Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Капитальный ремонт — это сложный, дорогостоящий и строго регламентированный процесс. Ключевым документом, запускающим эту процедуру и обосновывающим смету работ, является Акт обследования технического состояния здания (сооружения). Без этого документа невозможно получить финансирование (особенно из фонда капремонта), разработать проектную документацию и легально приступить к работам.

В данной статье мы подробно разберем структуру акта, порядок его составления, состав комиссии, а также предоставим типовой образец заполнения с пояснениями к каждому разделу.

Правовая основа и назначение документа

Основанием для проведения обследования и составления акта служат:

Жилищный кодекс РФ (ст. 161, 162) — определяет порядок капремонта общих имуществ МКД.
Постановление Правительства РФ № 872 (Правила капремонта), регламентирует этапы подготовки.
ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования технического состояния» — основной технический стандарт (заменил ГОСТ 31937-2011).
СП 13-102-2003 — свод правил по обследованию и осмотру зданий.
Региональные законы о фондах капремонта (для МКД).

Основные цели акта:

Фиксация фактического износа несущих и ограждающих конструкций.
Выявление дефектов, угрожающих безопасности эксплуатации.
Определение перечня работ, подлежащих выполнению в рамках капремонта.
Формирование обоснования для сметной стоимости.
Принятие решения о пригодности/непригодности здания для дальнейшей эксплуатации.

Кто и как проводит обследование (Состав комиссии)

Обследование не может проводиться одним лицом. Обязательно создается комиссия. Типовый состав:

Председатель: Представитель собственника / УО / ТСЖ / ЖСК / Управляющей организации (ФИО: Иванов И.И.*).
Члены комиссии:
- Технический специалист УО/УК (инженер по эксплуатации).
- Представитель проектирующей организации (по договору).
- Представитель регионального оператора Фонда капремонта (для МКД) — по требованию регионального закона.
- Специализированные эксперты (по необходимости): геодезист, инженер-конструктор, инженер по ОВ/ВК/ЭОМ.
Секретарь: Ведет протокол, оформляет акт (ФИО: Петрова А.С.*).

Важно: Члены комиссии должны иметь соответствующую кваліфикацию (СРО, допуск к обследованию несущих конструкций). Подписи лиц без допуска делают акт оспоримым в суде и недействительным для Фонда капремонта.

Этапы проведения обследования

Этап 1: Подготовительный (Камеральный)

Сбор архивных данных: проектная документация, акты предыдущих обследований, посторойки, журналы учета работ.
Анализ истории эксплуатации: аварии, протечки, пожары, перепланировки.
Разработка Программы и методики обследования (обязательна по ГОСТ 31937-2024).

Этап 2: Визуальный осмотр (Полевой)

Обход всех помещений (жилых, нежилых, чердачных, подвальных, технических этажей).
Осмотр фасадов, кровли, придомовой территории.
Фиксация дефектов: фото/видеофиксация, замеры трещин (марки), определение геометрии конструкций.
Определение точек для инструментального контроля.

Этап 3: Инструментальное обследование (Детальное)

Проводится по программе. Основные методы:

Несущие конструкции: ультразвуковой контроль прочности бетона, измерение толщины защитного слоя, раскрытие арматуры, замеры прогибов.
Фундаменты: раскопки ям (по периметру и под колоннами), определение грунтов, уровня ГВ.
Инженерные системы: гидротестирование трубопроводов, термография теплосетей, замеры изоляции электропроводки, проверка тяги вентиляции.
Кровля: термография (поиск намоканий), замеры угла наклона, состояние гидроизоляции.

Этап 4: Камеральная обработка и расчеты

Верификация расчетных схем по фактическим геометрическим параметрам.
Расчет несущей способности (СП 16.13330, СП 63.13330 и др;).
Определение категории технического состояния (по ГОСТ 31937-2024: Нормальное, Работоспособное, Ограниченно работоспособное, Аварийное).
Разработка мероприятий по устранению дефектов (проект капремонта);

Структура Акта обследования (Типовая форма)

Единой утвержденной государством формы (как ГОСТовской) для Акта обследования на капремонт не существует. Организация разрабатывает свой бланк на основании требований ГОСТ 31937-2024 (Приложение Б) и внутренних стандартов. Однако обязательны следующие разделы:

Обязательные разделы акта:

Шапка: Наименование организации-заказчика, исполнителя, номер и дата акта, адрес объекта (г. , ул. , д. ).
Основание: Номер договора/контракта (№ от ), приказ о создании комиссии.
Состав комиссии: Таблица с ФИО, должностью, организацией, подписью, расшифровкой подписи. (ФИО маскируем: Смирнов А.В.).
Объект обследования: Характеристика здания: назначение, этажность, год постройки, серия проекта, конструктивная схема (стены, перекрытия, фундамент, кровля), площадь общая/жилая.
Программа и методика: Ссылка на утвержденную программу обследования.
Результаты визуального осмотра: Описание дефектов по элементам (фундамент, стены, колонны, перекрытия, лестницы, кровля, фасады, инженерные сети). Ссылки на фототаблицу (Приложение 1).
Результаты инструментального обследования: Таблицы замеров, протоколы испытаний (Приложение 2), сравнение с нормативными значениями.
Результаты расчетов проверки несущей способности: Коэффициенты запаса прочности (γ_c, γ_s), выводы по группам конструкций.
Приложения: Фототаблица, планы с нанесением дефектов, протоколы испытаний, расчетные записки.
Подписи: Всех членов комиссии с датой.

Образец заполнения Акта (Фрагменты с пояснениями)

Ниже приведен фрагмент типово заполненного акта. Персональные данные и адреса частично скрыты () в соответствии с требованиями конфиденциальности.

АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ЗДАНИЯ

г. «___» _____________ 202_ г. №

Мы, нижеподписавшиеся, действующие на основании Договора № от и Приказа заказчика № от *, составили настоящий Акт о результатах обследования технического состояния здания для разработки проектной документации на капитальный ремонт.

СОСТАВ КОМИССИИ

Должность в комиссии	ФИО	Должность, организация	Свидетельство/Допуск (№)	Подпись
Председатель	Иванов И.И.	Главный инженер ООО «УК «»	Свидетельство НРС №	____________ / Иванов
Член комиссии	Сидоров П.П.	Ведущий инженер ООО «ПроектИнвест»	Член СРО , допуск к обследованию	____________ / Сидоров
Член комиссии	Козлова М.В.	Инженер ФКР региона (представитель)	—	____________ / Козлова
Секретарь	Петрова А.С.	Техник ООО «УК «»	—	____________ / Петрова

ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОБСЛЕДОВАНИЯ

Адрес: г. , ул. , д. , корп.
Кадастровый номер: ::*:
Назначение: Многоквартирный жилой дом (МКД)
Год постройки: 19 г. (ввод в эксплуатацию * г.)
Серия проекта: 1-* (панельный/кирпичный/монолитный)
Этажность: этажей (в т.ч. подвал/цоколь — да/нет)
Конструктивная схема:
- Фундамент: Ленточный/Свайный (бетон класс B)
- Стены: Кирпичные/Панельные/Блочные (толщина * мм, марка М*)
- Перекрытия: Панельные ПТ/ПК / Монолитные / Деревянные
- Кровля: Плоская/Скатная, гидроизоляция (битумная/ПВХ/ТПО)
- Фасад:штукатурка/облицовка/вентилируемый (состояние: удовл./неудовл.)
Общая площадь здания: * кв.м. (Жилая: * кв.м.)
Количество квартир: * шт.
Инженерное оснащение: ЦО, ЦХВС, ГВС (верхнее/нижнее распределение), Отопление (однотрубное/двухтрубное), Вентиляция (естественная/приточно-вытяжная), Электроснабжение (ВЛ-0.4кВ, ЩМК на этажах).

РЕЗУЛЬТАТЫ ВИЗУАЛЬНОГО ОСМОТРА (Краткая выписка)

Общий вывод: Здание находится в ограниченно работоспособном состоянии (Категория 3 по ГОСТ 31937-2024). Требуется капитальный ремонт несущих конструкций кровли, фасадов и замены инженерных сетей.

Отслоение гидроизоляции на участке 10-15 м (фасад ул. ).
Просадки не выявлены, трещин в подвальных стенах нет.
Сквозные трещины в швах панелей (ширина до 5 мм) на 3-5 этаже (зона балконов).
Отслаивание штукатурки на площади ~15 кв.м.
Нарушение термотехнической однородности (мостики холода по термографии).
Протечки в стыках панелей (чердак, над кв. , ).
Коррозия арматуры в зонах протечек (раскрытие арматуры в 3 точках).
Прогибы в пределах нормы (L/200).
Множественные намокания гидроизоляции (термография: 40% площади).
Мех. повреждения накладок парапета.
Внутренний водосточок забит/корродирован (кв. *).
Стояки ВС: чугун, коррозия, утечки на сойках (кв. , , *).
Стояки ХВС/ГВС: сталь, наросты, малые диаметры (Ду 15/20 вместо 20/25).
Отопление: риск разрыва труб (стенка < 2.5 мм по УЗК).
ЩМК устарели (АП-50, без УЗО, изношены контакты).
Проводка алюминиевая (провода АПП), изоляция ломаная.

Элемент здания	Выявленные дефекты и повреждения	Оценка состояния
Фундамент (раскопки ям № 1-4)	Работоспособное (Кат. 2)	Лст. 1-4
Наружные стены (фасад ул. )	Ограниченно работоспособное (Кат. 3)	Лст. 5-12
Перекрытия (чердак, подвал)	Ограниченно работоспособное (Кат. 3)	Лст. 13-20
Кровля	Аварийное (Кат. 4) — требуется полная замена	Лст. 21-30
Инженерные системы (ВС, ХВС, Отопление)	Ограниченно работоспособное (Кат. 3)	Лст. 31-40
Электрооборудование	Аварийное (Кат. 4) — полная замена проводки и ЩМК	Лст. 41-45

РЕЗУЛЬТАТЫ ИНСТРУМЕНТАЛЬНОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ (Выписка)

Полные протоколы см. Приложение № 2.

Прочность бетона стен (УЗК, ГОСТ 17624): Средняя прочность по дому класс B (проект B). Коэффициент вариации %. Соответствует.
Защитный слой арматуры (магнитометр): Фактический 15-25 мм (проект 30 мм). Не соответствует (коррозионный риск).
Гидротестирование систем ВС/ХВС: Давление 1.0 МПа (расч. 0.6 МПа). Утечки на сойках. Не герметично.
Замеры изоляции электросетей (мегаомметр 1000В): Rизол = 0.3-0.5 МОм (норма > 0.5 МОм для сети 380В). Не соответствует ПУЭ.

РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА НЕСУЩЕЙ СПОСОБНОСТИ

Расчеты выполнены в комплексе СЦАД/Лира/СЦ «Монолит» по фактическим геометрическим параметрам и свойствам материалов.

Перекрытия (панельные ПТ): γ_n = 0.95 (норма ≥ 1.0). Не обеспечивают несущую способность по нормам нагрузок (увеличенные нагрузки от переукладки/изоляции кровли). Требуется усиление (углеродное обмотание/бетонирование).
Колонны/Стены 1 секции: γ_n = 1.15. Обеспечивают.
Фундаменты: Расчетная устойчивость по несущей способности грунта обеспечена (γ_n > 1.0). Осадки предельные не превышают [п/п], фактические за историю — в норме.

ИТОГОВАЯ КАТЕГОРИЯ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ

В соответствии с ГОСТ 31937-2024 (Таблица 1), с учетом состояния ключевых элементов (кровля — Кат. 4, электрооборудование — Кат. 4, стены/перекрытия — Кат. 3), здание в целом относится к категории:

«ОГРАНИЧЕННО РАБОТОСПОСОБНОЕ» (КАТЕГОРИЯ 3)

Эксплуатация допускается при условии выполнения мероприятий по устранению выявленных дефектов в сроки, установленные комиссией (не позднее текущего года).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ

На основании результатов обследования комиссия ПРЕДЛАГАЕТ включить в программу капитального ремонта на 202_ год следующие виды работ (перечень не исчерпывающий, детализация в проекте):

Кровля: Полная демонтаж старой гидроизоляции. Устройство новой кровельной пироговой системы (пароизоляция, минвата, ПВХ/ТПО мембрана). Замена внутренних водосточных труб и воронок. Ремонт парапетов.
Фасады и наружные стены: Заделка трещин ремонтными составами (инъекция). Утепление фасада системой «мокрый фасад» / вентилируемый фасад (толщина минваты мм). Ремонт/замена балконных блоков (кв. , ).
Перекрытия (чердачные/подвальные): Инъекционная гидроизоляция стыков панелей. Усиление панелей УВП/углеродным волокном в зонах коррозии арматуры.
Инженерные системы (ВС, ХВС, ГВС, Отопление): Полная замена внутридомовых стояков на полипропилен/металлопластик/нержавейку с установкой индивидуальных ПУ (ИПУ). Замена вводов в дом. Балансировка системы отопления.
Электроснабжение: Полная замена электросетей в квартирах и общих помещениях (медь ВВГнг-ЛС). Замена ЩМК на современные с УЗО и автоматическими выключателями. Устройство заземления и уравнивания потенциалей.
Вентиляция: Чистка/ремонт вентиляционных каналов. Установка приточных клапанов в жилых комнатах (по проекту).
Фундамент (локально): Ремонт гидроизоляции на участке фасада ул. * (покрытие битумно-полимерными мастиками/профилированными мембранами). Устройство слепой кирки.

ПРИЛОЖЕНИЯ (неотъемлемая часть акта)

Приложение 1: Фототаблица дефектов (* л.).
Приложение 2: Протоколы инструментальных испытаний и замеров (* л.).
Приложение 3: Планы этажей/фасадов с нанесением дефектов и точек обследования (* л.).
Приложение 4: Выписка из расчетной записки проверки несущей способности (* л.).
Приложение 5: Копия Программы и методики обследования.
Приложение 6: Копии свидетельств/допусков членов комиссии.

Акт составлен в * экз. (по числу членов комиссии + заказчик + исполнитель + архив).

Типичные ошибки при составлении акта (Чек-лист для проверки)

Отсутствие Программы обследования. Акт без утвержденной программы не имеет юридической силы (п. 6.2 ГОСТ 31937-2024).
Неполный состав комиссии. Нет представителя проектировщика или ФКР (для МКД).
Подмена понятий: «Акт осмотра» вместо «Акта обследования». Осмотр — это только визуально. Обследование — включает инструментальный контроль и расчеты.
Отсутствие расчетов несущей способности. Для капремонта несущих конструкций (перекрытия, фундамент, стены) расчет обязателен (СП 13-102, п. 8.3).
Общие фразы вместо дефектов. «Стены в плохом состоянии» — недопустимо. Нужно: «Трещина шириной 3 мм на расстоянии 1.2 м от угла кв. 15, проходит через 3 панели».
Нет привязки к фото/планам. Каждый дефект должен иметь ID на плане и номер фото.
Игнорирование ГОСТ 31937-2024. Использование старой категории «Неаварийное/Аварийное» вместо новой 4-ступенчатой шкалы.
Подписи лиц без права подписи. Подпись сторожа или уборщицы вместо инженера с допуском СРО.

Что делать после подписания Акта?

Разработка Проектной документации (ПД) на основании заключения акта (этап П — проектная документация, этап Р — рабочая документация).
Экспертиза ПД (государственная или негосударственная в зависимости от объекта и источника финансирования).
Закупка подрядчика (44-ФЗ / 223-ФЗ / коммерческие закупки).
Производство работ с ведением Журналов работ (КС-6, КС-8) и составлением Актов освидетельствования скрытых работ (КС-2/КС-3).
Приемка работ комиссией (Акт приемки-сдачи выполненных работ КС-11, Акт приемки объекта в эксплуатацию).
Внесение изменений в ЕГРН (при изменении характеристик здания) и обновление паспорта дома;

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Обязательно ли нанимать лицензированную (СРО) организацию для обследования?

Ответ: Да, обязательно. Согласно ст. 48 ГК РФ и ст. 51.1 ГК РФ, обследование несущих конструкций относится к видам работ, влияющим на безопасность капитальных объектов. Исполнитель должен быть членом СРО в реестре которой указан вид работ: «Обследование технического состояния зданий, сооружений».

Вопрос: Можно ли провести обследование своими силами (инженерами УК/ТСЖ)?

Ответ: Только если УК/ТСЖ имеет в штате инженеров с допуском СРО и сама является членом СРО по данному виду работ. На практике — почти никогда. Обычно нанимают стороннюю экспертную организацию.

Вопрос: Срок действия Акта обследования?

Ответ: Законом жесткий срок не установлен, но нормативная документация (СП, ГОСТ) и практика Фондов капремонта требуют актуальность данных на момент разработки проекта. Обычно не старше 1-2 лет. Если прошло больше — требуется повторное/дополнительное обследование.

Вопрос: Что если квартира не пускает в обследование?

Ответ: Составляется Акт об отказе в предоставлении доступа (по форме, утвержденной Приказом Минстроя РФ от № 170 или внутренней формой). В Акт обследования вносится запись: «Обследование квартиры № * не проведено в связи с отказом собственника/наемника; Состояние конструкций в данной зоне принято по расчету/аналогии/худшему варианту». Риски ложатся на собственника.

Вопрос: Нужно ли согласовывать Акт с жильцами (ОСС)?

Ответ: Сам Акт обследования, технический документ, он подписывается комиссией. Но перечень работ капремонта, основанный на этом акте, должен утверждаться Общим собранием собственников (ОСС) по ст. 45-46 ЖК РФ (для МКД, не в программе ФКР) или включаться в краткосрочную/долгосрочную программу ФКР (утверждается региональным оператором/органом власти).

Акт обследования здания на капитальный ремонт — это не просто формальность, а основание для всех последующих финансовых и строительных решений. Качество его выполнения определяет: получите ли вы деньги из Фонда капремонта, будет ли проект пройден экспертизой, не возникнут ли суды с подрядчиком из-за «скрытых дефектов», и, главное, будет ли дом безопасен после ремонта.

Ключевые принципы качественного акта:

Объективность: Только факты, замеры, фото, протоколы. Никаких «кажется» и «по слухам».
Полнота: Охвачены все несущие конструкции и все инженерные системы.
Обоснованность: Каждая рекомендация по ремонту подкреплена расчетом или ссылкой на норму (СП, ГОСТ, СНиП).
Юридическая чистота: Правильный состав комиссии, наличие допусков СРО, подписи, даты, сквозная нумерация приложений.

Используйте приведенный выше образец как чек-лист для проверки акта, предоставленного вашей экспертной организацией. Не подписывайте документ, если в нем есть пробелы по пунктам раздела 6 данной статьи. Качество обследования — залог качественного капитального ремонта.

Данная статья носит информационный характер. Для подготовки конкретного документа обратитесь к актуальным редакциям ГОСТ 31937-2024, СП 13-102-2003, ЖК РФ, региональному законодательству и методическим рекомендациями вашего Фонда капитального ремонта.