Досрочное завершение арендных отношений по воле обеих сторон — это самый безопасный и цивилизованный способ прекратить обязательства. В отличие от одностороннего отказа или расторжения через суд, расторжение по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ) минимизирует риски финансовых претензий, штрафов и судебных издержек. Ключевым документом, фиксирующим волю сторон и фактическое возвращение имущества, является Акт о расторжении договора аренды.
В данной статье мы подробно разберем структуру акта, обязательные реквизиты, порядок подписания, а также предоставим актуальный образец акта на 2026 год с комментариями юристов. Информация актуальна на .
Правовая основа: почему важен Акт?
Согласно статье 610 ГК РФ, договор аренды может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Само письменное соглашение о расторжении (дополнительное соглашение) фиксирует волевое решение, однако Акт приема-передачи (или Акт о расторжении) фиксирует фактическое исполнение обязательств: возврат ключей, состояние имущества, отсутствие долгов по оплате.
- Без Акта: Арендатор может вернуть ключи, но арендодатель позже заявит о порче имущества или долгах за КУ. Арендатор не сможет доказать момент фактического освобождения помещения.
- С Актом: Документ становится неоспоримым доказательством в суде (ст. 74 ГПК РФ, ст. 61 Арбитражного ПК РФ), что обязательства исполнены в полном объеме;
Важный нюанс из судебной практики: Даже если подписано Дополнительное соглашение о расторжении, но не составлен Акт приема-передачи, арендодатель может требовать арендную плату до момента фактического освобождения (Определение ВС РФ № 44-В19-1 и др.).
Обязательные реквизиты Акта (Чек-лист)
Чтобы документ имел юридическую силу, он должен содержать следующие элементы (согласно ст. 450 ГК РФ и деловому обороту):
- Наименование документа: «Акт о расторжении договора аренды № [Номер] по соглашению сторон».
- Место и дата составления: Город, дата (прописью и цифрами).
- Ссылка на базовый договор: Номер, дату заключения договора аренды, его предмет (адрес объекта, ).
- Сведения о сторонах: Полные наименования (для юрлиц/ИП) или ФИО (для физлиц), паспортные данные / реквизиты регистрации, полномочия (на основании чего действуют: Устав, Доверенность № от ).
- Заявление о расторжении: Формулировка: «Стороны подтверждают, что Договор аренды № расторгнут по соглашению сторон с (дата) на основании Доп. соглашения № ».
- Фактический возврат: Запись о передаче ключей (количество, тип), пультов, карт доступа.
- Состояние имущества: Подробное описание состояния помещения/оборудования на момент сдачи. Фраза «претензий по качеству и комплектации нет» — обязательна.
- Расчеты: Подтверждение полного расчета по арендной плате, коммунальным услугам, страховке, залогу (обеспечительному платежу). Указание сумм и отсутствия долгов.
- Возврат залога: Условия и сроки возврата обеспечительного платежа (если предусмотрено договором).
- Показания приборов учета: Текущие показания счетчиков воды, электричества, газа (фотофиксация рекомендуется).
- Подписи сторон: Расшифровка подписей (ФИО), печати (если есть).
- Приложения: Фото/видеофиксация состояния, квитанции об оплате КУ, акты сверки взаиморасчетов.
Образец Акта о расторжении договора аренды по соглашению сторон (2026)
Ниже приведен универсальный шаблон, подходящий как для жилых (найм), так и для нежилых помещений (аренда). Текст в квадратных скобках […] подлежит замене на ваши данные. Персональные данные замаскированы символами * в соответствии с политикой конфиденциальности.
АКТ № [Номер акта, например: 1/2026]
о расторжении Договора аренды № [Номер договора] по соглашению сторон
г. [Город] «[День]» [Месяц прописью] [Год] г.
Мы, нижеподписавшиеся:
Арендодатель: [Полное наименование юрлица / ФИО физлица / ИП], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице [Должность, например: Генерального директора] [ФИО представителя ], действующего на основании [Устава / Доверенности № от *], с одной стороны,
Арендатор: [Полное наименование юрлица / ФИО физлица / ИП], именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице [Должность] [ФИО представителя ], действующего на основании [Устава / Доверенности № от *], с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», составили настоящий Акт о следующем:
ПРЕДМЕТ АКТА
Стороны подтверждают, что Договор аренды № [Номер договора] от [Дата договора] (далее, Договор), заключенный в отношении недвижимого имущества: [Тип объекта: квартира / офис / склад / земельный участок], расположенного по адресу: , площадью [Площадь] кв.м., кадастровый номер: , расторгнут по соглашению сторон с [Дата расторжения] г. на основании Дополнительного соглашения № [Номер доп. соглашения] от [Дата доп. соглашения].
ПРИЕМ-ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
Арендатор фактически вернул, а Арендодатель принял объект аренды в состоянии, соответствующем условиям Договора и нормам износа, предусмотренным ст. 616 ГК РФ.
Переданы ключи от входной двери (в количестве [Кол-во] шт.), ключи от межкомнатных дверей ([Кол-во] шт.), пульты от кондиционеров/ворот ([Кол-во] шт.), карты доступа/брелки ([Кол-во] шт.). Ключи исправны, открывают/закрывают без заклинивания.
Состояние отделочных работ, инженерного оборудования, встроенной мебели и техники соответствует описи, приложенной к Договору (Приложение № [Номер]), за исключением естественного износа. Внешних повреждений, дефектов, утечек, следов пожара/затопления не обнаружено.
Показания индивидуальных приборов учета на момент передачи:
- Холодная вода: куб.м. (счетчик № );
- Горячая вода: куб.м. (счетчик № );
- Электричество: кВт·ч (счетчик № );
- Газ: куб.м. (счетчик № );
Фото/видеофиксация показаний и состояния помещения от [Дата] прилагается (файлы переданы по электронной почте / на флеш-накопителе).
РАСЧЕТЫ МЕЖДУ СТОРОНАМИ
Стороны подтверждают, что на день составления настоящего Акта взаиморасчеты по Договору полностью погашены. Арендная плата за период до [Дата расторжения] включительно оплачена в полном объеме.
Оплата коммунальных услуг за период аренды произведена полностью. Квитанции об оплате за последний период (месяц [Месяц/Год]) приложены к настоящему Акту.
Обеспечительный платеж (залог) в размере [Сумма прописью и цифрами] руб. (согласно п. [Номер пункта] Договора) возвращен Арендатору Арендодателем:
- ☐ Наличными деньгами при подписании Акта (под роспись в экземпляре Акта Арендатора);
- ☐ Переводом на банковский счет Арендатора (реквизиты: *) в срок до [Дата] г. (подтверждение перевода приложено).
Стороны не имеют друг к другу никаких финансовых претензий, исках или требованиях по Договору.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящий Акт составлен в [Количество, не менее 2] экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
С момента подписания настоящего Акта права и обязанности Сторон по Договору аренды № [Номер] считаются прекращенными в полном объеме.
Настоящий Акт является неотъемлемым приложением к Дополнительному соглашению о расторжении Договора № [Номер доп. соглашения];
| АРЕНДОДАТЕЛЬ _________________ / [ФИО ] / М.П. (при наличии) Тел.: Email: * | АРЕНДАТОР _________________ / [ФИО ] / М.П. (при наличии) Тел.: Email: * |
Пошаговая процедура оформления (Алгоритм действий)
Чтобы процесс прошел гладко и без рисков, следуйте этому алгоритму:
- Уведомление (опционально, но желательно): Даже при согласии сторон, зафиксируйте волю заранее (письмо/email/мессенджер) за 30 дней (или срок по договору).
- Подписание Дополнительного соглашения о расторжении: Это базовый документ. В нем пропишите дату расторжения, порядок возврата залога, отсутствие претензий.
- Проведение инспекции (осмотра): За 1-3 дня до даты расторжения или в день подписания Акта. Обязательно с фото/видео фиксацией (включите геолокацию и время на камере).
- Снятие показаний счетчиков: Совместно, с записью в Акт. Сфотографируйте приборы учета крупно.
- Погашение долгов по КУ: Арендатор предоставляет квитанции за последний период. Арендодатель проверяет ЛС УК/ТСЖ/РСО.
- Подписание Акта (данного образца): В 2-х (3-х) экземплярах. Один у арендодателя, один у арендатора, третий — для Росреестра (если договор был зарегистрирован).
- Возврат залога: Лучше всего, сразу при подписании Акта (наличные под роспись в самом Акте или перевод с подтверждением).
- Снятие с регистрационного учета (если договор регистрировался в Росреестре): Подача заявления на прекращение учета права аренды (форма по Приказу Минэкономразвития № 621). Государственная пошлина, 350 руб. (для физлиц) / 1000 руб. (юрлица) — платит заинтересованная сторона или по договору.
Типичные ошибки и риски (Как не потерять деньги)
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Подписали Доп. соглашение, но не составили Акт приема-передачи. | Арендодатель требует аренду за месяцы после «условной» даты расторжения, ссылаясь на ст. 610 ГК РФ (обязанность платить до возвращения). | Обязательно составляйте Акт в день возврата ключей. Дата в Акте = дата прекращения платежей. |
| Фраза «Состояние хорошее» без деталей. | Сложно доказать, что царапина на паркете или скол на плитке были до сдачи. | Фото/видеофиксация каждого угла, сантехники, окон, дверей. Приложите к Акту как Приложение № 1. |
| Не сняли показания счетчиков / не оплатили КУ. | Арендодатель оплачивает долги за счет залога, потом требует разницу через суд. | В Акте пропишите: «Квитанции за [Период] приложены, долгов нет». Сфотографируйте квитанции. |
| Забор ключей без подписи Акта (например, брошены в почтовый ящик/на консьержа). | Нет доказательства факта и даты возврата. Арендодатель отрицает получение. | Только личное встречное подписание Акта. Если стороны в разных городах, почта EMS с описью вложения и уведомлением о вручении, но лучше, нотариальное заверение подписей / ЭДО. |
| Игнорирование регистрации в Росреестре (для договоров ≥ 1 года). | Обременение (объект в аренде) висит в ЕГРН. Продажа/ипотека объекта невозможна без снятия обременения. | Подайте документы в МФЦ/Росреестр в течение 3 дней после подписания Акта. |
Особенности для краткосрочной аренды (до 11 месяцев)
Как указано в справочной информации, краткосрочный договор (до 11 месяцев) не подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 609, 674 ГК РФ). Это упрощает процедуру:
- Не нужно платить госпошлину за снятие с учета.
- Не нужно ждать решения регистратора (срок до 9 рабочих дней).
- Права арендатора прекращаются с момента подписания Акта (или даты, указанной в Доп. соглашении).
Однако риски остаются теми же: отсутствие Акта = невозможность доказать дату освобождения. Для жилых помещений (найм) также применяются нормы Жилищного кодекса РФ (ст. 687 ЖК РФ — расторжение по соглашению).
Налоговые последствия расторжения
Расторжение договора, это не налогооблагаемое событие само по себе, но есть нюансы:
- НДФЛ (физлица): Если арендодатель вернул залог — это не доход. Если удержал часть залога за порчу имущества — это доход арендодателя (налог 13%/30%), а для арендатора — расход (если ИП/юрлицо).
- НДС (юрлица/ИП на ОСНО): Если залог удержан как компенсация ущерба — это доход по НДС (ст. 154 НК РФ). Если просто возвращен — операции нет.
- Имущественный налог: Снимается с арендодателя с момента прекращения права аренды (если объект на балансе).
Электронный документооборот (ЭДО) и нотариус
В 2026 году все чаще стороны используют:
- ЭДО (Диадок, СБИС, Контур.Экстерн и др.): Подписание Акта усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) приравнивается к бумажному (ФЗ-63 «Об электронной подписи»). Удобно для сторон в разных городах. Важно: Оба участника должны иметь действующие сертификаты УКЭП.
- Нотариальное заверение: Не обязательно по закону для Акта, но дает высшую доказательную силу. Нотариус удостоверяет подлинность подписей и волю сторон. Стоимость: тариф нотариуса + гошпошлина.
Чек-лист документов к передаче (Папка «На выходе»)
Соберите этот пакет заранее, чтобы не бегать в день подписания:
- Оригинал Договора аренды (и всех Доп. соглашений).
- Оригинал Доп. соглашения о расторжении (2 экз.).
- Два экземпляра настоящего Акта (заполненных, но не подписанных).
- Квитанции об оплате КУ за последний период (оригиналы/копии).
- Акт сверки взаиморасчетов (подписанный бухгалтерией/арендодателем).
- Ключи, пульты, карты, брелки (в пакете с подписью).
- Паспорт / Устав / Свидетельство о регистрации ИП / Доверенность (оригиналы для проверки).
- Флешка/телефон с фото/видеофиксацией (для показа при спорных моментах).
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос: Можно ли расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, если договор зарегистрирован в Росреестре?
Ответ: Да, можно. Порядок: 1) Подписать Доп. соглашение о расторжении. 2) Составить Акт приема-передачи. 3) Подать заявление на прекращение государственной регистрации права аренды (форма по Приказу Минэкономразвития № 621) в МФЦ или через Госуслуги/Росреестр. Пошлина 350/1000 руб. Срок — до 9 рабочих дней.
Вопрос: Арендатор уехал, ключи оставил на консьерже/в ящике, Акт не подписан. Что делать арендодателю?
Ответ: Составить Акт осмотра помещения в присутствии двух свидетелей (не заинтересованных лиц). Описать состояние, зафиксировать наличие/отсутствие ключей. Направить претензию арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении на адрес регистрации/фактического проживания (если известен) с требованием подписать Акт или оплатить аренду до момента фактического возврата. В суде Акт с свидетелями будет доказательством.
Вопрос: Нужно ли нотариально заверять Акт о расторжении?
Ответ: Нет, законом (ГК РФ) это не предусмотрено для Акта приема-передачи. Достаточно простой письменной формы с подписями уполномоченных лиц. Нотариус нужен, если одна сторона боится, что другая оспорит подпись («это не моя подпись», «меня заставили»).
Вопрос: Как вернуть залог, если арендодатель затягивает?
Ответ: Если в Акте прописано: «Залог возвращен при подписании» — и подписи стоят, но денег нет — это основание для иска о взыскании недополученных средств (проценты за пользование чужими деньгами, ст. 395 ГК РФ) и неустойки (если была в договоре). Пишите официальную претензию, затем в суд.
Грамотно составленный Акт о расторжении договора аренды по соглашению сторон — это ваша главная защита от будущих споров. Не пренебрегайте деталями: фиксируйте показания счетчиков, состояние стен и полов, отсутствие долгов по КУ и факт возврата залога. Используйте приведенный выше образец 2026 года как базу, адаптируйте под свою ситуацию (жилая/нежилая, с мебелью/без, с регистрацией/без).
Помните: Экономия 30 минут на составлении подробного Акта может сэкономить вам месяцы судебных разбираждений и сотни тысяч рублей упущенной арендной платы или удержанного залога.
Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. В сложных ситуациях (крупные суммы, споры, нежилые площади) рекомендуется обратиться к практикующему юристу по недвижимости. Данные актуальны на .