Акт осмотра нежилого здания, это основной первичный документ, фиксирующий фактическое состояние объекта недвижимости на момент проведения комиссионного обследования. В 2026 году актуальность данного документа остается крайне высокой: он необходим для снятия с кадастрового учета, подтверждения ущерба (пожар, затопление), планирования капитального ремонта, реконструкции или сноса, а также при передаче объекта в аренду/залог.

Ниже представлена подробная статья, основанная на актуальных нормативных актах (в т.ч. Приказ Росреестра № П/0179 от ), судебной практике и типовых формах, используемых кадастровыми инженерами и экспертами.

Правовая база и виды актов осмотра

Не существует единого утвержденного федеральным законом бланка для всех жизненных ситуаций. Выбор формы зависит от цели осмотра:

• Приложение № 2 к Приказу Росреестра № П/0179 — обязательная форма для снятия с государственного кадастрового учета ранее учтенных объектов (зданий, сооружений, ОНС), если они перестали существовать. Это единственная строго регламентированная форма на 2026 год.
• Акт комиссионного осмотра (в свободной форме) — используется для фиксации ущерба (затопление, пожар), оценки износа перед ремонтом/реконструкцией, приема-передачи в аренду, обследования технического состояния (ГОСТ 31937-2011, СП 13-102-2003).
• Акт технического обследования (экспертизы) — составляется кадастровым инженером или экспертом для судебных целей, определения категории сложности, возможности перепланировки.

Структура и обязательные реквизиты Акта (Общий случай)

Независимо от цели, юридически значимый акт должен содержать следующие блоки информации (согласно ст. 9 ФЗ № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» и деловому обороту):

1. Шапка документа: Наименование организации-составителя (или ФИО ИП/физлица), название документа («Акт осмотра нежилого здания»), номер, дата составления, место составления (город/населенный пункт).
2. Основание проведения: Номер и дата приказа/распоряжения о создании комиссии, заявление собственника, договор аренды, предписание надзорного органа, решение суда.
3. Состав комиссии: Полные ФИО (* для физлиц), должности, организации, в которых работают члены комиссии. Указание председателя и членов. Наличие подписей всех членов с расшифровкой.
4. Объект осмотра: Точная адресная характеристика (регион, город, улица, дом, корпус, строение — * для частных адресов), кадастровый номер (если присвоен), назначение (склад, офис, торговое помещение, производственное здание), этажность, год постройки, степень износа (%).
5. Технические характеристики: Общая площадь (кв. м), площадь по этажам, материалы несущих конструкций (стены, перекрытия, фундамент, кровля), наличие инженерных сетей.
6. Ход осмотра и выявленные дефекты (Суть документа): Подробное описание состояния элементов:
   • Фундамент: осадки, трещины, повреждение гидроизоляции.
   • Стены/колонны: трещины, прогибы, коррозия арматуры, отслаивание штукатурки/облицовки.
   • Перекрытия: прогибы, протечки, коррозия балок, трещины в плитах.
   • Кровля: течи, повреждение покрытия, состояние водосточной системы.
   • Инженерные системы: состояние отопления, ВК, ЭО, вентиляции.
7. Методы обследования: Визуальный осмотр, инструментальный контроль (ультразвук, дефектоскопия, тепловизионное обследование, раскопки фундамента, отбор проб на лабораторию).
8. Приложения: Фотофиксация (обязательно со ссылками в тексте акта), схемы дефектов, протоколы лабораторных испытаний, правоустанавливающие документы (выписка ЕГРН, свидетельство), решение собственника о сносе (если применимо), справки из МЧС/администрации.
9. Подписи: Всех членов комиссии, ответственного лица со стороны собственника/арендатора (присутствующего при осмотре).

Особенности заполнения Акта для Росреестра (Снятие с учета)

Согласно Приложению № 2 к Приказу Росреестра от № П/0179, форма акта строго типизирована. Основные отличия от свободной формы:

• Обязательное указание кадастрового номера объекта (или номера ранее учтенного объекта).
• Жесткая таблица с описанием элементов конструкций (фундамент, стены, перекрытия, кровля) и колонкой «Состояние» (существует / не существует / частично разрушено).
• Обязательное указание причины прекращения существования (снесено, шило, сгорело, демонтировано).
• Ссылка на документ, подтверждающий факт прекращения существования (акт сноса, решение администрации, акт пожарной части, судебное решение).
• Подпись кадастрового инженера, проводившего осмотр (с указанием номера квалификационного аттестата и СРО).

Пример заполнения ключевых полей (маскированные данные):

Акт осмотра при ущербе (Затопление, Пожар) — Особенности 2025-2026 гг.

Наиболее частая практическая задача — фиксация ущерба для страховой компании или суда. Информация из открытых источников (ГАРАНТ, КонсультантПлюс, судебная практика октября 2025 г.) указывает на критические ошибки, приводящие к отказу в выплатах:

Ключевые требования к акту при затоплении/пожара:

1. Срочность: Акт составляется в день обнаружения или в ближайшее рабочее время. Задержка — основание для отказа страховщика.
2. Состав комиссии: Обязательно участие представителя собственника/управляющей компании/ТСЖ, потерпевшего (арендатора) и, желательно, независимого эксперта/оценщика. Отсутствие подписи арендатора (если он не явился) фиксируется отдельным пунктом с указанием причины.
3. Детализация повреждений: Не просто «повреждены стены», а: «На стене 1 офиса № * (площадь кв.м) выявлены следы протечки высотой до см, отслаивание обоев на площади кв.м, появление плесневых зарастков». Каждое повреждение — отдельная строка/пункт.
4. Причина: Формулировка: «В результате прорыва трубы системы ВК на этаже выше / в результате пожара в помещении № *».
5. Фото/Видео: Каждое повреждение должно быть зафиксировано на фото с указанием даты/времени (EXIF-данные) и привязкой к пункту акта (Приложение 1, фото 1-10).
6. Оценка ущерба: В самом акте комиссии не рекомендуется указывать денежную сумму ущерба (это прерогатива оценщика). Акт фиксирует объем работ и материалов для устранения (перечисление: демонтаж, штукатурка, покраска, замена кабеля и т.д.).

Типовый образец Акта осмотра нежилого помещения (Свобная форма для внутренних нужд/аренды/ремонта)

Данный образец является справочным. Перед использованием адаптируйте под конкретную задачу.

АКТ ОСМОТРА НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ (ПОМЕЩЕНИЯ)
№ * от «___» ____________ 202* г.
г. *

Мы, нижеподписавшиеся:
Председатель комиссии: * *  (должность, организация)
Члены комиссии:
*  (должность, организация)
*  (должность, организация)
*  (должность, организации)

действующие на основании Приказа №  от «___» ____________ 202* г. / Договора аренды № * от «___» ____________ 202* г.,
в присутствии ответственного лица со стороны собственника/арендатора: * * * (ФИО, должность),
составили настоящий Акт об осмотре нежилого здания (помещения).

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБЪЕКТА:
Адрес: , ул. , д. , пом. .
Кадастровый номер: ::*: (или «не присвоен»).
Правоустанавливающий документ: Выписка ЕГРН №  от ..202* / Договор купли-продажи № * от ..202*.
Назначение: Складское / Офисное / Торговое / Производственное.
Год постройки: . Количество этажей: *.
Общая площадь: * кв.м (по БТИ / по проекту).
Несущие конструкции: Стены — кирпич/бетон/металл; Перекрытия — ПЖ/деревянные/стальные балки; Кровля — плоская/скатная (материал: *); Фундамент — ленточный/свайный.

ЦЕЛЬ И МЕТОДЫ ОСМОТРА:
Цель: Оценка технического состояния / Фиксация ущерба от затопления / Подготовка к кап. ремонту / Снос.
Методы: Визуальный осмотр, замеры рулетой/лазером, тепловизионный контроль (прибор *), раскрытие конструкций в пунктах *.
РЕЗУЛЬТАТЫ ОСМОТРА (ОПИСАНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ / УЩЕРБА):
При осмотре выявлены следующие дефекты/повреждения:

Пункт | Элемент здания / Помещение | Описание дефекта (разрушения) | Примерная площадь/объем повреждения | Примечание (фото №)
------|---------------------------|-------------------------------|--------------------------------------|---------------------
1 | Стены (фасад/внутренние) | Трещины вертикальные шириной до 5 мм на участке  м.п. |  м.п. | Фото 1-3
2 | Перекрытие (помещение *) | Прогиба до  см, следы протечек, коррозия арматуры |  кв.м | Фото 4-5
3 | Кровля | Разрывы кровельного ковра на стыках, закупорка водостоек |  кв.м | Фото 6
... | ... | ... | ... | ...

(При фиксации ущерба от затопления/пожара заполняется таблица «Перечень повреждений, вызванных страховым случаем» с указанием причины).

ВЫВОДЫ КОМИССИИ:
Техническое состояние здания: Нормальное / Эксплуатационное / Аварийное (согласно ГОСТ 31937-2011).
Здание (помещение) пригодно / ограниченно пригодно / непригодно для дальнейшей эксплуатации по назначению.
Необходимы мероприятия: Текущий ремонт / Капитальный ремонт / Реконструкция / Снос / Устранение последствий затопления;
Категория сложности объекта (для кадастровых работ): I / II / III / IV.

ПРИЛОЖЕНИЯ:
Фототаблица (___ листов, ___ фото).
Схема расположения дефектов (план помещения с нанесением повреждений).
Копия правоустанавливающего документа.
Протоколы лабораторных испытаний (если проводились).
Решение собственника о сносе / Акт пожарной части / Предписание Госстройнадзора (при наличии).

Члены комиссии, своими подписями удостоверяют достоверность сведений, содержащихся в настоящем Акте, и единодушие в выводах.

Председатель: _____________ / * *  / 
Член комиссии: _____________ /  *  / 
Член комиссии: _____________ /  *  / 
Член комиссии: _____________ /  *  / 

Ответственное лицо (собственник/арендатор):
_____________ /  *  / 
«___» ____________ 202 г.

М.П. (при наличии у организации)

Частые ошибки и риски при составлении

• Отсутствие кадастрового номера (для Росреестра, отказ гарантирован).
• Общие фразы вместо дефектов: «Состояние удовлетворительное», «Требуется ремонт». Нужно: «Трещина в стене длиной 2 м, шириной 3 мм, сквозная».
• Неполный состав комиссии: Меньше 3 человек (для серьезных объектов), отсутствие специалиста по профилю (конструктор, инженер сетей).
• Расхождение с фото: В акте написано одно, на фото — другое, или фото нет вообще.
• Подпись только председателя: Подписать должны все члены комиссии, указанные в шапке.
• Использование старой формы для Росреестра: Формы до 2021 г. (Приказ Минэкономразвития № 412) недействительны для снятия с учета.

Где скачать актуальные бланки (файлы .doc/.pdf)

Официальные бланки лучше брать из первоисточников, чтобы избежать устаревших версий:

1. Сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru) → Раздел «Деятельность» → «Кадастровая деятельность» → «Нормативные правовые акты» → Приказ № П/0179 (Приложение № 2).
2. Правовые системы: ГАРАНТ, КонсультантПлюс, Кодекс — поиск по «Приложение 2 к Приказу Росреестра от № П/0179». Там же доступны заполненные примеры.
3. Сайты СРО кадастровых инженеров — часто публикуют методические рекомендации и чистые бланки Word.
4. ФНС (nalog.gov.ru) — раздел «Кадастровая деятельность» / «Формы документов».

Акт осмотра нежилого здания — это документ, который может стать главным доказательством в суде, основанием для списания миллионов рублей с баланса или основанием для получения страховой выплаты. Подход «для галочки» недопустим.

Чек-лист перед финализацией:

• [ ] Использована актуальная форма (для Росреестра — только Приложение № 2 к Приказу № П/0179).
• [ ] Все реквизиты объекта (адрес , кадастровый номер ) верны и совпадают с ЕГРН.
• [ ] Состав комиссии укомплектован компетентными лицами, все подписали.
• [ ] Описание дефектов конкретное, измеримое, без «воды».
• [ ] Фотофиксация прикреплена, пронумерована, соответствует тексту акта.
• [ ] Указаны методы обследования (визуально + приборы).
• [ ] Сделаны выводы: категория состояния, пригодность, необходимые меры.
• [ ] Приложены все обязательные вложения (выписка ЕГРН, решение о сносе, акты МЧС и т.д.).

Грамотно составленный акт защитит ваши интересы и сэкономит время при взаимодействии с госорганами, банками, страховщиками и контрагентами. При сложных объектах (аварийные здания, спорные ущербы, снос культурного наследия) настоятельно рекомендуется привлечение кадастрового инженера или технического эксперта для составления протокола обследования.

Статья подготовлена на основе информации из открытых источников (Росреестр, ГАРАНТ, КонсультантПлюс, судебная практика) по состоянию на . Данная информация носит справочный характер. Для решения конкретных правовых вопросов обратитесь к квалифицированным юристам или кадастровым инженерам.