Акт приема-передачи земельного участка при дарении — это обязательный документ, который фиксирует факт передачи права собственности на недвижимость от дарителя к получателю (дареному). Без подписания этого акта договор дарения считается неисполненным, а переход права собственности — не состоявшимся (ст. 574 ГК РФ). В данной статье мы подробно разберем структуру документа, обязательные реквизиты, порядок заполнения и типичные ошибки.
Правовое основание и значение акта
Согласно статье 574 Гражданского кодекса РФ, дарение недвижимого имущества (в т.ч. земельного участка) подлежит государственной регистрации. Переход права собственности происходит с момента регистрации перехода права в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). Однако основанием для обращения в Росреестр является именно подписанный сторонами Акт приема-передачи.
- Функция акта: подтверждает, что даритель исполнил обязательство по передаче участка, а получатель принял его в надлежащем состоянии.
- Юридическая сила: документ является неотъемлемым приложением к Договору дарения. В судебной практике отсутствие акта трактуеться как неисполнение договора.
- Форма: простая письменная (нотариальное заверение не требуется, если само дарение не требует нотариальной формы, например, при дарении между близкими родственниками нотариат не обязателен, но часто используется для надежности).
Обязательные реквизиты акта (ч. 2 ст. 574 ГК РФ, ст. 9 ФЗ-218)
Для того чтобы Росреестр принял документы к регистрации без приостановки, в акте должны быть указаны:
- Наименование документа: «Акт приема-передачи земельного участка».
- Место и дата составления: населенный пункт, дата (число, месяц, год словами и цифрами).
- Ссылка на основание: номер и дата Договора дарения (например: «на основании Договора дарения № * от ..202* г.»).
- Сведения о сторонах: ФИО, паспортные данные (серия, номер, кем выдан, когда выдан, код подразделения), адрес регистрации дарителя и получателя. (В данном образце персональные данные замаскированы как ).
- Полное описание объекта: точные данные из ЕГРН/выписки:
- Кадастровый номер: ::*:.
- Адрес (местоположение): , * район, * с/о, д. , кв. .
- Площадь: кв. м (или га/сот).
- Вид разрешенного использования: * (например, для ведения личностного подсобного хозяйства).
- Категория земель: * (например, земли населенных пунктов).
- Состояние участка: фраза «Участок передается в надлежащем состоянии, соответствует описанию в договоре, претензий по качеству и комплектации нет».
- Отсутствие обременений: подтверждение, что участок не в залоге, не арестован, не сдан в аренду, на нем нет незаконных построек, не обременен сервитутами (или перечень сервитутов, если они есть).
- Передача документов: перечень передаваемых документов (выписка из ЕГРН, кадастровый план, справка об отсутствии долгов по налогам, квитанции об оплате коммунальных услуг).
- Расчеты по налогам/сборам: указание, кто и как оплачивает госпошлину, НДФЛ (если применимо), услуги нотариуса/МФЦ.
- Подписи сторон: личные подписи дарителя и получателя с расшифровкой (ФИО).
Образец заполнения Акта приема-передачи (Шаблон)
Ниже приведен универсальный образец. Текст в скобках [] подлежит замене на реальные данные. Персональные данные и уникальные идентификаторы скрыты маской в соответствии с правилами конфиденциальности.
АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
г. [Населенный пункт ] «[День ]» [Месяц ] [Год ] г.
Мы, нижеподписавшиеся:
Даритель: [ФИО полностью ], паспорт серия № , выдан [Кем выдан ] [Дата выдажи ] г., код подразделения , прописка: [Адрес регистрации *], именуемый в дальнейшем «Даритель», с одной стороны,
и
Получатель (Дареный): [ФИО полностью ], паспорт серия № , выдан [Кем выдан ] [Дата выдажи ] г., код подразделения , прописка: [Адрес регистрации ], именуемый в дальнейшем «Получатель», с другой стороны,
действующие на основании Договора дарения № [Номер ] от [Дата *] г. (далее — Договор), составили настоящий Акт о следующем:
ПРЕДМЕТ ПЕРЕДАЧИ
Даритель передает, а Получатель принимает земельный участок, принадлежащий Дарителю на праве собственности (Свидетельство о праве / Выписка из ЕГРН № от ), имеющий следующие характеристики:
- Кадастровый номер: *::*:;
- Адрес (местоположение): [Область/Регион ], [Район ], [Населенный пункт ], [Улица/СНТ ], [Номер участка/дома ];
- Площадь: кв. м ( соток / га);
- Категория земель: [Категория ];
- Вид разрешенного использования: [Вид использования *].
СОСТОЯНИЕ И ОБРЕМЕНЕНИЯ
- Земельный участок передается в надлежащем состоянии, соответствующем назначению и условиям Договора. Получатель осмотрел участок, претензий к его качеству, границевым знакам и состоянию не имеет.
- Стороны подтверждают, что на момент передачи участок:
- не обременен залогом (ипотекой), не находится под арестом, не является предметом спора в суде;
- не сдан в аренду, не предоставлен в безвозмездное пользование третьим лицам;
- не обременен сервитутами (за исключением: [указать, если есть, иначе «отсутствуют» ]);
- на участке отсутствуют капитальные строения/сооружения (за исключением: [перечень объектов, если есть, с указанием кадастровых номеров ]).
- Даритель гарантирует отсутствие задолженностей по налогам, сборам и платежам, связанным с данным участком, на момент передачи.
ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТОВ И КЛЮЧЕЙ (ЕСЛИ ПРИМЕНИМО)
Даритель передает Получателю следующий пакет документов, подтверждающих право собственности и характеристики участка:
- Выписка из ЕГРН на земельный участок № от ;
- Кадастровый план / Схема расположения границ участка № ;
- Справка об отсутствии задолженностей по земельному налогу (ФНС) от ;
- Квитанции об оплате членских/целевых взносов (если участок в СНТ/ОНТ) за период;
- Акт установления границ на местности (если проводился межевание) № ;
- Документы на строения/постройки на участке (если имеются): [Перечень *].
РАСХОДЫ ПО РЕГИСТРАЦИИ
Расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, а также расходы на услуги МФЦ/нотариуса/кадастрового инженера (если требуются) несет [Даритель / Получатель / Стороны поровну — выбрать нужное *].
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
- Настоящий Акт составлен в 3 (трех) экземплярах: по одному для Дарителя, Получателя и для представления в регистрирующий орган (МФЦ/Росреестр). Все экземпляры имеют равную юридическую силу.
- Стороны подтверждают, что им разъяснены права и обязанности, предусмотренные Договором и действующим законодательством РФ.
- С момента подписания настоящего Акта ответственность за сохранность участка, уплату налогов и иных платежей несет Получатель.
ПОДПИСИ СТОРОН
| ДАРИТЕЛЬ | ПОЛУЧАТЕЛЬ |
|---|---|
| _________________ / [ФИО ] М.П. (при наличии печати) | _________________ / [ФИО ] М.П. (при наличии печати) |
Пошаговая инструкция по заполнению
Шаг 1: Подготовка документов (ДО подписания акта)
- Получите свежую выписку из ЕГРН (не старше 30 дней) на участок. Проверьте: нет ли обременений (залог, арест), совпадают ли данные (площадь, кадастровый номер) с договором.
- Закажите справку из ФНС об отсутствии долгов по земельному налогу (действует 10-30 дней).
- Если участок в СНТ/ДНТ, получите справку у председателя об отсутствии долгов по членским/целевым взносам.
- Проверьте границы на местности (желательно с кадастровым инженером), чтобы избежать споров с соседями в будущем.
Шаг 2: Заполнение акта
- Заполните акт ручкой синего цвета (для оригиналов) или на компьютере с последующей печатью 3-х экземпляров.
- Внимательно перенесите кадастровый номер и адрес именно из выписки ЕГРН. Ошибка в одной цифре приведет к приостановке регистрации.
- Обязательно укажите перечень передаваемых документов (пункт 3 образца). Приемка документов — часть исполнения обязательства;
- Если на участке есть постройки (дача, гараж, баня), которые также дарятся, их обязательно перечислите в акте с указанием их кадастровых номеров (если они зарегистрированы отдельно) или характеристик. Иначе они не перейдут в собственность.
Шаг 3: Подписание и передача
- Стороны подписывают все 3 экземпляра.
- Даритель физически передает документы и ключи (от ворот, дома, шлагбаума) Получателю.
- Стороны оставляют по одному экземпляру, третий — идет в пакет документов для Росреестра/МФЦ.
Типичные ошибки и риски
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Несоответствие кадастрового номера/площади данным ЕГРН | Приостановка регистрации (ст. 26 ФЗ-218), потеря времени, риск отказа. | Сверяйтесь только со свежей выпиской ЕГРН, а не со старыми бумагами. |
| Отсутствие в акте перечня строений на участке | Строения остаются в собственности дарителя, получатель не может их зарегистрировать. | Впишите все объекты недвижимости на участке в п. 1 и 3 акта. |
| Подписание акта до оплаты госпошлины (если договорились, что платит даритель) | Риск: даритель передал участок, а пошлину не заплатил, регистрация не состоится. | Либо оплатите пошлину заранее, либо укажите в акте: «Пошлину оплатил Получатель, квитанция приложена». |
| Непередача документов (справка о долгах, кадастровый план) | Получатель не может пользоваться участком полноценно, проблемы с продажей в будущем. | Составьте опись врученных документов (можно на обороте акта или отдельным листом). |
| Дарение участка, который в общей долевой собственности, без согласия соучастников | Сделка может быть оспорена и признана недействительной (ст. 250 ГК РФ — преимущественное право покупки). | Получите нотариально заверенные отказы соучастников от преимущественного права покупки ДО дарения. |
Налоговые последствия (НДФЛ)
Важный нюанс, о котором часто забывают при составлении акта:
- Близкие родственники (супруги, родители, дети, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки — п. 18.1 ст. 217 НК РФ): освобождены от НДФЛ. В акте можно сделать отметку: «Стороны подтверждают родственные отношения (документ: свидетельство о рождении/браке № *), Получатель освобожден от НДФЛ».
- Иные лица: Получатель — налоговый резидент РФ (13%), нерезидент (30%). Налоговая база — кадастровая стоимость на дату передачи (фиксируется в акте датой). Декларацию 3-НДФЛ сдает получатель до 30 апреля след. года.
Порядок регистрации перехода права (после подписания акта)
- Собрать пакет: Договор дарения (3 экз.), Акт приема-передачи (3 экз.), Выписка ЕГРН, Паспорта сторон, Квитанция об оплате госпошлины (3500 руб. на физлицо за участок + 2000 руб. за каждое строение, если есть), Справка ФНС, Согласия соучастников/супругов (если нужно).
- Подать через МФЦ «Мои Документы», лично в Росреестр или через Госуслуги/сайт Росреестра (электронно с ЭЦП).
- Срок регистрации: 7 рабочих дней (через МФЦ + 2 дня на передачу), 5 рабочих дней (электронно), 9 рабочих дней (лично в Росреестре).
- Результат: Выписка из ЕГРН с записью о переходе права собственности к Получателю.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужен ли нотариус для заверения Акта?
Нет, закон не требует нотариальной формы для акта приема-передачи. Достаточно простой письменной формы с подписями сторон. Нотариус может заверять только сам Договор дарения (по желанию сторон или если участок в общей собственности), но акт подписывают стороны самостоятельно.
Можно ли не составлять Акт, если есть Договор дарения?
Нет. Договор — это обязательство передать. Акт — это факт исполнения обязательства. Росреестр вернет документы без акта (приостановит регистрацию). Судебная практика единообразна: без акта право не перешло.
Что делать, если даритель отказывается подписывать Акт после подписания Договора?
Получатель должен направить дарителю официальное письменное требование (заказным письмом с описью вложения) о подписании акта и передаче участка. В случае отказа — обращаться в суд с иском о принудительном исполнении договора и передаче имущества (ст. 574 ГК РФ).
Нужно ли платить госпошлину за регистрацию Акта?
Госпошлина платится не за «регистрацию акта», а за государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость. Акт — просто один из оснований для регистрации.
Как замаскировать данные в образце для обучения/статьи?
В данной статье все чувствительные данные (ФИО, паспорта, адреса, кадастровые номера, номера договоров) заменены на маску *. В реальном документе их нужно писать полностью и без ошибок.
Акт приема-передачи земельного участка при дарении — это ключевой документ, без которого дарение не имеет юридических последствий в виде перехода права собственности. Подход к его составлению должен быть максимально ответственным: проверьте данные по ЕГРН, укажите все строения, приложите полный пакет документов и зафиксируйте отсутствие долгов и обременений. Грамотно составленный акт сэкономит месяцы судебных разбирательств и дополнительных расходов в будущем.
Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Для подготовки документов к конкретной сделке рекомендуется обратиться к нотариусу или юристу, специализирующемуся на земельном праве.