Передача недвижимости в аренду — ответственный этап взаимоотношений между арендодателем и арендатором. Ключевым документом, фиксирующим фактическую передачу объекта, является акт приёма-передачи. Особенно важно грамотно оформить его, когда в аренду передаётся здание вместе с земельным участком, на котором оно расположено. В этой статье подробно разберём, зачем нужен акт, что в нём должно быть указано и какие ошибки чаще всего допускают стороны.
Правовая основа аренды здания с земельным участком
Отношения сторон регулируются Гражданским кодексом РФ (глава 34, § 4 «Аренда зданий и сооружений») и Земельным кодексом РФ. Согласно статье 652 ГК РФ, при аренде здания арендатору одновременно передаются права на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования. Это означает, что:
- здание и земельный участок юридически связаны между собой;
- в договоре и акте приёма-передачи необходимо описывать оба объекта;
- договор аренды сроком от одного года подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Зачем нужен акт приёма-передачи
Акт приёма-передачи выполняет несколько важнейших функций:
- Подтверждает факт передачи объекта. Именно с момента подписания акта, как правило, начинается исчисление арендной платы.
- Фиксирует состояние имущества. Описание технического состояния защищает арендодателя от порчи имущества, а арендатора — от претензий по повреждениям, существовавшим до его заезда.
- Определяет момент перехода рисков. С даты подписания акта риск случайной гибели или повреждения имущества обычно переходит к арендатору.
- Служит доказательством в суде. При спорах о состоянии объекта, сроках передачи или возврате имущества акт становится ключевым доказательством.
Обязательные реквизиты и содержание акта
Унифицированной формы акта законодательство не устанавливает, поэтому документ составляется в свободной форме. Однако в нём обязательно должны быть отражены следующие сведения:
Информация о сторонах
- полные наименования организаций (или ФИО физических лиц);
- реквизиты: ИНН, ОГРН, юридические адреса (например: ООО «СтройИнвест», ИНН 7745, адрес: г. Москва, ул. Примерная, д. 1);
- данные представителей и документы, подтверждающие их полномочия (доверенность № * от «___» ________ 20__ г.).
Ссылка на договор аренды
Указывается номер и дата договора аренды, во исполнение которого составляется акт (например: «Договор аренды № 1* от «___» ________ 20__ г.»).
Описание здания
- кадастровый номер (например: 77:01:000:);
- адрес объекта;
- общая площадь, этажность, назначение;
- техническое состояние: состояние стен, перекрытий, кровли, инженерных систем (отопление, водоснабжение, электроснабжение, вентиляция);
- перечень передаваемого оборудования, мебели, ключей (количество комплектов — * шт.).
Описание земельного участка
- кадастровый номер участка;
- площадь и границы передаваемой части участка;
- категория земель и вид разрешённого использования;
- наличие ограждений, подъездных путей, парковки, зелёных насаждений.
Показания приборов учёта
Фиксируются показания счётчиков электроэнергии, воды, тепла на дату передачи (например: электросчётчик № 4578, показания — 12 кВт·ч).
Стандартная формулировка: «Арендатор осмотрел передаваемое имущество, претензий к его состоянию не имеет (либо: имеет следующие замечания: …). Имущество передано в состоянии, пригодном для использования по назначению».
Подписи и печати
Акт подписывается уполномоченными представителями обеих сторон, при наличии — скрепляется печатями. Составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны.
Типичные ошибки при оформлении
- Отсутствие описания земельного участка. Стороны описывают только здание, забывая о земле, что порождает споры о границах пользования территорией.
- Не зафиксированы дефекты; Если повреждения не указаны в акте, доказать, что они возникли до передачи, будет крайне сложно.
- Нет показаний счётчиков. Это приводит к конфликтам при расчётах за коммунальные услуги.
- Акт подписан неуполномоченным лицом. Такой документ может быть признан недействительным.
- Отсутствие приложений. Рекомендуется приложить фотофиксацию состояния объекта, поэтажные планы, схему земельного участка.
Акт возврата имущества
По окончании срока аренды составляется акт возврата (акт приёма-передачи при возврате). В нём фиксируется состояние здания и участка на момент возврата, сверяются показания счётчиков, указываются выявленные повреждения и порядок их устранения либо компенсации. Подписание этого акта завершает обязательства сторон по передаче имущества.
Акт приёма-передачи при аренде здания с земельным участком — не формальность, а важнейший документ, защищающий интересы обеих сторон. Внимательно заполните все разделы, опишите состояние и здания, и участка, зафиксируйте показания приборов учёта и приложите фотоматериалы. При возникновении сомнений рекомендуется обратиться к юристу: грамотно составленный акт поможет избежать длительных и дорогостоящих споров в будущем.