Муниципальная администрация нередко выступает собственником жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах (МКД). Это могут быть квартиры муниципального жилищного фонда, помещения для размещения учреждений, а также нежилые площади, переданные городу в собственность; Важно понимать: администрация как собственник помещения имеет те же права и обязанности, что и любой другой собственник, и несёт бремя содержания своего имущества наравне с жильцами.
Правовой статус администрации как собственника
Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 30, 39, 158 ЖК РФ), собственник помещения в многоквартирном доме обязан:
- поддерживать помещение в надлежащем состоянии;
- не допускать бесхозяйственного обращения с имуществом;
- соблюдать права и законные интересы соседей;
- соблюдать правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества;
- нести расходы на содержание и ремонт общего имущества дома;
- уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт;
- своевременно оплачивать коммунальные услуги;
Эти требования в полной мере распространяются и на муниципалитет. Финансово содержать общее имущество обязаны все собственники помещений в МКД — и жилых, и нежилых, независимо от формы собственности: частной, муниципальной или государственной.
Чем администрация отличается от обычного собственника
Несмотря на равенство обязанностей, у муниципального собственника есть особенности:
- Решения принимаются через уполномоченные органы. От имени администрации выступает комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) или иное структурное подразделение. Подписи на протоколах общих собраний ставит уполномоченный представитель.
- Бюджетное финансирование. Расходы на содержание муниципальных помещений производятся за счёт средств местного бюджета, что требует планирования и проведения закупочных процедур по 44-ФЗ.
- Участие в общих собраниях. Администрация голосует на общем собрании собственников пропорционально площади принадлежащих ей помещений. Если муниципалитету принадлежит значительная часть площадей, его голос может быть решающим.
Несёт ли администрация ответственность за управление домом?
Распространённое заблуждение, считать, что администрация города или района обязана управлять многоквартирным домом. Это не так. Управление МКД осуществляется одним из способов, выбранных собственниками (ст. 161, 162 ЖК РФ):
- непосредственное управление собственниками;
- управление ТСЖ или жилищным кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Обязанности управляющей организации включают: выполнение работ и оказание услуг по управлению МКД; содержание и ремонт общего имущества; предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений либо обеспечение готовности инженерных систем к их предоставлению.
Администрация же выполняет контрольно-надзорные функции и участвует в управлении домом только как собственник своих помещений — наравне с остальными жильцами.
Типичные проблемы и способы их решения
Задолженность муниципалитета по коммунальным платежам
На практике встречаються случаи, когда администрация не оплачивает содержание и коммунальные услуги за муниципальные помещения. Управляющая организация или ТСЖ вправе:
- направить претензию в адрес комитета по управлению имуществом;
- обратиться с иском в арбитражный суд (поскольку должник — юридическое лицо в лице муниципалитета);
- взыскать задолженность, пени и судебные расходы.
Бесхозяйное содержание муниципальной квартиры
Если пустующая муниципальная квартира создаёт угрозу соседям (протечки, нарушение теплового режима), жильцы или управдом вправе направить обращение в администрацию. Обычно этого достаточно, но если не поможет — собственник вправе жаловаться в контролирующие органы (Государственную жилищную инспекцию) или подать иск в суд. Согласовывать эти действия с другими жильцами не обязательно.
Куда обращаться
По вопросам содержания муниципальных помещений можно обращаться:
- в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. * (адрес: ул. , д. );
- в приёмную администрации города: тел. +7 () —;
- в Государственную жилищную инспекцию региона: тел. +7 () —;
- через портал «Госуслуги» или систему «ГИС ЖКХ».
Ответственные лица: начальник КУМИ Иванов И. И. , ведущий специалист Петрова А. С. *.
Администрация города, владея помещениями в многоквартирном доме, выступает полноценным собственником со всеми вытекающими правами и обязанностями. Она обязана оплачивать содержание жилья, коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт, участвовать в общих собраниях и содержать свои помещения в надлежащем состоянии. В то же время администрация не несёт ответственности за управление домом в целом — эта функция возложена на управляющую организацию, ТСЖ или самих собственников. Если муниципалитет уклоняется от исполнения обязанностей, жильцы и управдом вправе защищать свои интересы в претензионном и судебном порядке.