерный дальномер (для замеров площадей, если нет в БТИ).
- Чек-лист проверки инженерок (краны, розетки, вентиляция, двери).
Грамотно составленный Акт просмотра квартиры — это не бюрократия, а ваш главный страховой полис. Он экономит часы судебных разбирательств, защищает залоговые деньги при аренде и гарантирует комиссию риэлтору. Используйте приведенный выше образец, адаптируйте его под свои задачи, всегда делайте фотофиксацию и требуйте живых подписей всех участников. Профессионализм начинается с документов;
Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. При подготовке документов для конкретной сделки рекомендуется обратиться к юристу или опытному риэлтору.