Акт обследования жилищных условий — это официальный документ, фиксирующий фактическое состояние жилого помещения, его соответствие санитарно-техническим и строительным нормам, а также состав проживающих лиц. Данный документ является ключевым доказательством во многих правовых спорах: при признании жилья непригодным, выселении/вселении, оформлении субсидий, опеке над несовершеннолетними и т.д.

Правовая основа проведения обследования

Основанием для составления акта служит:

• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) — ст. 21 (признание жилья непригодным), ст. 51 (обследование при сносе), ст. 86 (учет нуждающихся).
• Постановление Правительства РФ № 47 «О порядке признания жилого помещения непригодным для проживания».
• СанПиН -21 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима سكنения в жилых домах…».
• Местные нормативные акты (постановления администраций городов/районов о комиссиях по обследованию жилищного фонда).

Кто и когда проводит обследование

Обследование проводит комиссия, создаваемая уполномоченным органом местного самоуправления (администрацией города/района). Состав комиссии утверждается приказом/распоряжением главы администрации.

Обязательные члены комиссии:

1. Представитель администрации (председатель комиссии).
2. Представитель органа опеки и попечительства (если заинтересованы несовершеннолетние).
3. Представитель управления архитектуры/строительства (технический специалист).
4. Представитель Роспотребнадзора (по вопросам санитарии) — по необходимости.
5. Участковый полицейский (по вопросам фактического проживания) — по необходимости.
6. Собственник/наниматель жилого помещения (заинтересованное лицо).

Сроки: Обычно обследование проводится в течение 10–30 календарных дней с момента подачи заявления или поступления поручения (например, от суда или прокуратуры).

Структура и обязательные реквизиты акта

Согласно ГОСТ Р 7.0.97-2016 и делопроизводству, акт должен содержать:

• Шапка: Наименование органа, составившего акт (Администрация г. ).
• Название документа: «АКТ обследования жилищных условий».
• Место и дата составления: г. , «___» ________ 202_ г.
• Состав комиссии: ФИО, должность, ведомство каждого члена (подписи с расшифровкой).
• Основание: Номер и дата приказа о создании комиссии, заявления гражданина, поручения суда/прокуратуры.
• Адрес обследуемого помещения: г; , ул. , д. , кв. (частично скрыто).
• Сведения о жилом помещении: Тип дома, год постройки, материал стен, этажность, общее/жилое площадь (по БТИ/ЕГРН).
• Сведения о проживающих: ФИО, дата рождения, родство с нанимателем/собственником, основание проживания (договор найма, свидетельство о праве собственности). ФИО заменены на * в публичных образцах.
• Описание состояния помещения (описанная часть): Детальное описание каждого помещения, кухни, санузла, коридора, инженерных систем.
• Решение комиссии: Признать непригодным, включить в программу сноса/ремонта, отказать в удовлетворении просьбы и т.д.
• Подписи всех членов комиссии с датой.

Подробный образец заполнения описательной части (Пример)

Ниже приведен типовой пример заполнения описательной части акта. Конкретные данные (адреса, фамилии, площади) заменены на маски * в целях конфиденциальности.

АКТ обследования жилищных условий

г. * «___» ________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся члены комиссии по обследованию жилищных условий Администрации г. , созданной Приказом главы Администрации г. от «___» ________ 202_ г. № , в составе:

1. Председатель: Иванов И.И. (ФИО ), должность: начальник отдела жилищной политики Администрации г. .
2. Член: Петров П;П. (ФИО ), должность: старший инспектор отдела жилищной политики.
3. Член: Сидоров С.С. (ФИО ), должность: инженер-техник Управления архитектуры и градостроительства.
4. Член: Смирнова А.А. (ФИО ), должность: старший инспектор ОПеки и попечительства г. .
5. Член: Козлова Е.В. (ФИО ), должность: участковый уполномоченный полиции УМВД России по г. , участок № .

на основании заявления гражданина * от «___» ________ 202_ г. (или поручения суда г. * по делу № *) произвели обследование жилищных условий в жилом помещении по адресу:

г. , ул. , д. , кв. .

Сведения о жилом помещении:

• Тип дома: Кирпичный, 5-этажный, серия *.
• Год постройки: 19 г.
• Капитальный ремонт: Не производился (последний текущий ремонт * г.).
• Площади (по техническому паспорту БТИ / выписке ЕГРН):

Состав проживающих лиц (на день обследования):

1. * (ФИО собственника/нанимателя), дата рождения: .., доля в праве собственности: 1/1 (или порядок найма). Телефон: +7 () *—.
2. * * * (член семьи), дата рождения: ..*, родство: супруг(а) / ребенок.
3. * * (член семьи), дата рождения: .;**, родство: ребенок (несовершеннолетний).

Всего зарегистрировано и проживающих: чел. Площадь на одного проживающего: .* кв.м (норма по ст. 50 ЖК РФ / местному закону — не менее кв.м).

Описание технического и санитарного состояния помещений:

Комната № 1 (площадь .* кв.м):

• Стены/потолок: Штукатурка отслаивается на площади ок; кв.м (у окна, в углах). Следы течи с крыши/верхнего этажа. Грибковые поражения (плесень) в углах высотой до см.
• Пол: Деревянный на лагах. Прогиб до см. Нахлесты крошатся, скрип. Утепления нет.
• Окна: Деревянные рамы, сухие, продуваются. Стеклопакеты отсутствуют. Откосы разрушены.
• Отопление: Гнездо из секций чугунных батарей. Работает неэффективно (температура воздуха в день обследования +°C при норме +18.;.+20°C).
• Электропроводка: Алюминиевая, открытая прокладка, износ %, отсутствует заземление, автоматы старые (АП-50).

Комната № 2 (площадь .* кв.м):

• Аналогичное состояние: плесень, отслоение штукатурки, продуваемые окна, изношенная проводка.

Кухня (площадь . кв.м):

• Вентиляция: Естественная тяга отсутствует (проверено открытым листом бумаги/анемометром). Запах сырости/газа.
• Водоснабжение/Канализация: Трубы стальные, корродированы, текут в местах соединений. Смеситель течет.
• Плитка/Поверхности: Отсутствует фартук, стены окрашены водоэмульсией, отслаивается.
• Газовое оборудование: Газовая плита марки , год выпуска 20 г. Проверка газовой службы: акт № от * г. (просрочена/действует).

Санузел (площадь . кв.м):

• Ванна: Чугунная, эмаль сколота на % поверхности, коррозия дна.
• Унитаз/Раковина: Файансовые, трещины на раковине, нестабильное крепление унитаза.
• Водопровод/Канализация: Заменялись частично в 20 г. (пластик), но стояки стальные, корродированы. Запах канализации.
• Вентиляция: Тяга слабая/отсутствует.

Коридор / Прихожая:

• Пол: бетонная стяжка с трещинами, линолеум изношен до основы.
• Входная дверь: Металлическая, коробка деформирована, щели продуваются.

Общедомовое имущество (визуальный осмотр):

• Крыша: Течет в месте примыкания к вентиляционным шахтам (подтверждается актом осмотра чердака от ..**).
• Фасад: Отслаивание штукатурки, трещины в кладке.
• Подъезды: Освещение не работает на этажах, входные двери отсутствуют/сломаны.

Замеры микроклимата (при наличии приборов у комиссии):

• Температура воздуха в комнатах: +°C … +°C (Норма: 18–22°C).
• Влажность: % … % (Норма: 30–60%).
• Скорость движения воздуха: м/с (Норма: 0.1–0.2 м/с).
• Естественная освещенность (КЕО): % (Норма: не менее 1.0–1.5% для жилых комнат).

По результатам обследования установлено, что жилое помещение по адресу: г. , ул. , д. , кв. НЕ СООТВЕТСТВУЕТ санитарно-техническим и санитарно-эпидемиологическим требованиям (СанПиН -21), предъявляемым к жилым помещениям, по следующим основаниям:

1. Наличие грибковых поражений (плесени) на ограждающих конструкциях (стены, потолки), создающих угрозу здоровью граждан (аллергии, респираторные заболевания).
2. Физический износ несущих и ограждающих конструкций (перекрытия, полы) более %, создающий угрозу обрушения.
3. Неудовлетворительное состояние инженерного оборудования (отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, электропроводка), требующее полной замены.
4. Невозможность устранения выявленных дефектов путем текущего или капитального ремонта без выселения жильцов и расторжения эксплуатации здания (или: устранение возможно путем капитального ремонта с временным переселением).
5. Площадь жилого помещения на одного проживающего составляет .* кв.м, что ниже установленной законодательством нормы обеспеченности ( кв.м).

Решение комиссии:

1. Признать жилое помещение по адресу: г. , ул. , д. , кв. НЕПРИГОДНЫМ для постоянного проживания граждан (соответствует критериям п. 4 Постановления Правительства РФ № 47).
2. Представить настоящий Акт в Администрацию г. * для принятия решения о включении жилого дома в программу сноса (переселения) аварийного жилищного фонда / для проведения капитального ремонта с предоставлением временного жилья.
3. Направить копию Акта в Управление Роспотребнадзора по * области для проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы.
4. Вручить копию Акта заинтересованному лицу * * * под роспись.

Председатель комиссии: ________________ /Иванов И.И./ Дата: «___» ________ 202_ г.

Член комиссии: ________________ /Петров П.П./ Дата: «___» ________ 202_ г.

Член комиссии: ________________ /Сидоров С.С./ Дата: «___» ________ 202_ г.

Член комиссии: ________________ /Смирнова А.А./ Дата: «___» ________ 202_ г.

Член комиссии: ________________ /Козлова Е.В./ Дата: «___» ________ 202_ г.

С заинтересованным лицом (собственником/нанимателем):

С актом ознакомлен(а), копию получил(а): ________________ /* * */ Дата: «___» ________ 202_ г.

Примечание: Отказ заинтересованного лица от подписи акта оформляется отдельным актом с указанием причины отказа.

Типичные ошибки при составлении акта

• Отсутствие полного состава комиссии. Если нет представителя опеки (при наличии детей) или технического специалиста — акт может быть признан судом недопустимым доказательством.
• Общие фразы без конкретики. Фраза «состояние неудовлетворительное» бесполезна. Нужно писать: «плесень на стене комнаты 1 площадью 0.5 кв.м, высота 1.5 м», «температура +14°C».
• Игнорирование замеров. Ссылки на «органолептический осмотр» (на глаз) слабее, чем протоколы замеров температуры, влажности, освещенности, тяги вентиляции.
• Несоответствие адреса и данных ЕГРН/БТИ. Любое расхождение в площади или адресе — повод для возврата документа.
• Отсутствие фотофиксации. Приложение к акту фотографий (с датой/геолокацией) существенно усиливает доказательную силу.

Что делать после составления акта?

1. Если жилье признано непригодным: Администрация обязана в разумный срок (обычно в течение года) включить дом в программу сноса/переселения или предоставить иное жилое помещение (ст. 89, 90 ЖК РФ).
2. Если жилье признано пригодным, но с нарушениями: Выдается предписание собственнику/управляющей организации об устранении нарушений в установленный срок.
3. Обжалование: Несогласие с выводами комиссии можно обжаловать в вышестоящую администрацию, прокуратуру или в суд (в течение 3 месяцев со дня получения копии акта).

Важные нюансы для разных ситуаций

А. Обследование при опеке/попечительстве (снятие/возвращение ребенка)

Ключевой момент — безопасность ребенка. Опека смотрит не только на площадь, но и на: наличие отдельной кровати/места для учебы, состояние санузла (горячая вода), отсутствие опасных факторов (открытая проводка, сломанные окна, доступ к лекарствам/алкоголю). Акт составляется в 2-х экземплярах: в орган опеки и к материалам дела.

Б. Обследование для получения субсидии/пособия на оплату ЖКУ

Часто требуется подтвердить, что расходы на оплату коммунальных услуг превышают установленный процент от дохода семьи. Акт фиксирует площадь, счетчики, категорию дома (для расчета норм потребления).

В. Обследование при сносе аварийного дома (ст. 89 ЖК РФ)

Самый строгий режим. Комиссия включает представителей Минстроя региона. Акт является основанием для решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу/демонтажу. Жильцам предоставляется равнозначное жилье.

Акт обследования жилищных условий — это не просто формальность, а документ, от которого зависят судьбы людей (предоставление жилья, сохранение родительских прав, безопасность жизни). Грамотное заполнение описательной части с привязкой к нормам СанПиН и ЖК РФ, фотофиксация и полный состав комиссии — залог того, что акт будет принят судами и исполнительными органами без лишних вопросов.

Данная статья носит информационный характер. Для решения конкретной правовой проблемы рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищном праве.