Дата актуальности: г. | Правовая основа: Земельный кодекс РФ (в ред. ФЗ от № 476-ФЗ), Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ», региональное законодательство.

С 1 марта 2026 года вступил в силу федеральный закон, внесший фундаментальные изменения в Земельный кодекс РФ. Ключевое нововведение — закрепление в кодексе специальной Главы 3.1 «Виды разрешенного использования земельных участков». Данная нормативная акция положила конец длительной практике разночтений между регионами, когда назначение земли можно было трактовать «гибко». Теперь вид разрешенного использования (ВРИ), это четко структурированный, кадастровый и юридически закрепленный параметр каждого участка.

Изменения затронули порядок работы муниципальных администраций: административные регламенты муниципальных районов, регулирующие предоставление муниципальных услуг по изменению ВРИ, подлежат обязательной переработке для приведения в соответствие с новыми требованиями ЗК РФ.

Ключевые законодательные изменения 2026 года

Классификация ВРИ в зависимости от категории земель (ст. 78.1 ЗК РФ)

Согласно обновленному ст. 78.1 ЗК РФ, виды разрешенного использования устанавливаются в зависимости от принадлежности участка к определенным категориям земель:

• Земли населенных пунктов — по Классификатору видов разрешенного использования (Приказ Минэкономразвития РФ от № 540, актуализированный в 2025 г.).
• Земли сельскохозяйственного назначения — специальный перечень ВРИ (сельское хозяйство, личное подсобное хозяйство, дачное строительство и др.).
• Земли особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда, запасные земли, строго регламентированные перечни с учетом специальных режимов охраны.

Важно: Перевод участка из одной категории в другую (например, из сельхозназначения в земли населенных пунктов) теперь является обязательным предварительным этапом для смены ВРИ на «городской» (Жилой, Общественно-деловой, Производственный и т.д.).

Позиция Министерства экономического развития (Письмо от № 14-4104-ЛЛ/26)

В апреле 2026 года ведомство разъяснило принципиальный момент: арендатор государственной или муниципальной земли не вправе в одностороннем порядке изменить вид разрешенного использования. Любая инициатива по смене ВРИ арендованного участка требует:

1. Согласия арендодателя (муниципалитета/государства).
2. Проведения публичных слушаний (если требуется изменение правил землепользования и застройки — ПЗЗ).
3. Принятия решения уполномоченным органом местного самоуправления.

Игнорирование этого требования влечет риск расторжения договора аренды по инициативе арендодателя (ст. 619 ГК РФ, ст. 28 ЗК РФ).

Административный регламент муниципального района: структура и этапы

Типовой административный регламент муниципального района (городского округа) на предоставление услуги «Изменение вида разрешенного использования земельного участка» после реформы 2026 года должен содержать следующие блоки:

Основание для запуска процедуры

• Заявление собственника земельного участка.
• Заявление арендателя только с письменным согласием арендодателя (ссылка на письмо Минэкономразвития 14-4104-ЛЛ/26).
• Решение о проведении публичных слушаний по проекту изменения ПЗЗ (если ВРИ не входит в условно допустимые).

Этапы регламента (сроки в рабочих днях)

* Суммарный стандартный срок: до 21 рабочего дня (без ПС) или до 58 рабочих дней (с ПС). Региональные регламенты могут устанавливать меньшие сроки.

Судебная практика и риски: обзор ключевых решений

Позиция Верховного Суда РФ (Определение/Постановление от * 2026 г.)

Верховный Суд РФ рассмотрел спор между застройщиком (* ООО «») и местной администрацией ( р-н), возникший в связи с отказом в выдаче разрешения на завершение строительства объекта недвижимости.

Суть спора: Застройщик изменил функциональное назначение объекта в ходе стройки без предварительного изменения ВРИ участка. Администрация отказала в вводе в эксплуатацию.

• Вид разрешенного использования — это обязательный параметр земельного участка, определяющий правовой режим его обращения.
• Несоответствие вида разрешенного использования фактическому использованию является основанием для приостановки строительства (ст. 222 ГК РФ) и отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.
• Администрация действовала законно, отказав в разрешении, так как застройщик не прошел процедуру изменения ВРИ до начала изменений в проекте.

Резюме для практиков: Смена ВРИ должна предшествовать изменению проектной документации и началу строительных работ по новому назначению.

Рассрочки платежей: инициатива Департамента городского имущества (Москва)

По информации ТАСС от (корр. Мария Багирова), Департамент городского имущества Москвы планирует распространить механизм рассрочек платежей за изменение ВРИ не только на арендаторов, но и на собственников земельных участков. Данная мера направлена на стимулирование легализации фактического использования земель. Муниципальные районы других субъектов РФ могут закрепить аналогичные нормы в своих административных регламентах или локальных нормативных актах о плате за изменение ВРИ.

Порядок подготовки пакета документов (чек-лист для заявителя)

Для исключения оснований к приостановке регламента (запрос дополнительных сведений) рекомендуеться подать:

1. Заявление по установленной форме (Приложение к регламенту).
2. Копия паспорта гражданина РФ / Устав юрлица / Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП (не старше 30 дней).
3. Документ на право собственности / аренды (согласие арендодателя — обязательно для арендаторов!).
4. Выписка из ЕГРН на земельный участок (не старше 30 дней).
5. План расположения границ земельного участка (если границы не уточнены — акт согласования границ с соседними участками).
6. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — актуальный на момент подачи.
7. Обоснование изменения ВРИ (экономическое, градостроительное, экологическое).
8. Проект решения о изменении ПЗЗ (если ВРИ не условно допустимый) — для проведения публичных слушаний.
9. Квитанция об оплате госпошлины / платы за изменение ВРИ (если установлена местным НПА).

Типичные ошибки и основания для отказа (на основе регламентов 2026 г.)

• Отсутствие согласия арендодателя при заявлении от арендатора (п. 2.2 данной статьи, письмо Минэкономразвития 14-4104-ЛЛ/26).
• Несоответствие запрашиваемого ВРИ Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) и отсутствие решения о проведении публичных слушаний по изменению ПЗЗ.
• Наличие обременений/ограничений, исключающих запрошенное использование (зона санитарной охраны, ЗОУИТ, красные линии, охранная зона ЛЭП и т.д.).
• Неуточненные границы участка (отсутствие межевания в ЕГРН) — с 2026 г. Росреестр блокирует изменение ВРИ без точных границ.
• Задолженность по земельному налогу/аренде, основание для приостановки регламента до погашения (ст. 62 ФЗ № 210-ФЗ).

Электронное взаимодействие: ЕПГУ / РГАИС / ГИС ОГУ

С 2026 года подача заявлений и получение результатов осуществляется преимущественно в электронном виде:

• Портал Госуслуг (ЕПГУ) — для физлиц и ИП (суперсервис «Изменение ВРИ»).
• РГАИС (Региональная система) — для юрлиц и через МФЦ.
• ГИС ОГУ (Государственная информационная система об общественно-правовых ограничениях), автоматическая проверка ОПО при экспертизе (этап 3.2).

Административный регламент обязан предусматривать сценарий «Электронное взаимодействие» с использованием квалифицированной электронной подписи (КЭП) заявителя или уполномоченного представителя (доверенность с нотариальным заверением / МЧД).

Реформа 2026 года сделала процедуру изменения ВРИ более прозрачной, но и более формализованной. Ключевые выводы для собственников, арендаторов и застройщиков:

1. Планируйте заранее. Смена ВРИ — это процесс от 1,5 до 3 месяцев (с учетом публичных слушаний). Начинайте до проектирования/строительства.
2. Проверяйте ПЗЗ и ГПЗУ. Если желаемый ВРИ — «условно допустимый», процедура упрощается (нет ПС, решение за 20-25 дней). Если «не предусмотренный» — готовьтесь к ПС и изменению ПЗЗ.
3. Арендаторы — получайте согласие арендодателя ЗАРАНЕЕ. Без письма согласия от администрации (* департамент имущественных отношений / комитет по земельным ресурсам) заявление не примут (п. 14-4104-ЛЛ/26).
4. Уточняйте границы. Межевание — обязательное условие 2026 года.
5. Используйте электронные сервисы. Это сокращает сроки приема и выдачи результата до 3 дней на каждом этапе.

---

Контакты для консультаций (пример заполнения для конкретного района)

Управление архитектуры и градостроительства Администрации * р-на (г. о. )

Адрес: г. , ул. , д. , каб.

Тел. приемной: +7 () *— (доб. )

E-mail: @.ru

Сайт с регламентом и формами: .ru» target=»_blank»>https://*.ru/reglaments/vri

Режим приема граждан: пн-пт : — : (предварительная запись на портале Госуслуг / по тел. *)

Данная статья носит информационный характер. Для решения конкретного вопроса обратитесь к администрации вашего муниципального образования или к квалифицированному юристу в земельном праве.