Акт обследования многоквартирного дома (МКД) — это основной документ, фиксирующий техническое состояние общего имущества дома, конструктивных элементов и инженерных систем. Он необходим для признания дома аварийным, планирования капитального ремонта, получения субсидий или разрешения споров между собственниками и управляющей организацией. В данной статье подробно разберем актуальные формы, порядок заполнения и ключевые нормативные акты на .

Нормативная правовая основа

Составление акта строго регламентируется федеральным законодательством. Основными документами, регулирующими форму и порядок проведения обследования, являются:

• Постановление Правительства РФ от № 47 (ред. от ) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Приложение № 2 к данному Постановлению содержит утвержденную форму «Акта обследования помещения (многоквартирного дома)».
• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) — статьи 16 (общее имущество), 47 (право собственников на общее имущество), 158 (обслуживание жилых помещений и общего имущества).
• Приказ Минстроя России от — утверждает форму акта обследования жилого помещения инвалида и общего имущества МКД, в котором проживает инвалид (специфический случай).
• Приказ Росстандарта от № 631-ст — утвержден образец протокола осмотра МКД, используемый при текущем контроле состояния общего имущества.
• Постановление Правительства РФ от № 354 — правила содержания общего имущества, регламентирующие обязанности УО/ТСЖ/ЖСК по проведению осмотров.

Важно: На 2026 год обязательной для признания дома аварийным является форма по Постановлению № 47 (Приложение № 2). Для текущего учета и планирования КР часто используют форму по Приказу Росстандарта № 631-ст.

Основания для проведения обследования и составления акта

Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ и Постановлению № 47, обследование проводится по основаниям:

1. Заявление собственника (собственников) жилого помещения в МКД.
2. Решение органа местного самоуправления (ОМСУ) о проведении обследования для признания дома аварийным.
3. Предписание надзорных органов (госжилинспекция, прокуратура, МЧС).
4. Инициатива управляющей организации (УО) в рамках подготовки к капитальному ремонту или планового осмотра (обычно весенне-осенний).

Состав комиссии по обследованию

Акт составляется комиссией. В ее состав обязательно входят:

• Представитель ОМСУ (председатель комиссии или уполномоченное лицо).
• Представитель управляющей организации (УО/ТСЖ/ЖСК).
• Специалист с соответствующей квалификацией в области строительства/экспертизы (инженер, техник).
• По возможности — представитель собственников (член совета дома, председатель ТСЖ).

Примечание: ФИО членов комиссии, их должности и места работы указываются в шапке акта. В публичных образцах эти данные маскируются: ФИО: * * , Должность: , Организация: *.

Структура и пошаговое заполнение Акта (по Приложению № 2 к Постановлению № 47)

Форма акта содержит следующие обязательные блоки. Ниже приведен подробный разбор каждого поля.

Шапка документа

• Наименование документа: «АКТ обследования помещения (многоквартирного дома)».
• Номер и дата: Присваивается по журналу учета исходящих документов ОМСУ или УО. Пример: № * от ..202.
• Место составления: Город/Населенный пункт , область/край *.

Сведения об обследуемом объекте

Сведения об обследующей организации и комиссии

Заполняется таблица с данными каждого члена комиссии:

• Фамилия, Имя, Отчество: * *
• Должность:
• Наименование организации: (например, Администрация г. , ООО «УК », НО «»)
• Основание для участия (приказ, доверенность, решение): Приказ № * от ..202
• Подпись: /расшифровка/

Описание технического состояния конструктивных элементов (Ключевой раздел)

Это самая объемная часть. Комиссия осматривает и оценивает каждое конструктивное элемент по шкале: «Хорошее», «Удовлетворительное», «Неудовлетворительное», «Аварийное».

Список обязательных к осмотру элементов (согласно Постановлению № 47 и Приказу № 631-ст):

1. Фундаменты и подвалы (технические подвалы): наличие осадок, трещин, промоин, состояния гидроизоляции, вентиляции.
2. Стены несущие и самонесущие: трещины, разбухание кирпича, коррозия арматуры, отслоение штукатурки, нарушение стыков панелей.
3. Колонны, балки, перекрытия (перекрытия подвалов, межэтажные, чердачные): прогибы, трещины, коррозия, протечки, биологические поражения (гниль, плесень).
4. Крыша: вид покрытия (рулонный, мастичный, металлочерепица и т.д.), состояние карнизов, парапетов, водосточной системы (внутренней/внешней), наличие течей.
5. Лестничные клетки, лестницы, межквартирные площадки, колясочные: состояние маршей, площадок, ограждений, напольных покрытий, освещения.
6. Балконы, лоджии: состояние плит, ограждений, водосточки, гидроизоляции.
7. Инженерные системы (общего имущества):
   • Водоснабжение (холодное/горячее) — износ, протечки, коррозия, напор.
   • Канализация (внутренняя, наружная), заторы, состояние стояков, вентиляционных труб.
   • Отопление — состояние стояков, ризеров, эл. узлов, теплоизоляции.
   • Электроснабжение (вводные устройства, щиты на этажах, освещение МОП).
   • Газоснабжение (ввод, стояки — осмотр внешний, совместно с газовиками).
   • Вентиляция — тяга в каналах, состояние клапанов, камер вытяжки.
8. Придомовая территория: состояние путепроводов, покрытий, озеленения, МАФ (если относится к общему имуществу).

Пример заполнения строки таблицы акта:

Фундамент | Неудовл. | По периметру дома выявлены вертикальные трещины шириной до 5мм,
 | | осадки угловых частей до 30мм. Гидроизоляция повреждена. | Требуется усиление/ремонт
Крыша (рулонная) | Аварийное | Множественные течи на 80% площади, пузыри на покрытии,

 | | карнизы обрушаются. Срок службы превышен на 15 лет. | Подлежит полной замене

На основании осмотра комиссия формулирует общий вывод о техническом состоянии МКД:

• Хорошее — дефектов нет, эксплуатация без ограничений.
• Удовлетворительное — есть незначительные дефекты, не влияющие на несущую способность, устраняются текущим ремонтом.
• Неудовлетворительное — есть дефекты, снижающие несущую способность/эксплуатационные свойства, требуется капитальный ремонт.
• Аварийное, конструкции имеют критические дефекты, эксплуатация опасна для жильцов. Рекомендация: Признать дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В акте обязательно указываются:

• Необходимость и виды работ (текущий/капитальный ремонт, усиление конструкций, замена сетей).
• Приоритетность работ (срочные меры по обеспечению безопасности).
• Предварительная сметная стоимость работ (опционально, часто готовится отдельно).

Приложения к акту (Обязательные)

Акт без приложений считается неполным. Обязательно прикладываются:

1. Фотофиксация дефектов (с указанием даты, времени, геолокации, описания что снято). Файлы подписываются: Фото 1 — трещина на стене подъезда 2, этаж 3 (файл ).
2. Схема/план дома с нанесением мест выявленных дефектов.
3. Копии документов, послуживших основанием (заявление собственника от ..202*, решение администрации № *).
4. Выписка ЕГРН на общее имущество (если требуется для суда/администрации).

Особенности заполнения для разных целей

Для признания дома аварийным (Постановление № 47)

• Строго по форме Приложения № 2.
• Обязательно наличие представителя Администрации в комиссии.
• Акт является основанием для решения ОМСУ о признании аварийным (ст. 20.1 ЖК РФ).

Для планирования Капитального ремонта (Фонд КР / Регоператор)

• Часто используется форма по Приказу Росстандарта от № 631-ст (Протокол осмотра).
• Акцент на оценке износа элементов по группам (фундамент, стены, перекрытия, крыша, сети) в % для внесения в программу КР.
• Результаты загружаются в ГИС ЖКХ / Регистр объектов КР.

Для инвалида (Приказ Минстроя от )

• Обследуется не только общее имущество, но и конкретное жилое помещение инвалида.
• Оценивается доступность среды (пандусы, лифты, ширина проемов, санузлы).
• Акт нужен для получения жилья или адаптации текущего.

Порядок действий после составления акта

1. Подписание: Все члены комиссии подписывают каждый лист акта и приложения. Если кто-то не согласен — пишет «Особое мнение» в акте или отдельным листом.
2. Вручение экземпляров: Один экземпляр — заявителю (собственнику), один — в Администрацию (ОМСУ), один — в Управляющую организацию, один — в архив комиссии.
3. Сроки: Постановление № 47 устанавливает срок проведения обследования — не более 30 дней с момента поступления заявления/решения (может продлеваться на 30 дней).
4. Дальнейшие шаги:
   • Если дом аварийный — Администрация в течение 10 дней принимает решение о признании аварийным и включении в программу сноса/реконструкции.
   • Если нужен капремонт, УО вносит данные в Долгосрочную программу КР (до 1 июня текущего года на следующий год).
   • Если выявлены угрозы безопасности — УО обязана принять срочные меры (перекрыть доступ, установить опоры, эвакуировать жильцов) по ст. 158 ЖК РФ.

Типичные ошибки при заполнении (Чек-лист для проверки)

• Отсутствие кадастрового номера дома (если присвоен) — акт могут не принять в Администрации/ГИС ЖКХ.
• Общие фразы вместо описания дефектов: «Стены старые», «Крыша течет». Правильно: «На стене подъезда 1 на отметке 2-го этажа вертикальная трещина длиной 1.5 м, шириной 3 мм, сквозная».
• Нет фотофиксации или фото некачественные/без привязки к месту.
• Неполный состав комиссии (нет представителя Администрации при проверке на аварийность, нет специалиста с допуском/квалификацией).
• Отсутствие подписи одного из членов комиссии без указания причины.
• Несоответствие вывода фактам: написано «Аварийное», а дефекты описаны как незначительные (или наоборот).
• Использование устаревшей формы (до редакции от ).

Где получить официальные бланки и образцы (на )

• Официальный интернет-портал правовой информации (pravo.gov.ru) — текст Постановления № 47 с Приложением № 2 (актуальная редакция).
• Сайт Минстроя России (minstroy.gov.ru) — раздел «Нормативные акты» / «Формы документов».
• Сайт Росстандарта (gost.ru), Приказ № 631-ст с формой протокола осмотра.
• ГИС ЖКХ (giszhkh.ru), в разделе «Реестр форм» или при заполнении протокола осмотра в личном кабинете УО.
• Сайты региональных операторов Капремонта — часто выкладывают методические рекомендации и адаптированные образцы для своего региона.
• Сервисы документооборота (FreshDoc, КонсультантПлюс, Гарант, Explawyer) — предоставляют интерактивные формы для заполнения онлайн с последующим скачиванием в Word/PDF.

Грамотно заполненный Акт обследования МКД — это юридически значимый документ, от которого зависят безопасность жильцов, распределение бюджетных средств на капремонт и судьба самого дома (снос или сохранение). Ключевые принципы: объективность, полнота описания дефектов, фотофиксация, соблюдение формы Приложения № 2 к Постановлению № 47 (для аварийности) или Приказа Росстандарта № 631-ст (для учета/КР).

Рекомендуем перед проведением обследования свериться с последними изменениями в законодательстве (редакция от к Постановлению № 47 вступила в силу недавно) и, при необходимости, привлечь независимую экспертную организацию с допуском СРО для проведения инструментального обследования (если визуального осмотра недостаточно).

Дата актуальности информации: . Нормативная база может меняться. Перед составлением акта обязательно проверьте актуальность форм на официальных ресурсах (pravo.gov.ru, minstroy.gov.ru).