Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Акт осмотра прилегающей территории, это основной документ‚ фиксирующий состояние земельного участка‚ примыкающего к зданию или сооружению‚ на определенную дату. Он необходим для подтверждения фактического состояния территории‚ выявления нарушений‚ планирования ремонтных работ или оформления передачи объекта в эксплуатацию/аренду. В данной статье мы подробно разберем структуру документа‚ правила его составления и предоставим универсальный образец;

Правовое основание и назначение документа

Законодательно единая форма акта осмотра прилегающей территории не утверждена (в отличие от некоторых отраслевых форм). Организации имеют право разрабатывать свои бланки самостоятельно‚ закрепляя их в учетной политике или локальных нормативных актах (ЛНА). Основанием для составления служат:

ГК РФ (ст. 36‚ 210‚ 290), права и обязанности собственников/пользователей земельных участков.
Земельный кодекс РФ (ст. 39.20‚ 39.21) — порядок образования прилегающей территории для МКД.
Постановление Правительства РФ № 442 (Правила содержания общего имущества в МКД) — п. 27‚ 28‚ 45 (обязанность осматривать прилегающую территорию).
СНиП / ГОСТ / СП — нормативы благоустройства‚ освещения‚ покрытий‚ зеленых насаждений.
Договоры аренды‚ безвозмездного пользования‚ подряда на благоустройство.

Основные цели составления акта:

Приемка-передача территории от застройщика/подрядчика заказчику или управляющей организации.
Плановый/внеплановый осмотр УО/ТСЖ/ЖСК для выявления дефектов (ямы‚ битые фонари‚ сломанные МАФы‚ нарушение водоотвода).
Фиксация нарушений (самовольные постройки‚ захват земли‚ загрязнение‚ парковка на газонах).
Основание для сметы на текущий или капитальный ремонт благоустройства.
Доказательная база в суде или при проверках надзорных органов (ГЖИ‚ прокуратура‚ администрация).

Состав комиссии и процедура проведения осмотра

Осмотр проводится коллегиально. Односторонний акт юридически слаб и может быть оспорен. В комиссию обязательно входят:

Представитель собственника/управляющей организации (председатель комиссии).
Технический специалист (инженер УО‚ мастер участка) — зафиксирует дефекты профессионально.
Представитель арендатора/подрядчика (если осмотр при приемке работ или по договору аренды).
По желанию: представители общественного контроля‚ совет дома‚ прокуратуры (при проверках).

Процедура:

Издается приказ/распоряжение о создании комиссии (указание ФИО‚ должностей‚ сроков осмотра).
Зафиксирована дата и время начала/окончания осмотра.
Осмотр проводится днем (естественное освещение) для качественной фиксации дефектов.
Результаты заносятся в акт в 2-3 экземплярах (для каждой заинтересованной стороны).

Структура акта: обязательные реквизиты

Согласно ст. 9 ФЗ «О бухгалтерском учете» и делопроизводству (ГОСТ Р 7.0.97-2016)‚ акт должен содержать:

Наименование документа: «Акт осмотра прилегающей территории».
Дата составления (число‚ месяц словами‚ год) и место (город/населенный пункт).
Основание: номер и дата приказа о создании комиссии‚ номер договора аренды/подряда.
Состав комиссии: таблица с ФИО полностью‚ должности‚ организации‚ основания действия (доверенность‚ устав‚ приказ). Примечание: в публичных образцах ФИО и номера доверенностей маскируются ().
Объект осмотра: точный адрес‚ кадастровый номер участка (если сформирован)‚ границы (описание или ссылка на план/схему). Адрес маскируется: г. ‚ ул. ‚ д. .
Погодные условия: температура‚ осадки‚ облачность (важно для оценки состояния покрытий и водоотвода).
Описательная часть (протокол осмотра): детальное описание состояния каждого элемента.
Выявленные дефекты/несоответствия: перечень с привязкой к локации (зона 1‚ сектор А‚ метка на схеме).
Решения/поручения: кто‚ что‚ к какому сроку устраняет.
Подписи всех членов комиссии с расшифровкой (ФИО). Отказ подписать — оформляется отдельным мнением или протоколом несогласия.
Приложения: фотофиксация (обязательно!)‚ схема территории с обозначением дефектов‚ выписка из ЕГРН‚ межевой план.

Детальная описательная часть: что проверять (чек-лист)

Качество акта зависит от полноты описательной части. Не пишите «территория в удовлетворительном состоянии». Описывайте каждый элемент:

Твердые покрытия (дороги‚ тротуары‚ парковки‚ дворовые проезды)

Тип покрытия: асфальтобетон‚ плитка‚ брусчатка‚ грунт.
Наличие ям‚ трещин‚ оседаний‚ колей (указать габариты: длина х ширина х глубина в см).
Состояние бордюров: целые‚ сколы‚ смещение‚ отсутствие.
Наличие и состояние разметки (знаки 1.17.1‚ 1.17.3‚ парковочные ячейки).
Состояние водосточных люков/жернов: забитость‚ отсутствие решеток‚ поломка.

Газоны и зеленые насаждения

Процент проекровки газона (сплошной‚ залысины‚ выгоревшие участки).
Состояние деревьев/кустов: сухостой‚ сломанные ветви‚ оплодотворение‚ обрезка.
Наличие клумб‚ альпинариев‚ мульчирования.
Факт загрязнения бытовыми отходами‚ строительным мусором‚ экскрементами животных;

Малые архитектурные формы (МАФ) и оборудование

Скамейки‚ урны‚ велосипедные парковки: целость‚ крепление‚ покраска‚ коррозия.
Детские/спортивные площадки: состояние покрытия (резина‚ песок‚ щепа)‚ крепления элементов‚ наличие паспортов на оборудование‚ срок годности.
Навигация: таблички с названиями улиц‚ схемы проездов‚ указатели МФЦ/поликлиник.
Ограждения: перила‚ заборы‚ шлагбаумы‚ ворота — целость‚ работа автоматики‚ покраска.

Инженерные сети и освещение

Наружное освещение: количество столбов‚ работающих/неработающих светильников‚ тип ламп (Нат/ЛЕД)‚ высота установки.
Стояки пожарной водопроводной сети (ПВС): наличие колонн‚ состояние гнезд‚ доступность‚ наличие табличек «ПЖ».
Люки коммуникаций (водоканал‚ теплосеть‚ газ‚ связь): состояние крышек‚ соответствие нагрузке (класс А15‚ В125‚ D400)‚ наличие рам.

Контейнерные площадки (Мусоропроводы/МСО)

Соответствие проекту/СанПиН: наличие бетонного основания‚ бортиков‚ навеса‚ ограждения высотой не менее 1м.
Количество контейнеров по фракциям (смешанные‚ перерабатываемые)‚ их состояние (крышки‚ колеса‚ коррозия).
Наличие контейнеров для крупногабаритного мусора (бункеров).
Санпрочистка площадки‚ наличие мыло/дезинфектор для рук (если предусмотрено).

Доступность для МГН (Маломобильных групп населения)

Наличие пандусов (уклон‚ ширина‚ поручни‚ противоскользящее покрытие).
Сниженные бордюры на пешеходных переходах.
Тактильные указатели (для слабовидящих).

Ниже приведен универсальный образец. Текст в квадратных скобках […] подлежит замене на реальные данные. Конфиденциальные данные в примере заменены на *.

АКТ ОСМОТРА ПРИЛЕГАЮЩЕЙ ТЕРРИТОРИИ

№ [Номер акта] от [Дата: «___» ___________ 202_ г.]

г. [Населенный пункт‚ например: г. *]

Основание: Приказ [Название организации] № [Номер приказа] от [Дата приказа] «О создании комиссии по осмотру прилегающей территории» / Договор аренды № [Номер] от [Дата] / Акт приемки-передачи объекта № [Номер] от [Дата].

Мы‚ нижеподписавшиеся:

Должность‚ организация	Фамилия‚ Имя‚ Отчество	Основание (доверенность‚ устав‚ приказ)
Председатель комиссии‚ Директор ООО «УК »	*	Приказ № от *
Член комиссии‚ Главный инженер ООО «УК »	*	Приказ № от *
Член комиссии‚ Представитель арендатора ИП	*	Доверенность № от *

составили настоящий Акт о том‚ что [Дата осмотра] в [Время начала] – [Время окончания] провели осмотр прилегающей территории по адресу: [Субъект РФ‚ г. *‚ ул. ‚ д. ‚ кадастровый номер: ::*:*].

Погодные условия: температура воздуха [+]°C‚ [пасмурно/ясно/дождь/снег]‚ ветер [направление‚ скорость]. Освещение: [естественное/искусственное].

ОПИСАНИЕ СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТОВ ПРИЛЕГАЮЩЕЙ ТЕРРИТОРИИ

№ п/п	Наименование элемента / Зона осмотра	Фактическое состояние (описание дефектов‚ габариты‚ фото №)	Соответствует ТЗ/ГОСТ/Проекту (Да/Нет)	Примечание
1	Асфальтобетонное покрытие проезжей части (дворовой проезд)	Обнаружены трещины продольные (дл. до 3 м‚ шир. 5-10 мм) на участке от ворот к д. *. Яма у люка водосточной сети (1.2х0.8х0.15 м) — фото 1-3. Бордюрный камень смещен на 5 см наружу на участке 10 м.	Нет	Требуется текущий ремонт
2	Пешеходные тротуары (плитка тротуарная)	Оседание плитки у входа в подъезд № 2 (разница высот 3 см — травмоопасно). Отсутствует тактильное покрытие на спуске к проезжей части. Залысины в швах — фото 4.	Нет	Несоответствие СП 59.13330.2020
3	Газонные покрытия (внутренний двор)	Проекровка 70%. Выгоревшие участки у входа в подъезд № 1 (площадь ~15 кв.м). Нарушена агротехника (нет аэрации). Загрязнение бытовым мусором у скамеек, фото 5.	Частично	Требуется пересев‚ уборка
4	Наружное освещение (столбы по периметру)	Всего 12 столбов. Не работают: № 3 (перегорела лампа)‚ № 7 (короткое замыкание в кабеле)‚ № 11 (отсутствует плафон). Остальные работают. Нумерация по схеме приложения № 1.	Нет	Акт дефекта сост. отдельно
5	Детская игровая площадка	Покрытие резиновое: разрывы на швах (дл. 40 см) в зоне падения горки. Качели: износ подшипников (скрип‚ люфт). Паспорт на оборудование просрочен (срок истек ..202_). Фото 6-8.	Нет	Запрещено к эксплуатации до устранения
6	Контейнерная площадка МСО	Бетонное основание целое. Навес: коррозия столбов‚ протечка крыши. Контейнеры 1100л: 4 шт. (2 смешанные‚ 2 переработка). Крышки на 1 контейнере сломаны. Ограждение: секция сломана (проезд грузовика). Фото 9-10.	Частично	Заявка в регионального оператора
7	Пожарная водопроводная сеть (ПВС)	Стойки ПВС: 3 шт. (по схеме). Колонны ГПА установлены‚ пломбированы. Доступ к стойке № 2 затруднен паркующим авто. Таблички «ПЖ» на месте.	Да (с замечанием)	Требуется разметка «Зона отбоя»

ВЫЯВЛЕННЫЕ НЕСООТВЕТСТВИЯ И ДЕФЕКТЫ (СВОДНАЯ ВЕДОМОСТЬ)

Травмоопасное оседание плитки у входа в подъезд № 2 (п. 1.2 таблицы). Срок устранения: 3 рабочих дня.
Яма на проезжей части у люка водосточной сети (п. 1.1). Срок устранения: 5 рабочих дней (экстренно).
Неисправность освещения (3 столба из 12) (п. 1.4). Срок устранения: 10 рабочих дней.
Нарушение безопасности ДПП (разрывы покрытия‚ износ качелей‚ просрочен паспорт) (п. 1.5). Площадку запретить к эксплуатации до полной устранения дефектов и получения заключения эксперта. Срок: 30 календарных дней.
Несодержание контейнерной площадки (сломанная ограждение‚ крышки контейнеров) (п; 1.6). Срок: 14 календарных дней.
Нарушение доступа к ПВС (стоянка авто) (п; 1.7). Нанести разметку‚ установить знаки 3.27‚ 8.2.3. Срок: 7 дней.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОМИССИИ

По результатам осмотра комиссия установила‚ что прилегающая территория по адресу: г. *‚ ул. ‚ д. на дату осмотра НЕ СООТВЕТСТВУЕТ требованиям нормативных правовых актов (Постановление № 442‚ СП 59.13330.2020‚ СанПиН -21) и условиям договора аренды/подряда № * от * в части состояния твердых покрытий‚ освещения‚ детской площадки и контейнерной площадки.

Территория требует проведения текущего ремонта и устранения выявленных дефектов в установленные сроки.

РЕШЕНИЯ И ПОРУЧЕНИЯ

№	Мероприятие	Ответственное лицо / Организация	Срок выполнения
1	Устранение ямы у люка‚ ремонт асфальта	ООО «УК » / Подрядчик ООО «ДорСтрой »	«___» ________ 202_ г.
2	Демонтаж/ремонт травмоопасных участков плитки	Мастер участка * * *	«___» ________ 202_ г.
3	Ремонт освещения (замена ламп‚ кабеля‚ плафонов)	Электромеханик УК * * *	«___» ________ 202_ г.
4	Капитальный ремонт ДПП / замена покрытия‚ оборудования	ООО «УК *» (в план кап. ремонта на 202_ г.)	К концу IV квартала 202_ г.
5	Ремонт ограждения КП‚ замена контейнеров (обращение к Регоператору)	Специалист по МСО * * *	«___» ________ 202_ г.
6	Нанесение разметки «Зона отбоя» у ПВС‚ установка знаков	ООО «УК *» / ГИБДД (согласование)	«___» ________ 202_ г.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Схема прилегающей территории с обозначением зон осмотра и номеров дефектов (1 лист).
Фотофиксация дефектов (фото № 1-10‚ всего 10 листов / электронный носитель);
Копия приказа о создании комиссии № * от * (1 лист).
Выписка из ЕГРН на земельный участок (кадастровый номер ::*:) (1 лист).
Акт дефекта на неисправное освещение № от * (1 лист).

Акт составлен в 3 (трех) экземплярах‚ имеющих одинаковую юридическую силу: по одному для каждой из сторон (Управляющая организация‚ Арендатор/Подрядчик‚ Совет дома/Собственник).

ПРЕДСЕДАТЕЛЬ КОМИССИИ

____________________ / * * /

(подпись) (расшифровка подписи)

ЧЛЕНЫ КОМИССИИ

____________________ / * /

____________________ / * * /

«___» _______________ 202_ г.

Фотофиксация: правила и требования

Акт без фото имеет низкую доказательную силу. Правила съемки:

Дата и время должны быть включены в метаданные (EXIF) или наложены водяным знаком камерой/приложением.
Плановый/общий план: фото зоны целиком (для привязки дефекта к локации).
Крупный план: дефект в деталях (яма с линейкой/рулеткой‚ трещина‚ скол).
Навигация: фото таблички с адресом дома‚ схемы территории.
Нумерация: файлы назвать по номерам пунктов акта (например: 1_yama_lyk_obshiy.jpg‚ 1_yama_lyk_krupno.jpg).
Хранить оригиналы (RAW/JPEG) не менее 3 лет (срок исковой давности по большинству споров).

Типичные ошибки при составлении (как не делать)

Ошибка	Последствия	Как правильно
Фраза «Территория в нормальном состоянии» без деталей.	Невозможно доказать факт ухудшения или требовать ремонт. Суд признает акт неполным.	Перечислять каждый элемент с параметрами (площадь‚ длина‚ количество).
Отсутствие подписи одной из заинтересованных сторон (арендатора‚ подрядчика).	Сторона может оспорить акты‚ заявив‚ что не участвовала / не согласна.	Пригласить всех заинтересованных заранее. При отказе — составить протокол несогласия / отказ в подписи с указанием причины.
Нет привязки дефектов к схеме/плану.	Подрядчик не найдет место ремонта‚ спорит об объемах.	Обязательное приложение: схема с номерами дефектов (ГИС/рукотворная/яндекс-карта с метками).
Игнорирование погодных условий.	Скрытые дефекты (водоотвод‚ промерзание) не зафиксированы.	Указывать температуру‚ осадки за последние сутки.
Составление акта retrospectively (позавчера/прошлый месяц).	Риск признания документа поддельным/подлогом (ст. 327 УК РФ).	Дата акта = дата реального осмотра. Подписи ставятся на месте или в день осмотра.

Особенности для разных типов объектов

Многоквартирные дома (МКД) — Прилегающая территория по ст. 36 ЖК РФ / 39.20 ЗК РФ

Границы должны быть зафиксированы в ЕГРН (кадастровый номер участка). Если участок не выделен — акт оформляется по красным линиям или проекту межевания.
Акт является основанием для включения работ в программу кап. ремонта или текущего содержания.
Комиссия обязательно включает представителя Совета дома / ТСЖ / ЖСК.

Аренда прилегающей территории (Торговые павильоны‚ парковки‚ кафе-лето)

Акт приемки-передачи в аренду — обязательное приложение к договору (ГК РФ ст. 609).
Фиксируется «нулевое» состояние: что было до арендатора (асфальт целый‚ дерева живые‚ связи подключены).
При возврате — сравниваем с исходным актом. Износ в пределах нормы не взыскивается.

Строительство / Приемка работ подрядчиком (Благоустройство)

Акт осмотра = Акт приемки выполненных работ (КС-11‚ КС-14 или своя форма).
Проверяется соответствие Проекту благоустройства (план посадок‚ схема путей‚ спецификация МАФ‚ паспорта оборудования).
Скрытые работы (база под асфальтом‚ дренаж‚ кабельные трассы) принимаются по отдельным актам (КС-2‚ КС-3) до укладки верхнего покрытия.

Электронный документооборот (ЭДО) и хранение

С 2024 года для госзаказчиков и крупных организаций обязателен переход на ЭДО (ФЗ-63 «Об электронной подписи»‚ ФЗ-402 «О бухгалтерском учете»).

Акт подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) каждого члена комиссии.
Хранится в системе ЭДО (СБИС‚ Диадок‚ Контур‚ 1С-ЭДО) или в АИС УО.
Срок хранения: не менее 5 лет (по бухучету)‚ по спорам об имуществе — до истечения срока давности (3 года) после устранения последних дефектов‚ лучше — 10 лет.
Бумажные копии (если делаются) скрепляет печатью организации (если есть) и подписями.

Грамотно составленный Акт осмотра прилегающей территории — это не формальность‚ а рабочий инструмент управления имуществом и правовая защита. Ключевые принципы: коллегиальность‚ детализация (цифры‚ фото‚ схемы)‚ привязка к нормативу‚ четкие сроки и ответственные лица. Используйте приведенный выше образец как базу‚ адаптируйте чек-лист под специфику вашего объекта (МКД‚ ТЦ‚ склад‚ офис) и всегда фиксируйте реальное состояние на дату осмотра.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. При подготовке документов для судебных споров или сделок рекомендуется обратиться к профильному юристу. Нормативная база актуальна на момент написания (2024 г.)‚ проверяйте актуальность редакций законов.